清河板块地处海淀区东北部,东至五环林萃桥与北京新材料园连线,西至上地信息路,北至八达岭高速西三旗桥,南邻北五环,有八达岭高速贯穿其中,西部有城铁13号线通过,中部有地铁8号线通过。所处的地理位置也比较特殊,位于中关村、上地高科技园区、亚奥板块三个区域围城的金三角地带之中。得益于此,清河板块在京北地区的重要地位逐渐凸显。
根据政策规划,清河的发展将与飞速增长的中关村核心区域密切相关,随着中关村北扩和大量科技企业的入驻,清河板块已逐渐发展成为北京热点区域。另外,该区域由于处于市区边缘,且又处于市政绿化隔离带之内,因此区域内多为密度低,高绿化、板式住宅。
板块内商业配套大型有华润·万象汇,社区型商业有悦茂购物中心等,板块内目前无大型三甲医院,未来可依赖扩建的999急救中心和周边昌平中西医结合医院。 清河板块作为海淀北部重点规划,区域早已发展成熟,板块内云集大量的二手房和少量的新房。
板块内二手房大多建于2000年以后,老旧小区多为上世纪90年代左右的公房回迁房;新房则以现房为主,目前在售有府学上院、北京城建·世华龙樾四期,均为大户型产品。
清河板块临近的中关村和上地高科技园区,都属于知识经济密集型区域,购房客群主要分为三种:中关村或上地工作的IT人士;中关村和学院路沿线的高校教职员工或校办高科技企业职工;本区域内大的原住居民等。房价方面,近6个月来,清河板块房价处于平稳增长的趋势,略低于海淀区均价。
海淀区的土地多年来一直比较紧张,土地成交信息显示,清河板块内近10年无地块成交。纵观整个海淀区,商品房用地更是稀少。根据北京市规划和自然资源委员会官网显示,海淀区2021年仅有2块住宅地块入市,分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。两块地均位于树村郊野公园南侧,临近圆明园和北京体育大学。
在5月10日的北京市集中土拍中,两宗地受到开发商热捧,分别触达了最高上限价格63.7亿和57.3亿,并同时触发了20%的政府持有商品住宅产权份额,两宗地同时进入房企“竞方案”环节。最终结果在5月26日公布,融创竞得两宗地,两块地未来项目售价上限为8.96万/㎡(80%产权)。
资料显示,树村地块距离清河板块较近,树村所在上地板块和清河板块均受到上地高科技园区利好。树村地块未来房屋销售指导价11.2万元/平方米。值得注意的是,这两块地被作为“共产商品房”的试点,并不是纯商品住房,海淀全域纯商品房供地不足现象短期不会改变。
产业方面:海淀公示的《海淀分区规划(2017年—2035年)》草案中明确提出在城市空间结构上,海淀区将以“两横一纵三轴,一带一核多极体系”为总体方向发展。
永丰高新技术产业基地、北京东升科技园等等,这些中关村国家自主创新示范区的发展区和新建园区,对于永丰、东升、上地等板块的产业升级、区域发展,更是毋庸置疑的有效保障。
教育产业方面,在中关村-上地区域内有68所包括北京大学、清华大学在内的各类大专院校,有230多个包括中国科学院在内的中央、地方各类独立科研机构,科技人员达到38万人,两院院士占到全国院士总数的36%,未来板块内将引进更多更好的师资教育,有利于整体教育结构的调整和扩充。
轨道交通方面:根据规划,清河站将至少揽入三条地铁线:正在建设的轨道交通昌平线南延和规划中的19号线支线(R3线)在此设站。此外,13号线也将增加清河地铁站,并随着清河火车站同期建设。
小区是由北京宝晟住房股份有限公司开发建设的纯板楼社区,建成时间为2008年-2017年,虽然房龄相对较老,但整体品质较高;容积率为1.4,板楼均带电梯,居住密度适中,居住舒适度较高;绿化率为45%,设有活动广场,且楼栋前后有较大面积的绿化,居住体验较好,适合对小区品质要求较高的人群。
经幸福里APP查询,小区2021年6月11日在售房源两居室起,有99㎡-122㎡两居室、117㎡-140㎡三居室、150㎡四居室,缺少一居室小户型,上车价820万起,适合改善置换需求的人群。
小区600米内有两所小学,步行约10分钟,学校氛围浓厚,学生上下学较为便利,适合家中有孩子的家庭。
小区周边已经形成了适合居住的商业氛围,小区南门门口就是健康宝盛广场,此外,小区西面有众多底商,同时距离清河万象汇3.7公里,可满足不同人群的购物需求。
宝盛里观林园小区经幸福里APP于2021年6月11日查询挂牌价格为72191元/㎡,挂牌房源以99㎡-122㎡两居室和117㎡-140㎡三居室居多,总价在820万-1188万之间。根据幸福里APP显示,小区当前环比上月增长0.09%,近半年内环比上涨和下跌幅度均在正常值范围内,购房者不用担心小区有较大浮动的价格变动。
购房成本方面,参照北京市现行的普宅标准来看,小区内大多数二手房为普宅,普宅商贷首套首付为35%,二套首付为60%,非普宅商贷首套为40%,二套80%。如果是140㎡的三居室,首套首付约为409万,二套首付约为702万。
小区户型最小的是99㎡的两居室,最大的是150㎡的四居室。其中99㎡的两居室适合单身家庭或两口之家居住,其中99㎡的两居室主卧带有独卫,但南北不通透且客厅采光会有一点影响。
117㎡以上的三居室适合首次置业或者首改需求的购房者,以两口之家或一家三口为主,比较看重户型且有一定的承受能力。其中117㎡的三居室南北通透,主卧带阳台,但卫生间为暗卫。
小区均为带电梯的板楼,实际楼栋品质方面并无较大差别,但小区7号楼和8号楼正在进行外立面改造,会受到建筑噪音等影响,不建议选择。小区1号楼、2号楼、3号楼为9层板楼,北面视野开阔,且临近道路并不是主干路,同时对面是中关村东升科技园,在科技园附近工作的人可以考虑一下。小区13号楼和14号楼南面是活动广场和幼儿园,平时会有噪音影响,但是视野开阔且风景较好,适合不在意噪音影响的住户。
小区相对周边小区宜居属性高、安静,且房屋品质较高,适合对居住环境需求较高的人群。
小区购房门槛相对较高,且无一居室小户型,适合改善置换需求的人群。
小区位于清河商圈,适合在地铁8号线或在清河商圈附近工作的人群。
清河商圈内在售新房仅有一个为强佑府学上院,海淀区西北旺商圈有两个在售新房,分别为首创天阅西山和海淀幸福里,因首创天阅西山为大户型改善房,故选择海淀幸福里与强佑府学上院来对比。
小区名称 | 宝盛里观林园 | 强佑府学上院 | 海淀幸福里 |
位置 | 海淀-清河 | 海淀-清河 | 海淀-西北旺 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 72191元/㎡ | 80000元/㎡ | 80000元/㎡ |
开盘时间 | 2008年-2017年 | 2021年3月 | 2020年10月 |
户型面积 | 110㎡-122㎡两居 121㎡-140㎡三居 150㎡-163㎡四居 | 83㎡-127㎡两居 182㎡三居 | 98㎡-130㎡三居 145㎡-195㎡四居 |
物业 | 北京天鸿宝地物业管理经营有限公司 | 北京强佑物业管理有限公司 | 华润物业 |
物业费用 | 2.17元/㎡/月-2.48元/㎡/月 | 3.8元/㎡/月 | 7.2元/㎡/月 |
优点 | 1.环境好,绿化率高达45% 2.周边配套齐全,生活便利 3.楼栋品质好,均为带电梯的板楼 | 1.规划4000住户,4500车位,车位充足,停车方便 2.周边配套齐全,距离医院、购物中心较近 3.开发商自持物业,管理较好 | 1.规划1800住户,2160车位,车位充足,停车方便 2.带装修 |
缺点 | 1.物业管理一般 | 1.距高速路较近,临近主干道,有噪音 | 1.物业费较贵,生活成本高 2.距地铁较远,交通不便 |
分析 | 从价格来看,虽然宝盛里观林园有一定优势,但其建成年代较早,楼龄较老,海淀幸福里物业费较高,生活成本高。 车位方面,三者停车位均较为充足,但宝盛里观林园部分地上停车位规划较差,容易造成交通拥堵。 如果预算充足,比较看重生活品质与房屋品质,可重点关注海淀幸福里,如果预算有限,但又较为在意小区环境可考虑宝盛里观林园。 |
宝盛里观林园附近二手房较多,但宝盛里是一个超大型社区,故选择相距不远的但并不属于宝盛里社区的两个小区来对比,三个小区同属同一个商圈,因其相距不远所以周边配套基本相同,这两个小区分别是美欣家园与清景园。
小区名称 | 宝盛里观林园 | 美欣家园 | 清景园 |
位置 | 海淀-清河 | 海淀区清河小营东路16号 | 海淀清河 |
住宅性质 | 商品房 | 商品住宅房 | 商品住宅房 |
售价 | 72191元/㎡ | 62132元/㎡ | 65771元/㎡ |
建筑年代 | 2008年-2017年 | 2003年 | 2004年-2007年 |
户型面积 | 110㎡-122㎡两居 121㎡-140㎡三居 150㎡-163㎡四居 | 137㎡-142㎡三居室 | 98㎡-100㎡的两居室 146㎡-147㎡的三居室 |
物业 | 北京天鸿宝地物业管理经营有限公司 | 北京市龙城物业管理有限公司 | 北京市信铭物业管理有限公司 |
物业费用 | 2.17元/㎡/月-2.48元/㎡/月 | 1.5元/㎡/月 | 1.65元/㎡/月 |
优点 | 1.环境好,绿化率高达45% 2.周边配套齐全,生活便利 3.楼栋品质好,均为带电梯的板楼 | 1、小区规模小,物业管理负责 2、小区环境、生活氛围融洽 3、配套设施齐全 | 1、内部配套完善; 2、小区交通方便,紧邻地铁。 |
缺点 | 杂物乱放,物业管理一般 | 1、乱停乱放现象严重 2、楼道内脏乱差 | 1、非机动车乱停放,存在有一定的安全隐患 2、小区内无低层楼栋,没有小户型 |
分析 | 宝盛里观林园小区整体环境较好,无论是内部还是周边的配套均较为完善,适合对小区环境要求较高且对房屋品质要求较高的住户。 美欣家园小区相对房龄较老,物业费较低,生活成本低,适合预算不足且对房屋品质要求不高的刚需上车人群。 清景园小区距地铁较近,但小区内无低层楼栋,没有小户型,对房屋品质要求不高或主要依赖地铁8号线通勤的人群。 |