海淀区位于北京市西部,跨越西北三环、四环、五环、六环。二里庄板块位于海淀区东部,北四环外,西侧邻学院路,南侧邻北四环学院桥至健翔桥,东至京藏高速、北至清华东路,是海淀各版块中发展较早的板块。板块内含一条地铁线路、两条高速路、两所大学及研究院,是以学院研究和居住为主体的板块。
板块内含一条地铁线路为15号线,起至清华东路西口,终至俸伯,连接海淀、朝阳、顺义区域,可直达奥林匹克公园、望京、国展,也可换乘8号线、5号线、13号线、14号线东段,到达南锣鼓巷、天通苑、朝阳公园等热点区域。
板块内主要道路为北四环、京藏高速,还有南北向的学院路、花园南路,驱车无论去中心城区还是郊区都较为方便。
板块内教育配套全面,学院风浓郁。含多家幼儿园、小学、中学,也有高等学府北京科技大学、中国石油勘探开发研究院等,是高级学历教育基地,也是含国家级石油研究基地和重点实验室的综合性研究机构。
板块内无大型购物中心、三甲医院,区域内居民有购物、就医、运动健身等需求依赖周边五道口、中关村、牡丹园等板块。
板块内主要为1970年-2007年建公房、商品房,主力户型为42㎡-120㎡一居-三居,主要是80年代-2000年前建小户型社区,以二里庄小区、石油大院、志新村小区为代表。板块内居住人群以北四环周边、城区内区域工作生活人群、高校教职工为主。
板块优势于之一在于位置,之二在于学院气质,主要吸引在城内、北四环周边工作生活的人群。
板块发展较早,区域内配套以教育资源为主,无大型商业办公中心、写字楼,主要以居住属性为主,多为老旧公房产品,板块内几乎不含存量用地,未来发展空间有限。
二里庄板块已多年无地可售。2017年10月,海淀四道口地块商品房以限价8.9万元/平米起拍,该地块拿地限制较多,除了执行"9070"政策,还须向北京市海淀区大钟寺农工商公司提供5000㎡地上商业用房(回购价3000元/平项目)、向北京金海翔建筑有限责任公司无偿提供945㎡地上商业用房、无偿向被拆迁人提供回迁安置房(商品住宅)16套(合计建筑面积1370㎡),三项合计建筑面积占总规划建筑面积的23.4%,除此以外还须保留用地内的3棵古树。
即使面积小、限制多,仍然没有打击开发商的热情,保利、碧桂园、首开、中海、石榴、天恒等数十家房企参与竞逐,最终,天恒以16.5亿元,自持率36%,赢得海淀四道口地块,溢价率33.5%。该地块后开发为天恒学院里项目,限价85373元/㎡,最高销售单价不超过89742元/㎡,被称为"最难买"的限竞房之一。
以上地块距二里庄板块5公里,二里庄及周边所在的四环周边区域,由于位置优越,可售地块有限,一直处于惜售状态,一旦有居住用地出售,将会较为受开发商肯定,市场关注度高。
根据2019年,北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《《海淀分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》显示,二里庄板块作为中关村科学城核心区域,将中关村科学城建设成为世界一流的科学城,成为承载全国科技创新中心功能的核心载体。充分发挥智力密集优势,加强高等学校、科研院所、产业功能区的资源整合,形成一批具有世界影响力的原创成果。
主要发展以下几个方面:
科研层面:依托、支持驻区高等院校、科研院所和领军企业,推进国家实验室等重点创新载体建设,打造知识原创能力顶尖的科学城。
居住层面:以宜居复合为导向,打造"一刻钟社区服务圈"和"一刻钟创新创业活力圈"。深入打造社区"一刻钟健身圈",重点建设一批全民健身活动中心和户外健身步道。
1.小区内干净整洁,并且房屋质量有保障,人口密度相对小,居住比较舒适。小区内部一系列配套设施齐全,能够保证小区居民的居住品质。
2.小区的户型从41㎡-50㎡一居、54㎡-62㎡两居,到71㎡-94㎡三居都有涉及,总价470万起。部分户型南北通透,空间规划合理,没有浪费面积,对于房屋的溢价也很有益处。
3.小区西面不远处是中关村,浓厚的学术氛围带动周边的商业兴起与成长,未来该区域有着较大的发展空间。
4.小区西门距离地铁15号线北沙滩站700米,可以通往奥林匹克公园和望京商圈,并且小区500米范围内有2个公交站,居民出行交通便利。
截至2021年8月,二里庄小区的挂牌价为112486元/m²,环比上月上浮0.04%。从近六个月的价格波动来看,房价总体呈现出缓慢上升趋势,相较于其他月份,3月份到5月份升幅略大,但7月份趋于平稳,与海淀地区、二里庄商圈的升幅保持了一致性。二里庄小区房价明显高于二里庄和海淀地区。究其原因,可总结为以下几点:第一好位置,在城市的中心位置,出行交通方便;第二强配套,讲究配套齐全,生活品质有保障;第三,小区周边环境好。
举例:
具体购房成本方面,拿在售的77㎡的三居为例,报价880万,参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付为40%,二套首付为80%。该套房源为非普宅,即首套首付为352万,二套首付为704万。
因贷款额度和税费都需要银行具体评估,评估价一定程度会影响首付金额,因此上述例子仅供参考。
小区共有33栋楼,主要户型有41㎡-50㎡一居、54㎡-62㎡两居、71㎡-94㎡三居。现选择62㎡两室一厅和71㎡三室一厅进行分析。
户型面积 | 62㎡ 两室一厅 | 71㎡ 三室一厅 |
户型图 | ||
户型亮点 | 1.卧室阳台空间大,晾晒衣物方便 2.户型方正,有利于家具的摆放 | 1.卧室A、卧室B面积较大,且均可向南采光,采光性好 2.卫生间为明卫,通风性好,不容易滋生细菌 3.卧室B有南向阳台,可晾晒衣物 |
户型缺点 | 1.卫生间为暗卫,不利于通风换气,同时卫生间空间较为狭窄,卫生间和厨房中间位置空间利用率不足 2.户型东西走向,南北不通透,通风性差,采光性差 3.卧室B存在西晒问题,阳光的直射使家具寿命变短 | 1.厨房与卫生间紧邻,空间分布不合理 2.门厅面积较大,浪费空间 3.客厅面积较小,不利于摆放家具 4.卧室C面积小,舒适感较差 |
小区共有33栋楼,有一居、两居、三居,大部分楼栋没有太大差别,部分楼栋顶层为坡顶。
小区1号楼到14号楼距离西门较近,乘坐15号线的北沙滩地铁站比较方便,同时31号楼、33号楼、36号楼、43号楼、44号楼紧挨志新路公交站,对于经常出行、每日通勤的居住者而言可以节约一定的时间成本。
31号楼、33号楼、36号楼临近小区南门,马路对面就是物美大超市、世纪联华超市等商铺,日常采购较为方便。同时,这些楼栋距离公路较近,会受有噪声影响,对此介意的购房者需要慎重选择。
此外,小区西门门口西南侧200米处是一个加油站,平日车流量较大,居住在39号楼居民可能会受到影响,购房者需要重点关注。
1. 小区内环境干净整洁,物业尽职尽业,适合对居住环境要求较高的购买者。
2.小区距离地铁15号线北沙滩站和志新路公交站都很近,地铁15号线途径五道口商圈、学院路商圈等知名商圈,对地铁15号线通勤或者公交车出行有较高依赖度的买房用户可以考虑。
3.小区的户型有41㎡-50㎡一居、54㎡-62㎡两居,总价470万起。小区主力户型面积较小,总价相对较低,可以为购房者缓解一定的经济压力,预算有限的购房者可以考虑购买。
4. 小区周边配套齐全,各类超市、大小商场、还有多家银行为居民生活带来了便利,适合对消费类型需求多样化的购房者。
截止2021年8月,小区周边没有新开发项目,新房较为匮乏,因此选择清河商圈的强佑府学上院和保利和光逸境进行对比,强佑府学上院距离小区5公里,保利和光逸境距离小区17公里。
对比数据如下:
项目 | 二里庄小区 | 强佑府学上院 | 保利和光逸境 |
位置 | 海淀二里庄 | 海淀清河 | 丰台青塔 |
开发商 | 北京城建集团有限责任公司 | 北京强佑房地产开发有限公司 | 京和宝成房地产开发有限公司 |
住宅性质 | 商品房/已购公房 | 商品房/二类经济适用房 | 商品房 |
售价 | 112486元/㎡ | 79000元/㎡ | 98000元/㎡ |
建筑时间 | 1990年-1996年 | 2021年 | 2019年08月21日 |
建筑类型 | 塔楼/板楼/板塔结合 | 塔楼/板楼/塔板结合 | 板楼 |
户型面积 | 41㎡-50㎡ 一居 54㎡-62㎡ 两居 71㎡-94㎡ 三居 | 56㎡-66㎡ 一居 59㎡-117㎡ 两居 115㎡-149㎡ 三居 | 187㎡ 四居 |
物业公司 | 北京市海淀区志新物业管理公司 | 北京强佑物业管理有限公司 | 保利物业管理有限责任公司 |
物业费用 | 0.50元/㎡/月-2.29元/㎡/月 | 3.80元/㎡/月 | 9.38元/㎡/月 |
优点 | 1. 小区环境优良整洁,居住舒适感好 2.小区临近地铁15号线北沙滩站和志新路公交站,交通便利 3.物业费较低,节省生活成本 | 1.整体建筑风格及园林风格均采用新中式风格,营造出绝妙韵味 2.离医院很近,就医方便 3.距离地铁站700米、公交站200米,交通便利 | 1.周围公交站众多,交通便利 2.物业管理严格,能够提高居民的生活质量 3.小区周围设施齐全,居民生活便利 |
缺点 | 1.非机动车乱停乱放 2.无地下停车场,人车不分流,造成安全隐患 | 1.容积率为3.5,小区居民的舒适度降低 2.户型较差,户型设计利用率不太高 | 1.容积率2.8较高,小区居民的舒适度降低 2.在售户型少,选择面较小 |
分析 | 强佑府学上院与二里庄小区直线距离5公里,8月份挂牌参考价79000元/㎡,购入总价641万/套起。相比于二里庄小区,强佑府学上院容积率更高,房价相对较低。二里庄小区与强佑府学上院单价差距过大,不形成对比关系。 同时保利和光逸境与恒盛欧洲公馆小区直线距离约4.9公里,8月份挂牌参考价89000元/㎡,购入总价1500万/套起。对比二里庄小区,保利和光逸境周边配套完善,小区内环境品质高。这对购房者的预算资金有较高要求,对居住质量要求高且具有一定经济能力的购房者可以考虑该项目。 两个新房项目不属于二里庄商圈,并不会对二里庄商圈内二手房市场造成较大的影响。 |
海淀区二里庄商圈社区比较成熟,健翔园与二里庄小区价格差异较大,这里选择距离较近、周边配套齐全、交通便利的志新北里小区和石油大院小区进行对比。
对比数据如下:
小区名称 | 二里庄小区 | 志新北里 | 石油大院 |
位置 | 海淀二里庄 | 海淀二里庄 | 海淀二里庄 |
住宅性质 | 商品房/已购公房 | 商品房/已购公房 | 商品房/已购公房 |
售价 | 112486元/㎡ | 98466元/㎡ | 101387元/㎡ |
交房时间 | 1990年-1996年 | 1983年-1997年 | 1957年-2008年 |
建筑类型 | 塔楼/板楼 | 板楼/塔板结合 | 塔楼/板楼/塔板结合 |
户型面积 | 41㎡-50㎡ 一居 54㎡-62㎡ 两居 71㎡-94㎡ 三居 | 64㎡-65㎡ 两居 66㎡-86㎡ 三居 65㎡ 四居 | 55㎡-87㎡ 两居 74㎡ 三居 |
物业公司 | 北京市海淀区志新物业管理公司 | 北京市海淀区志新物业管理公司 | 单位自管物业 |
物业费用 | 0.50元/㎡/月-2.29元/㎡/月 | 0.50元/㎡/月-1.50元/㎡/月 | 2.00元/㎡/月 |
优点 | 1.小区环境优良整洁,居住舒适感好 2.小区临近地铁15号线北沙滩站和志新路公交站,交通便利 3. 物业费较低,节省生活成本 | 1.小区为单位福利分房,人员不杂,较为安全 2.前后楼栋无遮挡,通风光照较好 3.周边配套齐全,附近200米左右就有邮局、银行、生鲜超市和便民餐饮,生活较为方便 | 1.小区距离地铁15号线北沙滩站912米,距离二里庄南口公交站210米,交通方便 2.小区集中供暖,节约能源,提高能源利用率,节省生活支出 |
缺点 | 1.非机动车乱停乱放 2.无地下停车场,人车不分流,造成安全隐患 | 1.部分楼栋为六层板楼,无电梯装置 2.小区老旧,绿化不高 3.车位不足,没有地下停车位 | 1.容积率为3.0,小区居民的舒适度差 2.人车不分流,增加了交通隐患。 |
分析 | 这三个小区的建设年代和发展年限均不分上下,不管是内部设施还是周边配套情况都比较相似,具有一定的可比性。 二里庄小区临近地铁15号线,出门乘车不必行走较远。在交通便利方面,二里庄小区和石油大院相较于和志新北里小区乘坐地铁更加方便,同时二里庄小区相较于其他小区售价较高,预算不足且急需买房建议选择石油大院或志新北里小区。 石油大院小区周边配套设施非常齐全。小区房屋为单位福利分房,人员不杂不乱,刚需户型居多,适合正值过渡期的购买者。 通过以上价格和分析可以看出,二里庄小区要优于周边小区。 |