海淀区位于北京市西部，跨越西北三环、四环、五环、六环。田村板块位于西四环到西五环之间，是海淀各版块中发展较晚的板块。板块内含一条地铁线路、三条快速路、一个农贸商业中心、多家轻工业，是以农贸、轻工业、居住为主体的板块。

板块内包含一条地铁线路为地铁6号线。西起石景山金安桥，东至通州潞河，可到达西四环五路居、西三环花园桥、西二环车公庄、二环内平安里、东四、东部青年路、常营、通州北关、北运河等区域，乘坐6号线中途也可换乘S1号线、10号线、16号线、9号线、2号线、4号线、8号线、5号线、14号线，到达门头沟、中关村、上地、西二旗、王府井、国贸、亦庄、天通苑、海淀山后等地。

板块内主要道路为阜石路、西四环、西五环，驱车无论去中心城区还是四环、五环内外都较为方便。阜石路西至门头沟城区东至西四环定慧寺桥，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费，从板块内晋元桥走阜石路距西四环定慧寺桥5公里。在不堵车的情况下，从板块自驾出发半小时可达中关村、上地、金融街、苏州街等商业商务核心区。

板块内含一个农贸产品商业中心是锦绣大地，经营品种齐全，包括蔬菜、水果、粮油、肉类、禽蛋、海鲜水产、调料、干果、冻货、酒水、小食品、厨具百货等品种，是京西区域较大的农副产品批发市场，区域内日常聚集大量外地务工及流动人口，节假日及高峰时段，周边堵车情况较为严重。

板块内含多家轻工业工厂、农田、生态混合区等，如王致和、龙辉葡萄酒厂、汽修厂、农田等，板块内配套较为平庸，无大型三甲医院，商业中心，写字楼等，整体风貌较为朴实。

目前，板块内以1980年-2015年建公房、商品房为主，主力户型50㎡-130㎡一居-三居，还有部分村落、农村居住用地等。板块内居住人群以京西、京北、城区内区域工作生活人群为主，还有部分村民。

板块优势在于位置，二手房均价低于周边板块均价，主要吸引在城区内、北京西部、北部工作生活的刚需、改善人群在此置业。

板块发展方面，板块内经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展，目前还在进行内部居住环境改造中，如老旧社区改造、平房居住区拆迁、口袋公园建设、道路拓宽等，整体提升了区域内人群的居住品质，目前还存在平房居住区、大量空地、工厂等，属海淀区发展中板块。

田村板块已多年无地可售，2020年1月，田村板块西侧3公里的香山东板块有地出售，四季青镇北地块、南地块分别由金茂、北京海益嘉和置业以底价46.75亿元、53.96亿元摘得，建设用地面积4.45万平方米、5.13万平方米，楼面价达70026元/平方米、70069元/平方米。

较高的起拍价，以及近年来海淀很少出让纯商品房地块，使得该地块的关注度非常高，加之容积率1.5，限高18米，业内人士预估，未来产品基本上打造高端豪宅。其中，金茂板块已经规划为在售商品房项目颐和金茂府，打造188㎡-256㎡大户型5-6层洋房平层项目，均价111998元/㎡起。

田村板块未来发展方向以老旧社区改造、棚户区改造、农村居住用地改造为主，区域内含大量空地，目前暂无挂牌信息。田村板块由于位置优越，预计未来一旦有居住用地出售，将会较为受开发商肯定。

根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，田村板块不作为海淀重点发展区域。

区域发展以低端产业退出和存量空间“腾笼换鸟”，老旧社区改造，提升居民生活质量，满足人民多元生活需求，构建“一刻钟社区服务圈”和“一刻钟产业服务圈”为主。

1.小区环境优美，古典的外观设计加上内部优美的绿化环境给了居民很好的生活体验感。

2.小区生活便利，内部有多个便民设施。小区外部紧靠锦绣批发市场，既能满足日常生活购物需求还可以降低生活成本。

3.小区紧靠地铁6号线廖公庄站，线路贯穿北京东西，步行10分钟即可到达。同时小区紧邻阜石路，适合自驾出行。

4.小区户型多为小面积的LOFT，户型面积起点低，最小为30.0㎡一居，总价低。

截止2021年8月，该小区幸福里APP挂牌均价为64285元/㎡，环比下降0.62%。小区整体价格低于大盘更低于所属商圈。从近6个月的价格波动趋势来看，总体呈现上升态势，较大盘整体趋势基本一致。小区3-7月一直处于稳定上升态势，8月稍有下降。

具体购房成本方面，以幸福里app为准，拿在售的55.6㎡的一居为例，报价307万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为122.8万，二套首付为245.6万。

小区全部为LOFT户型，户型多样。有30.0㎡-58.0㎡的一居，30.0㎡-57.0㎡的两居，56.0㎡的三居。从户型设计及宜居性来看，38.3㎡两居和56.0㎡三居更受欢迎。

西山国际城共计13栋楼，以西门至东内部主街为中轴线呈南北对称分布。小区主要绿化景观位于“中轴线”，紧邻两侧为2号楼、6号楼、7号楼，比较适合家中有老人喜欢休闲赏景的住户。10号楼、4号楼、1号楼紧靠北门锦绣大市场，购物便利。10号楼出门便是公交站，出门步行10分钟即可到达地铁6号线廖公庄站，上班族可优先选择此栋。

1.小区为LOFT住宅，同时小区环境优异，适合喜欢精致生活的时尚青年。

2.小区均价低，面积小，总价低，适合购房刚需客群，尤其是首套房客群。

3.小区周边配套丰富多元，靠近锦绣大市场，临近地铁站及公交站，适合在上班族。

4.小区户型多样，可选择性较高，基于环境、内外部配套及价格来看，也适合新晋三口之家做过渡房购置。

西山国际城所处田村商圈，截止2021年8月，田村商圈内新房项目仅有大苑海淀府。临近香山东商圈有香山壹号院新房项目。

大苑海淀府2020年12月31日开盘，截止2021年8月均价在110000元/㎡，在售房型主要为三至五居。5种户型，建筑面积在170㎡-203㎡，参考总价区间1870万-3520万。小区共5栋住宅，均为14层住宅。主打豪华住宅。

香山壹号院2020年9月30日开盘，截止2021年8月均价在112000元/㎡，截止2021年7月在售房型主要为四居。8种户型，建筑面积在165㎡-269㎡，参考总价区间1848万-3012万。小区共15栋住宅，均为多层住宅。主要为低密洋房。

西山国际城为LOFT住宅，和大苑海淀府及香山壹号院市场定位不同，匹配客群差异较大。如有改善需求或追求高品质住宅体验可选择大苑海淀府或香山壹号院，西山国际城更适合刚需人群。

小区位于田村商圈，商圈发展成熟。这里就同区域户型相近的碧桐园及距离相近的熙湖小区进行对比。