远洋风景小区位于海淀区小西天板块内。海淀区位于北京市西北部，跨越西北三环、四环、五环、六环，小西天板块整体位于海淀区东南角，南侧紧邻西城西直门商圈，北靠北太平庄商圈，东部临近西城马甸商圈，西侧临近皂君庙商圈。区域内是大型生活居住区，以公房为主。

作为海淀区发展较早的板块，小西天经过多年的发展，区域内生活配套比较完善，居住氛围醇厚。 板块内并无地铁经过，2号线积水潭站位于板块的东南角，可直达二环内新街口、西单，西直门、宣武门等地，也可换乘1号线、4号线、5号线、6号线等，可达北京城内外各个核心区及郊区。板块内主要干道有北二环、西直门北大街、学院南路、新街口外大街，其中北二环为快速路，可到达城区内、三环、四环、五环等地，全程无红绿灯。

板块内商业配套较为成熟，除了小区底商外，还有枫蓝国际购物中心。枫蓝国际购物中心包含上百种连锁品牌，如优衣库、迪卡侬等知名服装连锁；也有许多品牌餐饮，如西贝莜面村、眉州东坡、海底捞等，能够满足周边人群购物、就餐、娱乐的需求。

目前，板块内主要为1980年-2003年建公房、商品房社区，以53㎡-131㎡一居到三居为主，板块内二手房在海淀各板块中交易活跃度高，主要吸引想在城区内置业，对成熟配套有需求的人群。 板块内居住人群以海淀区域、城区内工作生活人群为主，如在海淀高校及企事业单位工作，中关村区域工作的互联网人群等。

海淀主要供地集中在西北五环外，山后及其周边，西北旺、永丰、翠湖、树村区域，地块价值受市场认可。2021年5月，海淀区出让两宗树村地块，最终融创以底价57.3亿元竞得树村南地块、竞配20%的政府持有商品住宅产权份额，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创以63.7亿竞得树村北地块、20%政府持有产权份额。小西天板块位于北二环边，几乎无地可售，未来海淀地块依旧主要以西北五环、山后区域为主。

政策规划方面，小西天板块发展主要以街道、老旧社区改造为主，提升区域人民居住舒适度，打造“一刻钟社区服务圈”，建立“口袋公园”，“提升街道空间改造”、“老旧小区加装电梯”等，利好于居住在区域内老旧社区居民。区域房价方面，小西天板块是海淀各版块中的交易热点，主要依托于区域内交通、商业、教育、医疗配套，未来发展预期看好。但由于区域内老旧社区较多，小区内居住环境、户型品质等较为平庸，在相同配套、楼龄、品质的小区中，受老旧小区改造、品质提升等政策利好的小区，未来房价会有突出表现。

1、小区绿化覆盖面较大，院内环境优美、生活设施齐全，有健身器材、儿童游戏区域及篮球场，满足不同年龄阶段人群的健身需求。并且小区属于低密度社区，舒适宜居。

2、远洋风景小区为纯板楼小区带电梯，对于腿脚不方便的人群以及老年人来说，非常便利。并且小区一梯两户设计，居住环境相对安静，并且能够节约等电梯的时间。

3、小区内人车分流，对行人来说比较安全，且小区实行封闭式管理，业主安全有保障。

4、远洋风景小区相比较于板块内其他小区的优点在于户型选择多样，能够满足不同置业者的购房需求。

截至2021年7月远洋风景小区在幸福里app上的挂牌价109238元/m²，环比上月上升11.68%。

从近六个月的价格波动来看，虽然在3月和5月出现下降，但是环比上升为主要趋势，近一个月房价上升较大。该小区整体房价高于小西天板块与海淀区，近期在板块内属于关注度比较高的小区。原因主要有两点、第一，该板块发展较早，虽然周边暂无新开发楼盘，但是目前以老旧社区改造为主，以提高居住品质。所以已经完成改造、居住品质得到提升的小区比其他老旧小区受到购房者更多关注，从而房价上升；第二，板块内交通、商圈、医疗等方面配套成熟，未来预期较好，因此也成为该板块及周边板块工作人群的首选，致使近期房价上升。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的120㎡的两居室为例，以幸福里app为准，报价1390万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为556万，二套首付为1112万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区一共9栋楼，户型在68.9㎡-185.3㎡之间。主力户型是88㎡的两室一厅，故选择与主力户型面积相差不大的68.9㎡一室一厅进行对比分析。

远洋风景小区一共9栋楼，1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼以大户型为主，适合人口多的二胎家庭、三代同堂家庭居住。

7号楼、8号楼以及9号楼为东西向，三栋楼呈直线并排，以小户型为主，经济适用，适合单身人群或小家庭居住。但是楼下有商铺且临街近，环境略嘈杂，追求安静居住的人群可避开选择。

1、小区房型选择多样，价格与周边小区比较，相对较低，面积较小的户型适合资金有限的刚需人群。

2、小区环境优美，周围配套方面完善，社区服务多元，小区内健身器材完备，适合中老年养老居住。

3、小区周边交通便利，5分钟可到达远洋风景小区公交站。适合在小西天及周边商圈工作的群体。

截至2021年7月，由于小区周边发展比较成熟，小西天商圈暂没有新开发项目。因海淀-香山东商圈内所售新楼盘与远洋风景小区单价相差不大，所以选择其商圈内的颐和金茂府与香山壹号院进行比较。

颐和金茂府是由北京青茂置业有限公司开发的项目，开盘时间为2020年9月，将于2023年6月交房。在售户型只有四居一种，面积在188㎡-256㎡之间。售价为111998元/㎡起，平均2256万/套起。小区为精装板楼及多层花园洋房，物业费用为8.99元/㎡/月。小区定位为高端住宅产品，从总价和户型面积来看，目标购房人群主要是多人口大家庭、购房预算充足的改善型购房者。

香山壹号院是由北京海益嘉和置业有限公司开发的项目，开盘时间为2020年9月，将于2023年8月交房。在售户型有165㎡三居和179㎡-269㎡四居。售价为112000元/㎡起，平均2453万/套起。小区为多层板楼，物业费用为9.5元/㎡/月。相比较来说，小区以大户型为主，物业费用较高，适合多人口大家庭、购房预算充足的改善型购房者。

因此，从总价和购房人群角度以及户型选择来看，颐和金茂府与香山壹号院与该项目不具可比性，新盘开售，不会对小西天商圈二手房市场造成冲击。

小西天商圈内小区周边二手房的报价在9.8万/㎡-11.3万/㎡，其中金晖嘉园小区和今典花园与远洋风景小区距离较近，且在售户型与价位等方面整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。