清河板块地处海淀区东北部，东至五环林萃桥与北京新材料园连线，西至上地信息路，北至八达岭高速西三旗桥，南邻北五环，有八达岭高速贯穿其中，西部有城铁13号线通过，中部有地铁8号线通过。所处的地理位置也比较特殊，位于中关村、上地高科技园区、亚奥板块三个区域围城的金三角地带之中。得益于此，清河板块在京北地区的重要地位逐渐凸显。

根据政策规划，清河的发展将与飞速增长的中关村核心区域密切相关，随着中关村北扩和大量科技企业的入驻，清河板块已逐渐发展成为北京热点区域。另外，该区域由于处于市区边缘，且又处于市政绿化隔离带之内，因此区域内多为密度低，高绿化、板式住宅。

板块内商业配套大型有华润·万象汇，社区型商业有悦茂购物中心等，板块内目前无大型三甲医院，未来可依赖扩建的999急救中心和周边昌平中西医结合医院。

清河板块作为海淀北部重点规划，区域早已发展成熟，板块内云集大量的二手房和少量的新房。板块内二手房大多建于2000年以后，老旧小区多为上世纪90年代左右的公房回迁房；新房则以现房为主，目前在售有强佑府学上院，为大户型产品。

清河板块临近的中关村和上地高科技园区，都属于知识经济密集型区域，购房客群主要分为三种：中关村或上地工作的IT人士；中关村和学院路沿线的高校教职员工或校办高科技企业职工；本区域内大的原住居民等。房价方面，近6个月来，清河板块房价处于平稳增长的趋势，略低于海淀区均价。

海淀区的土地多年来一直比较紧张，土地成交信息显示，清河板块内近10年无地块成交。纵观整个海淀区，商品房用地更是稀少。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，海淀区2021年仅有2块住宅地块入市，分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。两块地均位于树村郊野公园南侧，临近圆明园和北京体育大学。在5月10日的北京市集中土拍中，两宗地受到开发商热捧，分别触达了最高上限价格63.7亿和57.3亿，并同时触发了20%的政府持有商品住宅产权份额，两宗地同时进入房企“竞方案”环节。最终结果在5月26日公布，融创竞得两宗地，两块地未来项目售价上限为8.96万/㎡（80%产权）。

资料显示，树村地块距离清河板块较近，树村所在上地板块和清河板块均受到上地高科技园区利好。树村地块未来房屋销售指导价11.2万元/㎡。值得注意的是，这两块地被作为“共产商品房”的试点，并不是纯商品住房，海淀全域纯商品房供地不足现象短期不会改变。

产业方面：海淀公示的《海淀分区规划（2017年-2035年）》草案中明确提出在城市空间结构上，海淀区将以“两横一纵三轴，一带一核多极体系”为总体方向发展。永丰高新技术产业基地、北京东升科技园等等，这些中关村国家自主创新示范区的发展区和新建园区，对于永丰、东升、上地等板块的产业升级、区域发展，更是毋庸置疑的有效保障。

教育产业方面，在中关村-上地区域内有68所包括北京大学、清华大学在内的各类大专院校，有230多个包括中国科学院在内的中央、地方各类独立科研机构，科技人员达到38万人，两院院士占到全国院士总数的36%，未来板块内将引进更多更好的师资教育，有利于整体教育结构的调整和扩充。

轨道交通方面：根据规划，清河站将至少揽入三条地铁线：正在建设的轨道交通昌平线南延和规划中的19号线支线（R3线）在此设站。此外，13号线也将增加清河地铁站，并随着清河火车站同期建设。

1.小区附近有奥林匹克森林公园、东升文体公园等多家绿地公园，小区被大型“天然氧吧”环绕，并且小区内部绿化率高达34%，小区内外绿地面积巨大，对居民身心健康有益。

2.小区周边1.7公里范围内，有地铁8号线林萃桥站，可换乘2号线、6号线、10号线等地铁线路，其中地铁2号线可到达西直门、车公庄等地，出行便捷。另外，观景园东侧是黑泉路，经黑泉路向南可快速进入北五环，或者进入林萃路南行，转北沙滩路到六道口商圈，进而到五道口商圈、中关村商圈等，观景园属于北五环外能快速进入内城、并快捷进入城北热门商圈的小区。

3.小区为低楼层板楼社区，楼间距大，一层住宅也没有楼栋遮光问题，在通风、隐私、防噪等方面，表现优秀。

4.小区封闭式管理，出入小区须打卡，进出单元门须刷门禁，安保好。

截至2021年9月，宝盛里（观景园）挂牌均价为79589元/㎡，与上月持平，同期清河商圈均价为75300元/㎡、海淀区均价为91100元/㎡；清河商圈房价素来处于海淀区房价底部，其中观景园在清河商圈中属于较好小区，从4月份以来的半年价格曲线看，曲线平稳，无大起大落，与海淀区均价曲线基本相同，无明显特别状况，买家可放心购置。

举例：

具体购房成本方面，以54㎡的两室一厅房源为例，报价425万；参照北京现行的普宅和非普标准来看，该普宅商贷首套首付为35%，第二套房首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%。该套房源为非普宅，即该套房源首套首付为170万，二套首付为340万。

最终的税费及贷款额度需要依照银行当时政策对个人进行具体评估后决定，上述例子仅供参考。

小区共20栋楼，都是6层板楼，户型有64㎡-67㎡一居、54㎡-102㎡两居、122㎡三居。现选择64㎡一居和91㎡两居这两个户型进行分析。

宝盛里（观景园）共20栋楼，小区中间大广场可供住户娱乐休闲与孩童玩耍，这也导致了临近14号楼栋、15号楼栋用户会觉得吵闹，噪音敏感人群须注意。

小区11号楼、12号楼，南侧正对小学，课间时有些吵闹，购房时须注意。

小区楼栋大多都不带电梯，只有8号楼、10号楼和12号楼带电梯，尤其家有老人的购房者，在购置房产时需要特别注意。

小区环境较好，且大部分户型有南北窗，房前屋后风景都不错，可选择小区中心楼栋进行购置。

1.宝盛里（观景园)小区临近奥林匹克森林公园等公园，被天然氧吧环绕，对于看重绿色宜居环境的买家是不错选择。

2.小区临近宝盛广场、奥北科技园，自驾从黑泉路南行，进入林萃桥，可快速进入六道口商圈、五道口商圈、中关村商圈等，对在这些地方和商圈工作的上班族来说，小区也是不错的选择。

3.小区户型多样，小户型房屋能以总价较低水平购入（2021年9月小区单户总价425万起），适合资金预算少的买家购置。

截至2021年9月，在清河商圈内只有一处在售新房，为强佑府学上院，位于观景园西直线距离2.5公里处。另有位于海淀西北旺的海淀幸福里，位于观景园西北直线距离10.9公里处。

2021年开盘的强佑府学上院，开发商为北京强佑房地产开发有限公司，目前出售2栋，5种户型，在售面积范围为83㎡-182㎡，主打两室两厅一卫、两室两厅两卫和三室两厅两卫，均价为80000元/㎡。强佑府学上院距离地铁8号线永泰庄站1.6公里步行距离，小区周边配套已经发育多年，要优于观景园。与观景园相比，强佑府学上院新房价格逼近观景园二手房价格，可见观景园小区房价的平稳之处，观景园临近奥林匹克森林公园的地理位置和板楼小区优势，使其更有竞争优势。

2020年10月开盘的海淀幸福里，由华润、首开、北科建、住总、中交五家开发商联合投资开发，楼栋总高8层-15层，98㎡户型为1梯2户，其余户型均为两梯两户，容积率2.5，绿化率30%。在售户型为98㎡-130㎡三居、145㎡-195㎡四居，每平米房价80000元起。与海淀幸福里距离最近的地铁站为地铁16号线永丰站，步行2.6公里距离，小区周边配套一般，不如观景园。与观景园相比，海淀幸福里距离市区更远，属房价消极因素。

总体而言，海淀幸福里距离较远，对观景园房价基本无影响；强佑府学上院的大户型住宅会对观景园大户型销售有影响，两者每平米均价相仿，这是许多买家都会考量的问题，但观景园住宅板楼小区及邻近奥林匹克森林公园的优势不容忽视。

截至2021年9月，宝盛里（观景园）小区房屋均价为79589元/㎡，清河商圈均价为75300元/㎡，现选择与观景园临近，同为板楼小区，并且每平米房价相差4000元之内的芳清园和宝盛里（观林园）进行对比。