双榆树（北里）位于双榆树商圈，该商圈南侧为北三环，北侧为知春路，西侧为中关村大街，东侧与中关村东路相邻，区位优势极佳。

该商圈作为首都电子产业聚集地，从早年的海龙电子商城、鼎好商城，到柳传志从中科院辞职下海在此创办联想集团，刘强东在此创业成立京东商城。现在的海龙、鼎好已经转型为科创企业孵化器，中关村e世界财富中心、数码大厦也入驻了众多高新企业。

今日头条总部、新东方总部、中钢集团、中航工业等都在此区域，这些企业均为是该商圈经济发展的强劲引擎。

此外双榆树板块国内名牌大学林立：有清华、北大、人大、北理工等学校，科研院所有中科院、农科院等，整体研科研能力强劲，学院氛围浓厚。

板块有地铁人民大学站，人流量大，是地铁4号线中最重要的一站，地铁4号线贯通京城南北，地铁出行通勤时间有保障。双榆树板块扼守京城交通大动脉——三环，无论是公交出行还是自驾出行都非常便捷。双榆树板块人群多为本地居民，有很多是央企福利分房人群，也有在海淀各高校、科研院所、企事业单位工作人员，也有中关村附近写字楼，企业工作的年轻白领。

整体来看板块内老公房小区多，无大型开发商开发楼盘，目前区域内无新房供给，二手房是该区域未来的主流交易产品，价值提升值得期待。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年5月28日，双榆树板块没有待出让住宅用地。

“控地价、限房价”新政后，海淀新房供应稀缺！近五年数据对比，据统计2016-2019年，海淀供应了13宗住宅地块，其中3宗为100%自持用地，只租不售。真正可以购买的只有10个项目，而这10个项目中有4个都是共有产权房，商品住宅为6个。

2020年海淀住宅地块供应多一些了，但主要是大户型豪宅产品。四季青的颐和金茂府以及融创香山壹号院预计均价将达到12万/㎡。海淀幸福里西侧的冠城大通百旺府，在售产品为137-204平米三至四居，总价1000万起步；清河区域的世华龙樾在售的产品为190平米起步的大平层，均价达到了8.2万/㎡。华润“海淀幸福里”，均价8万/㎡。但以上项目均离本项目双榆树东里小区较远。

2021年5月10日，位于海淀区海淀镇树村地区经过11轮报价，招商＋城建以总价57.3亿元＋20％政府持有，触达上限，转入高标准建设方案投报程序！据测算，楼面价约69000元／㎡，溢价率2.5％。

海淀全域纯商品房供地不足现象，短期不会改变，地块的稀缺性显而易见。位于城市成熟配套，繁华区域的双榆树板块短期和长期内将无新房土地供应，居民购房置业可将目光锁定在现有存量房上，精选性价比高的小区，比如双榆树东里这样在区域楼盘内相对总面积小的，总价低的老楼上车盘。

产业方面：双榆树板块依托中关村的发展，良好的营商环境。中科院、农科院等高校科研院所，产学研协同发展。涌现一批央企龙头企业，如：中航青云集团。中航青云集团，现有在职职工1400余人，是我国军用航空机载设备领域的骨干企业。近年来中关村聚焦高新技术，智能机器人产业。中关村机器人产业创新中心一期将于2021年6月初正式亮相。逐步打造成为总占地面积达5万平方米的机器人产业创新高地。带动相关产业发展，人才培养。

交通方面：双榆树板块交通便利，目前有贯穿京城南北的4号线，人民大学站。根据政府交通规划，建设中的北京地铁12号线，于2016年开工建设，预计2022年底开通运营。西起海淀区四季青站，途经西城区，东至朝阳区东风站，北京地铁12号线一期全长29.6千米，全部为地下线；共设24座车站。本小区附近设人民大学站。待北京地铁十二号线建成通车，双榆树板块4号线、12号线双地铁交汇，通往京城东、西方向更便捷。加速东西方向人员流动。

1、小区绿化较好，环境优美，空气清新，居民居住起来舒适惬意。

2、小区内部设施齐全，垃圾分类站点、规划整齐的停车位、非机动车车棚均有设置。很大程度上给居民的生活带来方便。

3、物业管理严谨，安保和保洁人员随时保护着小区内的安全和卫生，日常生活有保障。

4、周边配套完善，不光有生鲜超市，还有各类饭店和大小银行。能让居民在第一时间就能吃到新鲜的瓜果蔬菜，办理业务和解决伙食问题也不必费力走远，可以为居民节省很多时间。

截至2021年8月，该小区挂盘均价为127931元/㎡，环比上升0.02%。从近五个月价格波动来看，小区的整体房价高出了海淀区和双榆树商圈的整体房价，这跟小区较为便利的地理位置和周边设施配套的齐全，以及商圈发展的成熟度息息相关。双榆树（北里）小区以小户型为主打，面积虽然不大但户型规划较好，可以满足绝大多数人群的需求，这也是让该小区保持持久热度的原因之一。

具体购房成本方面，拿在售的57.4㎡的两居室来说，报价685万。参照北京现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，第二套房首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付274万元，二套首付548万元。

税费和贷款额度都需要银行进行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，上述例子仅供参考。

小区有36.7㎡-43.0㎡的一居、53.0㎡-64.4㎡的两居、68.7㎡的三居，每栋楼内都有分布一居室、两居室、三居室。

现选择64.4㎡ 两室一厅和68.7㎡ 三室一厅进行分析。

小区共有24栋楼，1962户。

1号楼，15号楼紧靠马路，来往行车可能会产生噪音。对噪音敏感的人群，谨慎选择。

1号楼紧挨小区西南门，出西南门过马路往南步行3分钟即可到达人民大学公交站，以此站多为出行站点的人群可以选择1号楼。

甲14号楼与甲17号楼为东西朝向的楼栋，整体采光不太理想。对于采光要求较高的居民需要规避这两栋楼。

19号楼、20号楼、21号楼临近小区停车场，车辆停放与出行较为方便，适合家中有私家车的住户进行选择。

1.小区位置紧挨人民大学，北京理工大学等多所学校，适合在这几所高校上班或上学的人群。

2.不管是大小商场还是公园均开设在小区附近，购物娱乐休闲不耽误，可满足于追求丰富型生活的购买者。

3.小区周边交通便利，小区距离地铁4号线大兴线人民大学站856米，乘坐地铁4号线可能到达北宫门和西单等地，小区800米范围内有双榆树小区公交站和人民大学公交站适合在附近工作，或者以地铁4号线为主要交通工具的工作人员。

双榆树商圈历史悠久，发展年限较长，商圈发展已经成熟，近期无新盘开放。因此这里将它与距离较近的位于海淀区西北旺商圈的冠城大通百旺府和海淀幸福里这两个新楼盘进行对比。

冠城大通百旺府是由北京德成兴业房地产开发有限公司建造的。于2019年1月31日开盘，2019年10月31日交房。小区内现阶段在售共四栋楼，3146户，户型有137㎡的三居室和204㎡的四居室，现均价为75000万/平起，1028万/套起。

海淀幸福里又名毓润嘉园，开发商为北京铭海置业有限公司和北京毓秀置业有限公司。于2021年4月6日开盘，交房时间为2023年6月30日。小区内现阶段在售共5栋楼，居民1800户，户型包括了98㎡-130㎡的三居室和145㎡-195㎡的四居室，现均价为80000元/平起，1200万/套起。

总体来看，冠城大通百旺府和海淀幸福里两个小区主打的都是90㎡以上的户型，交易总价较高，相比于双榆树（北里）小区来说性价比较低。但是两个楼盘并不与双榆树（北里）小区所在的双榆树商圈为同一商圈，因此并不会对该商圈的二手房市场产生太大影响。

双榆树（北里）小区建设时间为1980年-2016年，该小区所在的双榆树商圈发展年限久且较为成熟，所以选择与之年份与楼况都较为相近的知春里和中关村大街46号院进行对比。