富力桃园c区位于海淀区西三旗板块。西三旗板块整体位于北五环外，东临昌平东小口板块，西邻海淀西二旗板块，南面是海淀清河板块，北面是昌平区回龙观板块。板块内交通便捷，板块西侧是京藏高速，板块内有地铁8号线穿过，居民出行非常方便。西三旗板块临近中关村科技园、上地科技园等重点产业园区，承接了这些板块外溢的居住需求，目前已成为海淀区热门的置业板块。

板块经过多年发展，目前已拥有较为完善的生活配套，商业、休闲等资源均十分完善。商业方面，板块内有新都生活广场及完善的社区底商生活系统；生态休闲方面，板块内有西小口公园、翡丽公园等休闲公园；学校方面，板块内有北京二十中（分校）、六一幼儿院西三旗分园、清河四小等学校。西三旗板块内目前无新房在售，住宅以二手房为主。

根据建成时间不同，大致可分为两类。其中老旧小区大多建成于2000年前，单价较低但品质较差，大部分没有电梯，代表小区有建材城东一里、建材城东二里等；而较新的小区多为2000年后所建，单价较高但品质上乘，代表小区有富力桃园、华鸿家园等。根据幸福里APP显示，西三旗板块房价大多在7万/㎡内，集中在5.5-6.5万/㎡左右。

西三旗板块内目前的居住人口以老北京本地人及互联网公司从业人员家庭居多。价格方面，根据幸福里APP显示，2021年以来西三旗板块二手房均价较去年底有一定涨幅，但仍低于海淀区均价。

西三旗板块位于城六区海淀区，规划及发展较早，因此自2011年至今的10年间此板块仅有两块住宅用地出售。2011年，金隅获得西三旗建材城危改项目二期用地并配建“公共租赁住房”；2019年金隅摘得西三旗建材城中路东侧1814-630等地块，该地块为共有产权房地块，销售均价不高于43600元/平方米（含全装修）。

该地块确定案名金隅尚林家园，已于2020年6月公开摇号，项目正在建设中。截止2021年6月，在北京市规自委官网上，西三旗板块没有待出让地块，预计2021年西三旗板块也将不会有新地块入市。没有新地块入市，预示着西三旗板块位置的稀缺性，也是西三旗板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

西三旗板块的发展前景大致可从产业发展、配套升级、交通规划等三个方面进行分析。产业发展方面，中关村西三旗（金隅）科技园已投入使用，园区被列入“全国科技创新中心建设重点任务”名单，也是海淀区固定资产投资重点项目。根据规划，中关村西三旗（金隅）科技园以软件研发应用为核心，重点培育人工智能、工业互联网、智能硬件、未来汽车、新能源和高端装备制造等六大产业。

产业园的投入使用，在为板块增加就业岗位的同时，也能促进板块内基础设施的更新和发展。配套升级方面，西三旗万象汇大型购物中心正在建设中，项目预计2023年竣工。

项目位于西三旗新都环岛东北角商业地块，建筑规模约13万平方米，旨在打造美食汇集、文化潮流、运动休闲等于一体的商业综合体。该综合体的修建预计能满足周边科技园区、办公人群和社区居民的生活需要，这也是板块内配套升级的又一利好。交通规划方面，根据北京市城市轨道交通第二期建设规划（2015～2021年）调整方案，北京地铁13号线将拆分为13A和13B，其中13B线自马连洼至东直门，将在西三旗板块内新增建材城东站。地铁站的新增，将让板块内业主出行更加方便。

小区2008年建成，建筑较新。户型全面，从一居室到四居室一应俱全，主要以87㎡-91㎡的小二居室为主。电梯高层。卫生间采用三层防水，统一经过试水实验。房间南北通透，遮挡较少，采光好。

小区的一大特色是开阔、丰富的水体景观和湿地景观总占地一万多㎡，小区整体绿化率40%，C区围绕中心约6000㎡的人工湖而建，中心水面采用了具有自净能力的湿地水体，穿插着溪水水道，形成了奇特的湿地水面景观。

小区A、B、C三区之间是商业一条街，小区内部设有自己的健身中心和游泳馆，楼栋之间有花园和配套的儿童游乐场。满足业主及其家人的日常运动、休闲活动。

富力桃园小区周边教育资源丰富。三所幼儿园，两所小学，一所中学。可以满足孩子从幼儿园到中学的上学需求。

富力桃园小区2021年6月挂牌均价69456元/㎡，比上月上涨0.55%。挂牌房源主要有61㎡-72㎡的一居室，总价在435万元-520万元间；87㎡-91㎡的二居室，总价在600万元-700万元间；149㎡的三居室，总价约1108万元；227㎡的四居室，总价约1400万元。根据幸福里app显示挂牌房源11套，房源相对较少。

具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示在售的主力户型87㎡二居室为例，报价650万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付约为228万，二套首付为390万。

小区主要为中等户型，有61㎡-72㎡的一居室、87㎡-91㎡的二居室、149㎡的三居室和227㎡的四居室可选。其中61㎡一室一厅户型方正，客厅西向无阳台，厨房带阳台同卧室均朝北，室内整体采光一般，南北不通透，适合独居人士置业选择；

主力户型还有87㎡两室一厅，客厅紧邻厨房，动静分离，卧室朝西，南北不通透，适合小两口或过渡家庭购置。

小区整体建筑品质较高，内部设施配套完善，绿化率高，环境优美且安静，但距地铁站较远，商业配套匮乏，适合对居住环境有要求的人群。

在中关村、领秀硅谷区域工作的，以地铁十三号线和八号线为主要交通工具的人群。

如果追求小区住宅高品质、对高端购物体验不做重点需求，可作刚需或改善购置考虑；

另外考虑孩子上学、对周边教育资源有刚需的人群来说，也比较适合选择在该小区购房。

2021年6月海淀区西三旗板块内暂无在售普宅新房可参考对比。选取距离最近的海淀区清河板块的强佑府学上院和昌平区北七家板块的珠江天樾书院小区进行对比。

强佑府学上院均价80000元/㎡，目前在售户型为83㎡-127㎡的二居，总价680万/套起；182㎡的三居，总价1400万/套起。项目是集高档住宅、商务办公、大型商场、主题街区为一体的综合性社区，内有独特的新中式风格，内部配套丰富，周边商业氛围浓厚。地处北五环与京藏高速交汇处西北方，开车出行方便，但距最近的地铁8号线永泰庄站1.4公里，较为不便。在周边中科院或者8号线沿线工作，有较高经济预算的改善人群可以选择。

天樾书院均价41457元/㎡，目前在售户型为270㎡-310㎡的四居，总价1150万/套起。项目都是大户型且在售房源只有2套，与富力桃园不具可比性。

富力桃园周边生活配套较为成熟。在同商圈的小区中参考小区性质及定位、周边配套资源、距离远近等因素，现选取新康园和知本时代两个小区对比。