海淀区位于北京市西北部，跨越西北三环、四环、五环、六环，小西天板块整体位于海淀区东南角，南侧紧邻西城西直门商圈，北靠北太平庄商圈，东部临近西城马甸商圈，西侧临近皂君庙商圈。区域内是大型生活居住区，以公房为主。

作为海淀区发展较早的板块，小西天经过多年的发展，区域内生活配套比较完善，居住氛围醇厚。 板块内并无地铁经过，2号线积水潭站位于板块的东南角，可直达二环内新街口、西单，西直门、宣武门等地，也可换乘1号线、4号线、5号线、6号线等，可达北京城内外各个核心区及郊区。板块内主要干道有北二环、西直门北大街、学院南路、新街口外大街，其中北二环为快速路，可到达城区内、三环、四环、五环等地，全程无红绿灯。

板块内商业配套较为成熟，除了小区底商外，还有枫蓝国际购物中心。枫蓝国际购物中心包含上百种连锁品牌，如优衣库、迪卡侬等知名服装连锁；也有许多品牌餐饮，如西贝莜面村、眉州东坡、海底捞等，能够满足周边人群购物、就餐、娱乐的需求。

目前，板块内主要为1980年-2003年建公房、商品房社区，以53㎡-131㎡一居到三居为主，板块内二手房在海淀各板块中交易活跃度高，主要吸引想在城区内置业，对成熟配套有需求的人群。 板块内居住人群以海淀区域、城区内工作生活人群为主，如在海淀高校及企事业单位工作，中关村区域工作的互联网人群等。

海淀主要供地集中在西北五环外，山后及其周边，西北旺、永丰、翠湖、树村区域，地块价值受市场认可。2021年5月，海淀区出让两宗树村地块，最终融创以底价57.3亿元竞得树村南地块、竞配20%的政府持有商品住宅产权份额，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创以63.7亿竞得树村北地块、20%政府持有产权份额。小西天板块位于北二环边，几乎无地可售，未来海淀地块依旧主要以西北五环、山后区域为主。

政策规划方面，小西天板块发展主要以街道、老旧社区改造为主，提升区域人民居住舒适度，打造“一刻钟社区服务圈”，建立“口袋公园”，“提升街道空间改造”、“老旧小区加装电梯”等，利好于居住在区域内老旧社区居民。

区域房价方面，小西天板块是海淀各版块中的交易热点，主要依托于区域内交通、商业、教育、医疗配套，未来发展预期看好。但由于区域内老旧社区较多，小区内居住环境、户型品质等较为平庸，在相同配套、楼龄、品质的小区中，受老旧小区改造、品质提升等政策利好的小区，未来房价会有突出表现。

1.金晖嘉园采用的是地下停车的方式，大大节省了地面的空间，居住环境较好，活动空间大。人车分流，小区内的行人安全得到保障。

2.小区物业费较低，为居民节省了花销。24小时安保、日常保洁、设施维修等物业服务，保障了居民的安全、提供了方便。

3.金晖嘉园的商业配套齐全，不仅足以保障着居民的日常生活，还有枫蓝国际购物中心和凯德MALL可以满足居民的高消费需求。

4.小区离西直门地铁站有1.1公里的距离，小区东南西北四个方向有四个不到300米距离的公交站，居民的方便出行得到很好的保障，且能够满足上班族的多个通勤方向。

以幸福里app为准，截至2021年8月，金晖嘉园挂牌均价116326元/㎡，与上月相比上升了2.71%。

该小区的价格半年内呈平稳上升状态，位于城区主要街道，是比较成熟的社区，户型较全，配套设施完善，紧邻西直门地铁站，在板块内属于热门小区，价格高于本商圈的均价。

具体购房成本方面，拿在售的156㎡的三居为例，报价2028万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为811万，二套首付为1622万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区户型涵盖范围广，从一居室到四居室都有。小区有68.00㎡-101.20㎡一居、101.24㎡-106.85㎡两居、156㎡三居、126.49㎡-265.60㎡四居。这里选择小区的156㎡三居室和265.50㎡四居室进行分析：

金晖嘉园共有住宅楼7栋，楼栋分布比较均匀。两居室和三居室在每栋楼都有分布，四居室分布在2号楼和3号楼。

1号楼、3号楼、6号楼环境安静，出行方便。1号楼还临近水系和绿植，风景较好，优先推荐。

2号楼、5号楼、7号楼号楼临近商业楼，人流较大，比较吵杂，会影响居民的日常休息，养老人群购房的时候可以避开这几栋楼。

1、金晖嘉园户型覆盖范围广，涵盖一居室到四居室。单身一族可以购买一居室，人口多的家庭可以考虑两居室及以上，都能在此小区找到合适的户型。

2、金晖嘉园距离西直门地铁站仅有1.1公里，可到达车公庄、鼓楼大街等站；步行五分钟就可到达玉桃园公交站乘坐80路、331路等公交车。在附近上班或依靠地铁、公交出行的人群在此小区居住，可以大大节省通勤时间和精力。

3、小区内环境良好，绿化覆盖率较高，风景优美。地面平整，活动范围广，中老年人可以选此地养老。

截止2021年7月，小西天板块暂无新房出售，选择距离小区比较近的海淀区西北旺商圈的海淀幸福里和石景山区古城商圈的中海寰宇天下进行新房对比。由于这两个新房都不属于小西天板块，所以对板块内的二手房市场没有影响。

海淀幸福里正在建设中，2021年开盘，2023年交房。是北京铭海置业有限公司、北京毓秀置业有限公司打造的住宅项目，建筑类型为板楼。售卖楼有8栋，主要售卖6种户型，包括98㎡-130㎡的三居室和145㎡-195㎡的四居室。小区绿化率为30%，容积率为2.50，物业费7.20元/㎡/月。根据幸福里app资料显示，截止到2021年7月，该小区均价80000元/㎡，总价1200万/套起。

2018年开盘的中海寰宇天下是由北京安泰兴业置业有限公司打造的住宅项目，2020年6月交房。建筑类型包括板楼、高层和小高层。售卖楼有5栋，主要售卖7种户型，包含了85㎡-175㎡的两居室、三居室和四居室。小区绿化率为30%，容积率为2.80，物业费4.38元/㎡/月。根据幸福里app资料显示，截止2021年7月，均价为63500元/㎡，总价最低920万/套起。

海淀幸福里2023年交房，主要户型集中在三居室和四居室。由于小区还没有建成，所以周边配套设施不完善，交通不方便。对户型面积要求较大、经济比较宽裕且不着急入住的购房者可考虑该小区。中海寰宇天下的价格与其他两个小区相比最低，且户型涵盖范围广。但多数新房已经售空，可选择性不高，只剩一套四居室，比较适合家中人口较多的人群购买。

金晖嘉园与这两个新房相比，绿化率相当，物业费比较低，可选择户型范围广，且配套齐全。但是金晖嘉园价格较贵、容积率较高。对于想要购买三居室或四居室的人群来说，这三个小区竞争比较大。但是对于单身一族来说，金晖嘉园的一居室和两居室更有优势。

小西天板块发展年限较长，旧小区居多。这里选择品质相对较好且距离小区较近的后桃园胡同9号院和远洋风景进行对比。