永达逸家小区位于海淀区田村板块,海淀区位于北京市西部,跨越西北三环、四环、五环、六环。田村板块位于西四环到西五环之间,是海淀各版块中发展较晚的板块。板块内含一条地铁线路、三条快速路、一个农贸商业中心、多家轻工业,是以农贸、轻工业、居住为主体的板块。 板块内包含一条地铁线路为地铁6号线。
西起石景山金安桥,东至通州潞河,可到达西四环五路居、西三环花园桥、西二环车公庄、二环内平安里、东四、东部青年路、常营、通州北关、北运河等区域,乘坐6号线中途也可换乘S1号线、10号线、16号线、9号线、2号线、4号线、8号线、5号线、14号线,到达门头沟、中关村、上地、西二旗、王府井、国贸、亦庄、天通苑、海淀山后等地。
板块内主要道路为阜石路、西四环、西五环,驱车无论去中心城区还是四环、五环内外都较为方便。阜石路西至门头沟城区东至西四环定慧寺桥,限速80公里/小时,全程无红绿灯无高速费,从板块内晋元桥走阜石路距西四环定慧寺桥5公里。在不堵车的情况下,从板块自驾出发半小时可达中关村、上地、金融街、苏州街等商业商务核心区。
板块内含一个农贸产品商业中心是锦绣大地,经营品种齐全,包括蔬菜、水果、粮油、肉类、禽蛋、海鲜水产、调料、干果、冻货、酒水、小食品、厨具百货等品种,是京西区域较大的农副产品批发市场,区域内日常聚集大量外地务工及流动人口,节假日及高峰时段,周边堵车情况较为严重。
板块内含多家轻工业工厂、农田、生态混合区等,如王致和、龙辉葡萄酒厂、汽修厂、农田等,板块内配套较为平庸,无大型三甲医院,商业中心,写字楼等,整体风貌较为朴实。
目前,板块内以1980年-2015年建公房、商品房为主,主力户型50㎡-130㎡一居-三居,还有部分村落、农村居住用地等。板块内居住人群以京西、京北、城区内区域工作生活人群为主,还有部分村民。 板块优势在于位置,二手房均价低于周边板块均价,主要吸引在城区内、北京西部、北部工作生活的刚需、改善人群在此置业。
板块发展方面,板块内经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展,目前还在进行内部居住环境改造中,如老旧社区改造、平房居住区拆迁、口袋公园建设、道路拓宽等,整体提升了区域内人群的居住品质,目前还存在平房居住区、大量空地、工厂等,属海淀区发展中板块。
田村板块已多年无地可售,2020年1月,田村板块西侧3公里的香山东板块有地出售,四季青镇北地块、南地块分别由金茂、北京海益嘉和置业以底价46.75亿元、53.96亿元摘得,建设用地面积4.45万平方米、5.13万平方米,楼面价达70026元/平方米、70069元/平方米。
较高的起拍价,以及近年来海淀很少出让纯商品房地块,使得该地块的关注度非常高,加之容积率1.5,限高18米,业内人士预估,未来产品基本上打造高端豪宅。其中,金茂板块已经规划为在售商品房项目颐和金茂府,打造188㎡-256㎡大户型5-6层洋房平层项目,均价111998元/㎡起。
田村板块未来发展方向以老旧社区改造、棚户区改造、农村居住用地改造为主,区域内含大量空地,目前暂无挂牌信息。田村板块由于位置优越,预计未来一旦有居住用地出售,将会较为受开发商肯定。
根据2019年,北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《海淀分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》显示,田村板块不作为海淀重点发展区域。
区域发展以低端产业退出和存量空间“腾笼换鸟”,老旧社区改造,提升居民生活质量,满足人民多元生活需求,构建“一刻钟社区服务圈”和“一刻钟产业服务圈”为主。
1.商业环境良好。小区周边的商铺种类较多,无论是居民的生活需求还是娱乐需求都可以一站式解决。
2.小区安保服务到位。小区实行24小时保安制度,单元门口及主要道路口均安装监控,且单元门为铁门并配有门禁,居民的生命财产安全得到充分的保障。
3.小区内部设施齐全。小区内部有健身器材、文化活动中心等,无论是硬件设施还是软件设施都可以满足大多数住户的需要。
4.交通方式多样。小区出门便有充足的共享单车及多个公交站点,距离地铁也只有284米,同时,小区还有2条主干道路,为居民出行提供了便利。
以幸福里app为准,截止到2021年8月,永达逸家挂牌均价为73911元/㎡,比上月上升0.42%。
小区有48㎡-58.6㎡的一居、92㎡-100.4㎡的两居、141.7㎡的三居、99㎡的四居。从近六个月价格波动来看,小区整体均价低于海淀区均价,小区最近六个月变化趋势与商圈的趋势基本一致,房价总体保持稳定,购房者不必过分担忧。
具体购房成本方面,拿在售的58.6㎡的一居为例,报价460万:参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付为40%,二套首付为80%。即该套房源首套首付为161万,二套首付为276万。
小区共7栋楼,有48㎡-58.6㎡的一居,92㎡-100.4㎡的两居,141.7㎡的三居,99㎡的四居。其中57.1㎡的一室一厅和141.7㎡的三室一厅这两种户型比较典型。下面,将对这两种户型做简要分析。
户型面积 | 57.1㎡一室一厅 | 141.7㎡三室一厅 |
户型图 | ||
户型优点 | 1、户型方正,空间利用率较高,摆放家具方便,能减少面积的浪费 2、室内面积大,可改动空间大 | 1、主卧套间设计,居住舒适感和安全感好 2、两个阳台,生活阳台和观景阳台独立,功能划分明确 3、卧室A、卧室B配有飘窗,扩大视野范围,提高居住舒适度 4、房子配有门厅,住户私密性较好 |
户型缺点 | 1、厨房为开放式厨房,气味重油烟大 2、开间户型,内部无明显的功能区划分,隐私性较差 3、卫生间无窗户,通风不良,容易滋生细菌 | 1、两个次卧朝北,采光弱,房间潮湿 2、动静不分离,互相打扰 3、客厅进深太长,采光通风效果不佳 |
小区共7栋楼,其中1号楼、2 号楼、3号楼距离小区门较近,距离田村地铁站的距离相对其他楼更近,方便出行,节约通勤时间;
4 号楼、5号楼下有底商,方便住户日常购物,但是居住环境较嘈杂;2号楼、 3号楼紧邻主干道玉泉路,易受噪音干扰,喜欢安静的人可以选择小区最里面的6 号楼、7号楼这两栋楼。
小区内一居分布在3号楼、两居分布在2号楼、4号楼、5号楼、三居分布在4号楼、5号楼,用户可根据购房需求选择合适楼栋。
1、无论是公交、地铁,还是自驾,各方面通勤便利,适合需要依靠地铁、公交出行的上班族或者有车一族。
2、小区单价低,户型选择较多,资金压力小,首次置业的刚需家庭或者成员较多的家庭也可以考虑。
3、小区居住氛围良好,社区活动丰富,而且配套设施也较为齐全,超市、活动中心等给老年人的生活带来了便利,适合老年人在此养老。
永达逸家属于田村商圈,属于海淀区比较成熟的传统地块,截止到2021年8月份,可供参考的在售新房包括大苑海淀府和香山东商圈的香山壹号院。
大苑海淀府2022年1月31日交房,户型是三居、四居和五居,容积率1.75,绿化率30%,物业费16.70元/㎡/月。截止2021年8月份挂牌参考价11000元/㎡,该小区相比永达逸家挂牌均价差距过大,改善居住条件的购房者可以考虑该项目。
香山壹号院2023年交房,容积率1.5,绿化率30%,物业费9.50元/㎡,共十一种户型,三居和四居,8月份挂牌参考价112000元/㎡,165.0㎡的三室两厅报价1848万。如果对居住品质有更高的要求,资金充裕的话,也可考虑该项目。
这两个新小区品质都比较好,永达逸家与这两个小区对比时,在建筑品质、内部设施方面稍显逊色。三个小区中,大苑海淀府和香山壹号院价格较高,预算有限的购房者可优先选择永达逸家;想要改善居住条件且资金充足的,显然大苑海淀府和香山壹号院更具竞争力。
田村板块发展年限较长,旧小区居多,周边配套设施发展较为完善。这里选择价格差相对较小,距离小区较近,且属于同属于海淀田村商圈的熙湖小区和建西苑(中里)进行对比。
名称 | 永达逸家 | 熙湖小区 | 建西苑(中里) |
位置 | 海淀区-田村 | 海淀区-田村 | 海淀区-田村 |
住宅性质 | 商品房/二类经济适用房 | 商品房 | 商品房/一类经济适用房 |
售价 | 73911元/㎡ | 71355元/㎡ | 67767元/㎡ |
建筑时间 | 2004年 | 2008年 | 2000年-2007年 |
建筑类型 | 塔楼/塔板结合 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 48.0㎡-58.6㎡一居 92.0㎡-100.4㎡两居 141.7㎡三居 99.0㎡四居 | 67.3㎡-70.0㎡一居 121.9㎡两居 146.0㎡-184.2㎡三居 162.4㎡-289.2㎡四居 221.0㎡-229.0㎡五居 287.9㎡六居 | 52.3㎡一居 67.7㎡-85.8㎡两居 |
物业 | 北京城建物业管理有限责任公司 | 北京大苑天地物业管理有限公司 | 北京金隅大成物业管理有限公司 |
物业费 | 1.76元/㎡/月 | 2.29元/㎡/月 | 0.52元/㎡/月-0.55元/㎡/月 |
优点 | 1.交通便利,无论是地铁、公交还是私家车出行都十分方便 2.商业环境较好,生活方便 3. | 1.容积率低,人口密度小,居住舒适度高 2.小区实行人车分流且车位充足,车位比1:1 3.环境较好,每排楼之间都有独立的小花园 | 1.物业费较低,居民生活开支较少 2.绿化率为41%,空气清新,环境优美 |
缺点 | 1.容积率为3.25,建筑密度高,居住舒适度低,生活品质不高 2.车户比1:0.6,车位不足,停车困难 | 1.交通不便,步行十几分钟才能到达地铁站 2.小区北侧有一条火车轨道,会有噪音影响 | 1.交通不便,对于依赖公共交通工具出行的人群不友好 2.车位紧张,停车不便 |
分析 | 三个小区都是海淀区田村商圈内的小区,周边商业配套设施较为齐全,生活也较为便利。 从价格来说,建西苑(中里)的挂牌均价更低,资金压力小,另外两个小区在房价上价格较高;从户型选择来说,熙湖小区户型跨度大,可以满足不同人群的置业需求;从物业来说,建西苑(中里)物业较低,可以节省业主基本开支,永达逸家和熙湖小区物业费较高;从车位配比来说,熙湖小区车位充足,永达逸家和建西苑中里车位不足;再从交通条件来说,永达逸家距离地铁较近,方便出行。 总体来说,如果资金相对紧张,首次置业的人群可以选择房价较低的建西苑(中里);如果家庭成员比较多,而且经济上比较充裕想要改善居住环境的用户,可以考虑熙湖小区;如果对地铁6号线依赖性更强可以选择永达逸家;如果追求小区绿化环境则可以选择熙湖小区和建西苑(中里)。 |