海淀区位于北京市西部，跨越西北三环、四环、五环、六环。二里庄板块位于海淀区东部，北四环外，西侧邻学院路，南侧邻北四环学院桥至健翔桥，东至京藏高速、北至清华东路，是海淀各版块中发展较早的板块。板块内含一条地铁线路、两条高速路、两所大学及研究院，是以学院研究和居住为主体的板块。

板块内含一条地铁线路为15号线，起至清华东路西口，终至俸伯，连接海淀、朝阳、顺义区域，可直达奥林匹克公园、望京、国展，也可换乘8号线、5号线、13号线、14号线东段，到达南锣鼓巷、天通苑、朝阳公园等热点区域。

板块内主要道路为北四环、京藏高速，还有南北向的学院路、花园南路，驱车无论去中心城区还是郊区都较为方便。

板块内教育配套全面，学院风浓郁。含多家幼儿园、小学、中学，也有高等学府北京科技大学、中国石油勘探开发研究院等，是高级学历教育基地，也是含国家级石油研究基地和重点实验室的综合性研究机构。

板块内无大型购物中心、三甲医院，区域内居民有购物、就医、运动健身等需求依赖周边五道口、中关村、牡丹园等板块。

板块内主要为1970年-2007年建公房、商品房，主力户型为42㎡-120㎡一居-三居，主要是80年代-2000年前建小户型社区，以二里庄小区、石油大院、志新村小区为代表。板块内居住人群以北四环周边、城区内区域工作生活人群、高校教职工为主。

板块优势于之一在于位置，之二在于学院气质，主要吸引在城内、北四环周边工作生活的人群。

板块发展较早，区域内配套以教育资源为主，无大型商业办公中心、写字楼，主要以居住属性为主，多为老旧公房产品，板块内几乎不含存量用地，未来发展空间有限。

二里庄板块已多年无地可售。2017年10月，海淀四道口地块商品房以限价8.9万元/平米起拍，该地块拿地限制较多，除了执行"9070"政策，还须向北京市海淀区大钟寺农工商公司提供5000㎡地上商业用房（回购价3000元/平项目）、向北京金海翔建筑有限责任公司无偿提供945㎡地上商业用房、无偿向被拆迁人提供回迁安置房（商品住宅）16套（合计建筑面积1370㎡），三项合计建筑面积占总规划建筑面积的23.4%，除此以外还须保留用地内的3棵古树。

即使面积小、限制多，仍然没有打击开发商的热情，保利、碧桂园、首开、中海、石榴、天恒等数十家房企参与竞逐，最终，天恒以16.5亿元，自持率36%，赢得海淀四道口地块，溢价率33.5%。该地块后开发为天恒学院里项目，限价85373元/㎡，最高销售单价不超过89742元/㎡，被称为"最难买"的限竞房之一。

以上地块距二里庄板块5公里，二里庄及周边所在的四环周边区域，由于位置优越，可售地块有限，一直处于惜售状态，一旦有居住用地出售，将会较为受开发商肯定，市场关注度高。

根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，二里庄板块作为中关村科学城核心区域，将中关村科学城建设成为世界一流的科学城，成为承载全国科技创新中心功能的核心载体。充分发挥智力密集优势，加强高等学校、科研院所、产业功能区的资源整合，形成一批具有世界影响力的原创成果。

主要发展以下几个方面：

科研层面：依托、支持驻区高等院校、科研院所和领军企业，推进国家实验室等重点创新载体建设，打造知识原创能力顶尖的科学城。

居住层面：以宜居复合为导向，打造"一刻钟社区服务圈"和"一刻钟创新创业活力圈"。深入打造社区"一刻钟健身圈"，重点建设一批全民健身活动中心和户外健身步道。

1.小区内干净整洁，并且房屋质量有保障，人口密度相对小，居住比较舒适。小区内部一系列配套设施齐全，能够保证小区居民的居住品质。

2.小区的户型从41㎡-50㎡一居、54㎡-62㎡两居，到71㎡-94㎡三居都有涉及，总价470万起。部分户型南北通透，空间规划合理，没有浪费面积，对于房屋的溢价也很有益处。

3.小区西面不远处是中关村，浓厚的学术氛围带动周边的商业兴起与成长，未来该区域有着较大的发展空间。

4.小区西门距离地铁15号线北沙滩站700米，可以通往奥林匹克公园和望京商圈，并且小区500米范围内有2个公交站，居民出行交通便利。

截至2021年8月，二里庄小区的挂牌价为112486元/m²，环比上月上浮0.04%。从近六个月的价格波动来看，房价总体呈现出缓慢上升趋势，相较于其他月份，3月份到5月份升幅略大，但7月份趋于平稳，与海淀地区、二里庄商圈的升幅保持了一致性。二里庄小区房价明显高于二里庄和海淀地区。究其原因，可总结为以下几点：第一好位置，在城市的中心位置，出行交通方便；第二强配套，讲究配套齐全，生活品质有保障；第三，小区周边环境好。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的77㎡的三居为例，报价880万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。该套房源为非普宅，即首套首付为352万，二套首付为704万。

因贷款额度和税费都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，因此上述例子仅供参考。

小区共有33栋楼，主要户型有41㎡-50㎡一居、54㎡-62㎡两居、71㎡-94㎡三居。现选择62㎡两室一厅和71㎡三室一厅进行分析。

小区共有33栋楼，有一居、两居、三居，大部分楼栋没有太大差别，部分楼栋顶层为坡顶。

小区1号楼到14号楼距离西门较近，乘坐15号线的北沙滩地铁站比较方便，同时31号楼、33号楼、36号楼、43号楼、44号楼紧挨志新路公交站，对于经常出行、每日通勤的居住者而言可以节约一定的时间成本。

31号楼、33号楼、36号楼临近小区南门，马路对面就是物美大超市、世纪联华超市等商铺，日常采购较为方便。同时，这些楼栋距离公路较近，会受有噪声影响，对此介意的购房者需要慎重选择。

此外，小区西门门口西南侧200米处是一个加油站，平日车流量较大，居住在39号楼居民可能会受到影响，购房者需要重点关注。

1. 小区内环境干净整洁，物业尽职尽业，适合对居住环境要求较高的购买者。

2.小区距离地铁15号线北沙滩站和志新路公交站都很近，地铁15号线途径五道口商圈、学院路商圈等知名商圈，对地铁15号线通勤或者公交车出行有较高依赖度的买房用户可以考虑。

3.小区的户型有41㎡-50㎡一居、54㎡-62㎡两居，总价470万起。小区主力户型面积较小，总价相对较低，可以为购房者缓解一定的经济压力，预算有限的购房者可以考虑购买。

4. 小区周边配套齐全，各类超市、大小商场、还有多家银行为居民生活带来了便利，适合对消费类型需求多样化的购房者。

截止2021年8月，小区周边没有新开发项目，新房较为匮乏，因此选择清河商圈的强佑府学上院和保利和光逸境进行对比，强佑府学上院距离小区5公里，保利和光逸境距离小区17公里。

对比数据如下：

海淀区二里庄商圈社区比较成熟，健翔园与二里庄小区价格差异较大，这里选择距离较近、周边配套齐全、交通便利的志新北里小区和石油大院小区进行对比。

对比数据如下：