马连洼商圈东临上地商圈，南接圆明园商圈和颐和园商圈，西侧紧邻温泉镇商圈，北侧为西北旺商圈。马连洼商圈主要以居住为主，这里聚集了大量的互联网上班族。马连洼北侧的西北旺商圈内互联网大厂云集，有百度、联想、新浪、腾讯等大厂聚集的中关村软件园，也有北京航天城，世界三大航天员中心之一的中国航天员科研训练中心所在地，也是中国空间技术研究院、北京航天飞行控制中心所在地，另外还有永丰产业基地，汇聚了北斗星通、大唐电信等众多高新科技产业等。

交通方面，商圈内有北五环、农大南路、马连洼北路、信息路和黑山扈路，以及连通西北旺商圈的圆明园西路。地铁16号线开通以来，向北可直达永丰产业基地和中关村环保科技示范园，向南可直通主城区到国家图书馆，西二环外甘家口站。

商业方面，商圈内部有BHG Mall北京华联购物中心(龙背村店)、 中发百旺商城、华联商厦等综合性购物中心等，三个商场分别位于商圈西、中、东部，另外还有物美、华联等生活超市，这些商业配套可以辐射到商圈内的大部分小区。

医疗方面配套较为薄弱，就医大部分需要向外拓展。除了基本的社区医院，商圈内仅有上地医院一家综合类医院，在商圈的西部和南部边缘有解放军第八医学中心和北医三院中央党校院区，其中北医三院中央党校院区是一家三甲医院。

另外商圈内有树村郊野公园，该公园是一座社会公益性公园，对社会开放，是周边居民休闲、娱乐的好地方。

楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给，商圈在售均价约87436元/㎡。

土地成交信息显示，马连洼商圈内近三年无住宅地块成交。往外拓展，海淀区最近一次住宅用地成交是2021年5月份，海淀镇树村成交两宗住宅用地，楼面价接近7万元/㎡。

海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块为R2二类居住用地，建设用地面积约5.3万㎡，规划建筑规模约8.3万㎡。在前期竞价中，该宗地达到地价上限57.3亿元和政府持有商品住宅产权份额上限20%后，进入高标准商品住宅建设方案投报及评选程序。最终，北京融贸亿盛置业有限公司为竞得人，成交楼面地价68903元/㎡，溢价率3%。

树村棚户区改造B-1北地块建设用地面积约5.7公顷，规划建筑规模约9.2万平方米。在前期竞价中，该宗地同样达到地价上限63.7亿元和政府持有商品住宅产权份额上限20%，随后进入高标准商品住宅建设方案投报及评选程序。最终，北京陕创企诚置业有限公司竞得该地块，成交楼面地价68961元/平方米，溢价率3%。

2021年5月28日，北京市发展和改革委员会发布了《关于轨道交通13号线扩能提升工程项目可行性研究报告的批复》。同意组织北京市基础设施投资有限公司实施轨道交通13号线扩能提升工程。

原13号线拆分后分别为13A线、13B线。其中13B线起点为既有13号线的东直门站，终点至海淀北部16号线马连洼站，将实现与地铁16号线换乘。从站点图中可以看到，拆分后的13B线在马连洼设有站点，在这附近工作和居住的将变得更加便利。

1.小区曾获得长城建设奖，房屋品质好，防水防潮保温效果好，建筑质量抗震级别高。小区房屋隔音效果也较好，能够在一定程度上提高房屋的私密性。

2.小区物业费为1.18元/㎡月-1.86元/㎡/月，相对来说比较低廉，停车免费。从长期来看可以为购房者省下一大笔费用，降低养房费用，缓解购房者的生活压力。

3.小区是2003年建成的商品房，属于试点小区，户型设计公摊面积小；小区容积率1.06，人口居住密度较小，相应地也能够提升小区居民的生活品质。

4.小区外部生态环境优越，依山傍水，三山（玉泉山、西山、百望山）环抱，小区距离百望山森林公园仅1.3公里，距离京密引水渠不到100米。小区外部优美的生态环境能够为小区居民营造比较良好的生活氛围。

5、小区周边交通便利，四通八达。小区距离地铁16号线马连洼站仅五分钟步程，小区门口800米范围内有两个公交车站，多条公交车线路可以为小区居民出行提供方便。对于有车的家庭来说，开车出行也是非常方便。

截止2021年7月，该小区的参考挂牌价格为82595元/㎡，环比上浮0.49%，根据近6个月的价格走势图来看，该小区2月份价格下落明显，3月份到6月价格稳步回升，6月份以后呈现出平稳势头，与海淀地区、马连洼商圈保持了一致。

幸福里APP有13套挂牌房源，主要为大户型，以三居为主，其次是两居和四居，面积在115㎡-165㎡之间，售价在1350万/套-1495万/套之间。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的164.52㎡三居为例，报价1450万，参照北京市现行普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%。该房源为非普宅，即该套房源首套首付为580万，二套首付为1160万。

小区户型多为大户型，建筑面积在115㎡-165㎡之间，有两居、三居、四居。两居户型面积在115㎡-121㎡之间，占比约31%，115㎡-165㎡的三居占比约56%，164㎡的四居占比约13%。小区户型均为南北朝向，采光较好。

小区分为东西两个区，共有58栋楼，有一栋为锅炉房。小区楼栋均为南北排布，采光无太大差别。

小区外围楼栋东区6号楼、东区7号楼、东区12号楼、东区13号楼、东区19号楼、东区20号楼、东区21号楼、西区25号楼、西区27号楼、西区29号楼、西区30号楼、西区32号楼、西区33号楼、西区35号楼、西区36号楼临街，来往车辆和行人较多，有时会有噪音，影响住户休息，比较在意噪音的人群就需要慎重考虑。

内部楼栋较为安静，西区5号楼、西区6号楼、西区7号楼、西区8号楼、西区九号楼、西区10号楼、西区11号楼、西区12号楼、西区13号楼、西区14号楼、西区16号楼、西区18号楼临近京密引水渠绿化带，既可以享受到小区内的景色，还可以观赏到小区外部丰富的景观，可以优先选择。

1.小区绿化率高，小区内外部生态环境良好，对于生活环境有较高要求的家庭可以考虑。

2.小区生活配套齐全，购物方便，对小区周边配套有要求的家庭可以购入。

3.小区周边医疗资源齐全，对医疗服务水平有较高要求的家庭可以考虑。

4.小区附近有地铁站，一公里内有5个公交车站和多条公交线路，对于在马连洼商圈附近工作的上班族来说是不错的选择。

小区附近截止2021年7月没有新开发项目，新房资源较为匮乏，只能选择距离稍远、价格上差别不大的海淀·幸福里和北京城建世华龙樾来对比。

海淀·幸福里是由华润、首开、住总、中交、北科建5家开发商联合打造的高端住宅项目，2021年开盘，建筑面积在98㎡-195㎡之间，7月份均价80000/㎡，总价最低1200万/套起。物业费为7.2元/㎡/月，管家式服务，生活成本较高。

北京城建世华龙樾是北京城建兴华地产有限公司打造的商品住宅项目，2018年开盘，户型面积范围覆盖在190㎡-320㎡，截止到7月均价在82600元/㎡，总价最低1600万/套起。

百旺家苑的在售房源最高挂牌总价为1495万/套，物业费1.18元/㎡月-1.86元/㎡/月，停车免费，相对于海淀·幸福里和北京城建世华龙樾来说生活成本较低，性价比较高。对居住质量要求较高且具有一定经济能力的购房者可以考虑海淀·幸福里和北京城建世华龙樾。

小区周边二手房报价在7.1万/m²-11.5万/m²，这里选择与百旺家苑价格相差不大的梅园小区和兰园小区进行对比。