曙光西里小区地处朝阳区太阳宫商圈，北至北四环东路，南接北三环东路，西靠京承高速，东临机场高速；商圈发展比较成熟，身处国贸CBD、东直门、望京等热门商圈的包围之中。板块内部交通便利，生态、教育等资源丰富。 太阳宫商圈作为朝阳区主要的住宅区域，板块内商品房聚集、住宅项目规模较大。2000-2003年，太阳宫地区第一批商品房住宅，如新纪家园、万方景轩等开始建设；2005年-2006年，第二批商品房住宅建成，如金星园、水星园、UHN国际村；2008年地铁10号线通车后，太阳公元、红玺台等高端楼盘相继入驻该区域。

目前板块内交通、商业、教育、休闲等资源均比较完善。交通方面，地铁10号线、地铁13号线从区域穿过，未来随着地铁12号线、17号线的建成通行，区域通达性得到进一步提升；机场高速路、东北三环、京承高速路和东北四环四条城市主干道也为商圈居民的出行带来极大便利。

商业方面，板块内有凤凰汇购物中心、凯德MALL·太阳宫两大商场；教育方面，板块内有人大附中朝阳校区、朝阳师范学校附属小学等；生态方面，板块内有太阳宫公园、玫瑰里、坝河长庆公园等；医疗方面，板块内资源比较缺乏，最近的三甲医院是邻近商圈内的中日友好医院、安贞医院； 板块内居住人群以周边商圈的企业高管、部分北京本地人以及在三里屯使馆区、望京等板块工作的白领为主。

由于板块早期开发完善、住宅项目聚集，目前可开发土地资源稀缺，无新房项目在售；相比之下，二手房挂牌数量较多，成交价格呈缓慢上调趋势，高品质次新房和老旧小区均价差异较大。

近十年来，太阳宫板块都没有住宅用地入市。距离板块较近的朝阳公园西板块在2012年出让农展馆北路8号0304-622地块住宅混合公建用地，最终融创以21亿元、外加27.8万㎡的“异地医院楼”建设费竞得，实际成交价43.24亿，住宅项目名为“北京壹号院”。此外，从近三年朝阳区土地拍卖情况来看，孙河、崔各庄、东坝等区域挂牌出让土地数量较多，距离太阳宫区域有一定的距离。

太阳宫板块作为传统的住宅区域，其板块发展前景主要还是从住宅属性出发。作为朝阳区发展较早的住宅区之一，太阳宫板块拥有完善的生活配套和浓厚的居住氛围，板块内交通发达、商超遍地、公园集聚。

在十四五规划中，太阳宫板块把“推动绿色发展，人与自然和谐共生”的内容，和2035年远景目标中“生态环境根本好转，美丽中国建设目标基本实现”的要求作为新的绿色发展方向，大力推动生态文明和景观建设，打造高品质的生态宜居环境。不过，板块发展较早，一方面区域内的二手房品质分化严重，溢价相差悬殊；另一方面，对于想在该地区置业的购房者来说可选择的空间也比较大，可以根据自身的需求选择合适的小区和房源。

低密板楼是曙光西里吸引不少购房者的原因之一，板楼一梯两户或四户的设计，意味多数房源会南北通透，采光好。

小面积段、低总价更容易刚需购房者上车，虽然小区单价较高，但是面积较小，大部分为52㎡-62㎡两居室和73㎡-81㎡三居室两种户型，当然也有少数一居室，幸福里APP显示总价290万起，刚需还是能够上车的。

外部配套方面，小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，内部市场和外部底商满足生活各个方面，步行几分钟就可以去到大型购物商超京客隆超市，附近也有大型商超世纪华联等，满足不同人群的购物需求。小区距离学校非常近，家长可以不用焦虑接送的问题。医院和公园更是方便有娃有老人的家庭，看病方便，周末休息去逛公园也非常惬意。

此外，小区2公里内还有开放广场、三友轩、诰封拜音柱碑等多处休闲景区，自然与人文氛围的双重加持，更是为老山东里小区增色不少。

小区门口有许多公交站，步行十分钟内就可以到达西坝河地铁站和三元桥地铁站，交通也比较便利，周边道路较宽而且并不拥堵，所以无论乘坐地铁还是开车通勤，都是非常友好的。

2021年6月，该小区挂牌价格在6.85万/㎡-7.00万/㎡之间，挂盘均价为7.0万/㎡左右，环比上涨0.09%，同比略有增长。

目前幸福里挂牌房源为16套，近三个月内成交15套，成交率属于较高水平。成交的房型基本为二室一厅和三室二厅的房源，面积在39㎡-81㎡。

从近六个月的价格波动来看，环比上涨为主要趋势，房价总体是趋于稳定的，购房者不必过分担忧。

小区户型涵盖范围较广，最小的是39㎡的一居室，最大的是81㎡的三居室。此外还有52㎡-62㎡的二居、73㎡-81㎡的三居。

在售户型中，主力户型是60㎡的两居，适合过渡期的两口之家或有老人帮忙带娃的家庭居住。另外小区内60㎡以下小两居适合单身创业者或者独居养老的购房者，超过70㎡的三居，则更加适合有二孩的家庭或有改善居住需求、且具备一定资金承受能力的购房者。

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小区为公房，多为退休员工和在太阳宫、国贸等地工作的年轻人，主要以地铁为主要通行工具的上班族；小区购房门槛相对较低， 在售二手房中最低入手总价290万，首付在110万左右，适合在周边商圈工作的刚需人群；朝阳师范学校附属小学在筹备开学，未来想要安排孩子在这里上小学的人群也可以考虑。

截至2021年6月，太阳宫板块内已多年没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故板块内目前无在售新房。相邻古城板块内距离小区较近的新房项目有湖光壹号和首开国风尚樾。

其中湖光壹号是北京昆泰房地产开发集团有限公司打造的普通住宅项目，在售户型有183㎡三室及226-383㎡四室。目前均价约8.5万元/㎡，总价最低1565万/套起，从总价和购房人群角度来看，曙光西里小区与该项目不具可比性。

首开国风尚樾项目是北京城市开发集团有限公司建设的高层商品房住宅，在售户型覆盖范围较多，有161㎡的两居室、146-197㎡的三居室和210㎡的四居。目前，均价在74000元/㎡，最低总价在1941万左右。从总价和购房人群角度来看，曙光西里小区与该项目不具可比性。

太阳宫板块发展年限较长，旧小区居多，且大部分都是单位员工住房，这里选择距离小区最近的西坝河东里和西坝河北里做对比。