北苑商圈位于北京市朝阳区，地处北五环外，清河沿线以南，是五环外发展相对成熟的商圈，内有两条地铁线路，是北京城北居民较多，且价值认同相对较高的商圈。

北苑板块南侧紧邻北五环、亚运村商圈，北侧为天通苑商圈，西侧为立水桥、亚奥商圈，东南侧为望京商圈。

“北苑”二字原意泛指皇家园林，从明代开始，商圈所在区域历来作为皇家猎场使用，进入新世纪后，随着临近的亚运村、奥体商圈的基建工程大规模铺开，五环外的北苑作为居住储备用地，其配套也得到了较好的开发。

北苑商圈内包含有北京市和平街第一中学（朝来校区）、和平中学小学部、北京市朝阳外国语学校(北苑分校)、花家地实验小学(朝来校区)等。

交通方面，北苑板块有地铁13号线东西贯穿，在该板块设有立水桥站和北苑站，其中13号线北苑站西行5站即可到达西二旗，东行5站途经望京西、芍药居，终点站东直门，均为换乘交界点。

另外，地铁5号线在该板块还设有立水桥站、立水桥南站和北苑路北站。自驾方面，从该商圈出发，6公里可达望京，7公里可达天通苑商圈。

此外，北苑商圈内商业配套包括暖山生活广场、上品+、K酷时尚广场、华贸天地等，以及板块周边生态资源丰富，临近奥林匹克公园、朝来森林公园等。

商圈内主要以老公房、次新房为主，老公房多建成于1998年左右，次新房建成年代集中在2006年-2010年左右。

其中，老公房门槛价300万-370万，次新房门槛价547万-740万，除原有拆迁、旧改至此的本地居民外，北苑商圈因地理位置相对靠近五环，承接了很多从望京或天通苑商圈外溢的居住需求，所以这些年，北苑汇聚了不少像万科、中国铁建、旭辉等诸多品牌房企。

截至2021年8月，北苑商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查北苑及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

住宅用地成交方面，距离北苑商圈最近的招拍挂地块位于朝阳区崔各庄乡。

2021年5月，金地+华润+保利联合体以“50.94亿元＋2.2万㎡公租房面积”竞得30-L01-01地块，成交楼面价49472元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.3万元/㎡；

同日，招商+城建联合体以“42.2亿元+2万㎡公租房面积”竞得30-L04地块，成交楼面价为49474元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.5万元/㎡。

该两幅地块处在北苑商圈的五公里之外，且功能、价值不同属一个体系，故对北苑二手房市场的冲击相对较小。

北苑商圈整体配套的提升，其实还是要仰仗四环内商圈的外溢。近些年商圈内发展迅速，宜居度提升，其实与北京城建借奥运会北拓的大方向是分不开的。

目前北苑商圈东侧，有在建中的地铁17号线，南北向途经该板块，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，途经北京市朝阳区，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，未来预计将分段开通运营。

其中，北苑商圈内的地铁站点预计于2022年底开通，整体线路预计2023年底开通。随着该地铁线路的开通，将极大程度上分担5号线客流压力，同时也将便于北苑内东侧居民区的轨交出行。

1、时代庄园安保严格，居住安全性高。

2、户型朝向佳，赠送前后花园及地下一层，得房率高，生活品质高。

3、内外交通商业配套齐全 ，外部有大型商场，马路对面有丰富底商，内部设有会所，水榭廊亭等等，生活便利不操心。

4、面积大总价低，结构易于改造，性价比高。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源17套，占全部房源的1%。小区目前在售均价78086元/㎡，环比上涨约0.11%。近6个月，小区整体均价高于朝阳区均价，高于北苑商圈的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体向上；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低200.2㎡一厅四室户型，报价1200万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为516万元左右，二套首付为972万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区在售户型分布：199㎡-249㎡四居、199㎡-204㎡的五居室，245㎡-246㎡六居、159㎡-248㎡七居，联排别墅是280㎡，叠拼别墅是200㎡-240㎡，双拼别墅是277㎡。

现选择小区主力户型159.38㎡五室三厅和200.2㎡四室一厅进行分析。

时代庄园整体包含69栋楼。

其中，小区进大门最北侧楼栋临铁路线，临农贸市场，会有较大噪音影响，不太推荐。

小区大门左右楼栋紧邻繁华街道，会有较大的噪音影响，不太推荐。

小区内其余南北向板楼，以及靠近小区中心水榭位置的楼栋，较为推荐。

北苑板块生活品质较高，生态休闲资源丰富，资源齐全，交通较便利，距小区两公里内有1个地铁站，通勤快人一步，小区其中，最小户型200.2㎡一厅四室，总价最低，上车价为1200万元，适合在望京工作8-10年的中年白领。

小区整体属于高功能自住需求场景，适用于对绿化率，生活品质有要求的刚需改善阶段的购房者。

其中，248.53㎡的六房的大户型上车价在2230万元，适合对稀缺资源、优质自住敏感，且预算充足的购房者考虑。

目前，北苑商圈在售新房不多，距离时代庄园最近的在售新房楼盘为天润福熙大道，为2021年交房的精装改善社区。

据幸福里APP得知，天润福熙大道小区在售户型总价段为1700万元/套起，总价对比时代庄园来看大致一样，但新房面积较小，若是追求极佳居住品质、户型优良以及对房龄有要求的购房者可以考虑。

其余在售新盘还有：

丰台卢沟桥板块的万科翡翠西湖，940万元/套起；

石景山古城板块的中海寰宇天下，920万元/套起；

昌平兴寿镇板块的凯德麓语，850万元/套起；

以上新房均位于郊环板块，对地段优良认同不敏感，追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。

小区均价高于北苑商圈二手房均价，周边1公里范围内与时代庄园均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、预算相似的山水蓝维、华贸城进行比较。