玉海园五里位于海淀区玉泉路东商圈。玉泉路东商圈位于海淀的西南角，东靠五棵松商圈，西临石景山玉泉路东商圈，北近田村商圈。板块是大型生活居住区，以1980年-2000年建成的公房为主，并且配套成熟，生活氛围浓厚。

板块内有地铁1号线，1号线是北京第一条地铁线路，自西向东经石景山区、经海淀区、西城区、东城区至朝阳区，呈一条直线行驶，可实现与2、4、5、8、9、10、14号线换乘。

板块内分布有两个三级甲等医院，分别是解放军总医院第三医学中心（武警总医院）和北京市中西结合医院，还有一个三级医院北京裕和中西结合康复医院。

板块内还分布有多个学校，如北京市十一学校、海淀区五一小学、建华实验学校、海淀区图强第二小学、育英学校（航天校区）、中科院附属玉泉小学玉海园三里校区等学校。

板块内的居住人群大多是航天二院的职工、医院的职工、学校的老师、机关单位的工作人员等，整体人文素质较高。

目前，板块内主要为1960年-2010年建公房、商品房社区，以50㎡-135㎡一居到三居为主，公房社区以永定路85号院、金沙沟3号楼为代表，不带电梯的板楼，户型紧凑；商品房则以永定华庭、恒盛欧洲公馆为代表，楼龄新且小区环境好。

海淀主要供地集中在西北五环外，山后及其周边，西北旺、永丰、翠湖、树村区域，地块价值受市场认可。

2021年5月，海淀区出让两宗树村地块，最终融创以底价57.3亿元竞得树村南地块、竞配20%的政府持有商品住宅产权份额，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创以63.7亿竞得树村北地块、20%政府持有产权份额。玉泉路东板块位于西五环内，几乎无地可售，未来海淀地块依旧主要以西北五环、山后区域为主。

在政策规划上，根据海淀区2017年-2035年规划指出，玉泉路东板块位于长安街及其延长线首都功能走廊，长安街西延长线及两侧辐射地带，强化政务服务保障，建设成为海淀南部政务服务区。

1.小区于2021年4月开启墙体粉刷工程，已经完成粉刷后的楼体整洁，墙面干净，小区整体美观整洁，能够为购房者带来较好的视觉体验。

2.小区楼栋为一梯两户和一梯三户设计，南北通透的两居室居多，南北朝向，日照时间长，再搭配大面积阳台和落地窗，让住户在家就能享受日光浴。

3.小区周边交通便利，门口有公交车站，周边2公里内有地铁1号线和地铁6号线站点，地铁1号线可直达军事博物馆、天安门、王府井等地，地铁6号线可直达南锣鼓巷、北海等旅游胜地。

4.小区生活配套齐全，便民超市、华联生活超市等可以满足居民购物需求，清华大学玉泉医院、中国人民解放军总医院保障了居民的医疗安全，多个银行方便了居民办理各种理财业务。

截止2021年8月，该小区参考均价为89620元/㎡，对比上月上升0.23%，价格略有上升，但幅度不大，2月-3月房价整体略有下降，3月过后缓步提升，逐渐趋于平稳，5月-6月房价大幅度上升，比3月房价高出16000元，这是由于海淀区新出台的相关政策，房价在7月-8月缓步上升。5月之前，小区均价大幅度低于本地区和本商圈均价，这是由于小区建成年份较早、房龄较老所导致，但是新政策出台后，小区均价紧追本地区、本商圈均价，目前略高于地区与商圈均价。

举例：

具体购房成本方面，参照北京现行的普宅和非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，第二套房首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。

拿在售的46㎡的一居室举例，该房源报价509万元。该房源属于非普宅，即该套房源首套首付203.6万元，二套首付407.2万元，不含税费和服务费等其他费用。

该小区户型多样，从一居到三居均有涉及，有41㎡-46㎡一居、45㎡-81㎡两居、83㎡-127㎡三居。

46㎡的一居分布在1号楼-6号楼，6层到顶，为一梯两户的设计，需求小一居的购房者可酌情选择。

45㎡的两居，分布在12号楼-14号楼和17号楼-19号楼，6层到顶，为一梯三户的设计，需求总价低的两居的购房者可以酌情选择。

1号楼和7号楼靠近阜石路南侧绿地公园西区，风景宜人，空气清新，从窗户上可以看见公园景色，对于周边环境有较高要求的人可以选择这两栋楼。

9号楼、10号楼、11号楼、12号楼的右侧是小区广场，傍晚时人群聚集时噪音大，喜欢安静的人建议避开这四栋楼。

经常出行的人群建议选择14号楼和18号楼，靠近仅限行人出入的南门，经常使用私家车出行的人群建议选择靠近通车的东1门的15号楼和16号楼。

1.小区周边交通发达，附近有地铁6号线和黄家坟公交站，可直达朝阳大悦城、物华大厦写字楼等，适合上班通勤的群体。

2.小户型房源充足，小面积的一室一厅、中规中矩的两室一厅房款总额较低，适合人数少的家庭或者个人居住，也适合预算偏低，经济压力较大的人群居住。

3.周边设施配套齐全，附近大型超市、银行、医院和公园一应俱全，适合看重居住品质的人群居住。

玉海园五里处于海淀区玉泉路东商圈，属于海淀比较醇熟的传统地块，新房较少。故选择相对距离较近的大苑·海淀府与保利·和光逸境进行比较。大苑·海淀府位于海淀区西四环田村商圈，保利·和光逸境位于丰台区青塔商圈。

大苑·海淀府距离玉海园五里2公里，由北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司开发，70年产权住宅，板楼设计，精装交付。该小区开盘时间为2019年12月31日，交房时间为2022年1月31日。该小区均价110000元/㎡起，总价2000万/套起，绿化率为30%，车位配比1：2.4，车位充足，户型为面积较大的三居、四居和五居。

保利·和光逸境距离玉海园五里5公里，由京和保成（北京）房地产开发有限公司开发，70年产权住宅，板楼高层设计，自带装修。该小区开盘时间为2019年8月26日，交房时间为2021年8月31日。该小区均价89000元/㎡起，总价1820万/套起，绿化率为30%，车位比为1:1.7，车位较充足，户型为面积较大的四居。

这两个小区的户型均为大户型，房子总价与玉海园五里的差价过大，目标购房客户不同，故不作深入对比。

玉海园五里是北京海开房地产集团公司开发建设的小区，现选择周边位置同一开发商建造的小区进行对比。对比数据如下：