清上园小区位于海淀区安宁庄板块。安宁庄板块整体位于北五环外，东侧和南侧被清河板块包围，西邻上地板块，北面是西二旗板块。板块内公路交通便捷，京新高速和京藏高速两条高速路为两翼护在板块东西两侧。地铁13号线穿板块西侧而过，在板块的西北和西南侧外分别留有地铁清河站和上地站。安宁庄板块临近中关村科技园、生命科学园、东升科技园等重点产业园，承接了产业园的居住功能，是北京近几年热度较高的住宅区。

板块经过多年发展，目前已拥有较为完善的生活配套，商业、休闲、学校等配套均十分完善。商业方面，板块内有清河商业城、清河百货商场，位于板块外一街之隔还有著名的清河万象汇；生态休闲方面，板块内有碧水风荷公园、清河燕清体育文化公园、美和园公园等休闲公园；学校方面，板块内有清河中学、北京市二十中学、海淀区第二实验小区（清宁校区）等学校。

安宁庄板块内暂无新房在售，住宅以二手房为主。根据建成时间不同，大致可分为三类。其中老旧小区大多建成于2000年前，单价较低但品质较差，代表小区有阳光北里、小营西路25号院等；中等质量小区普遍建成于2000-2010年间，品质较高但价格也稍贵，代表小区有清上园、安宁佳园等；质量更好、设计理念更先进的小区基本都建成于2010年后，价格也是板块内最高的，代表小区有橡树湾、合景映月台等。根据幸福里APP显示，安宁庄板块房价大多在9万/㎡内，集中在6.5-8万/㎡左右。

安宁庄板块内目前的居住人口以老北京本地人及互联网公司从业人员家庭居多。价格方面，根据幸福里APP显示，2021年以来安宁庄板块二手房均价较去年底有一定涨幅，但仍低于海淀区均价。

2015年以来，安宁庄板块共有两宗地招标出让，出让时间分别是2019年1月和2020年1月，竞得房企均是金隅，两块地均是共有产权房地块，销售均价不高于44800元/㎡（含全装修）。目前两宗地统一开发，确定案名金隅凤栖家园，已于2020年12月公开摇号，项目正在建设中。

截止2021年6月，在北京市规自委官网上，安宁庄板块没有待出让地块，预计2021年安宁庄板块将不会有新地块入市。没有新地块入市，预示着安宁庄板块位置的稀缺性，也是安宁庄板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

安宁庄板块的发展前景可从居住前景和产业前景两方面进行阐述。

居住前景方面，安宁庄板块临近中关村科学城、生命科学园、东升科技园等北京市重要的产业基地，承担着周边产业园区的居住功能。近两年入市的共有产权房金隅凤栖家园就是该板块承担产业园区居住责任、推进职住平衡发展的重要体现。

产业前景方面，安宁庄板块内有京玺文化创意创新园、光华创业园等产业园区。其中京玺文化创意创新园是中关村东升科技园加速器分站，园区总占地面积80亩，以新媒体、游戏、设计等文化创意为主导产业，以”VR产业”“新媒体产业”为主题，形成“跨界合作交流平台”和“办公+时尚生活”的创新创业社区。多产业园的协同发展，不仅丰富了安宁庄板块内的产业结构，也推动了板块的经济发展。

1、小区户型种类多样，每栋楼都有一居室、两居室、三居室的户型，可以满足各类人群居住的需求，不管是单身青年还是新婚夫妻，或是三口之家，在清上园都能找到满足一家人需求的户型。

2、小区内环境整洁，绿意盎然，健身器材齐全，生活在这里每天茶余饭后可以和家人一起逛逛花园，愉悦身心，锻炼身体，释放一整天的工作压力。

3、小区周边配套设施完善，生活便利，底商、银行、门诊、餐馆、超市等等一应俱全，不管是购物吃饭，还是办理业务，亦或就医都很方便。

4、从小区到安宁庄前街东口公交站只需步行三分钟左右，可乘坐333路等公交车，出行比较方便，

截止至2021年7月，清上园小区挂牌均价70245元/㎡，环比上升0.07%。

近六个月价格走势来看，环比上升为主要趋势，总体房价趋于稳定，就小区整体情况来看，在片区内依旧有一定竞争力，因此购房者也不用担心小区的房价大起大落。

具体购房成本方面，拿在售的103.14㎡的两居室为例，报价790万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为316万，二套首付为632万。

小区里户型种类丰富，有60㎡-63㎡的一居室、103㎡的两居室和132㎡的三居室。

清上园共有10栋住宅楼，所有楼栋均正南正北。5号楼、8号楼、9号楼在小区中心，环境较为安静，比较适合对于睡眠质量较差的人群。

2号楼、3号楼靠近小区东门，交通比较方便，比较适合上班族的购房者。

1、小区环境比较美观，周边配套设施完善，社区服务多样化，是个养老福地，适合以中老年人群为主的购买者。

2、户型多种多样，一居室的户型适合单身白领一族，两居室的户型适合新婚夫妇作为过渡，三居室则适宜多口之家。

3、小区距离上地站、清河站较近，比较适合以地铁13号线为主要交通工具的上班族。

截至2021年7月，安宁庄商圈无在售新房，因此这里将它与位于附近清河商圈的2021年3月刚开盘的强佑府学上院和2019年8月开盘的北京城建世华龙樾进行对比。

强佑府学上院是由北京强佑房地产开发有限公司建造的。于2021年3月15日开盘，交房时间为2021年12月31日。小区内现阶段在售共2栋楼，预计将来会达到4000户，户型包括了83㎡-182㎡两居和三居，参考价格为80000元/㎡，一套641万起。

北京城建世华龙樾是由北京城建兴华地产有限公司开发建造的。该小区于2019年8月8日开盘，交房时间为2019年9月30日。小区建筑类型为板楼，绿化率达30%，规划户数为5217户。户型多以四室的大面积户型为主，参考价格为82600元/平起，1600万/套起。

因两个新楼盘均处于清河商圈，所以不会影响到清上园小区所在的安宁庄商圈的二手房市场。

安宁庄商圈发展年限久，且较为成熟，这里选择且售价相近的上林溪和阳光北里进行对比。