朝阳机场商圈位于北京市朝阳区，地处东五环外至东六环内，内有一条地铁线路。

朝阳机场商圈的北侧、东侧、南侧均被顺义的机场附近商圈包围，西侧为顺义区的天竺商圈，包括朝阳机场商圈在内，其周边商圈均未发展成熟，联动效应几乎为零。

朝阳机场商圈虽然属于朝阳区，但地理位置特殊，属于朝阳区在顺义的“飞地”，实际上，北京首都国际机场在建设之初时，顺义区的行政区划并不属于北京，而是属于河北。

为了便于管理，首都机场的管辖权被放在了朝阳区，而等到1958年机场开始运营，顺义区也已经被划归了北京，但机场的行政归属一直没变，以至于60多年过去了，朝阳机场的居民多以朝阳区的自居。

朝阳机场商圈的大部分面积均为首都机场服务，住宅区较少，主要集中在商圈南侧的突出部内。

其中，包含北京市第九十四中学机场分校、对外经济贸易大学附属中学机场分校分部、首都机场-第二小学。

商圈内，包含北京地铁机场线，开通于2008年7月19日，全长28.1千米，途径东直门站、三元桥站、3号航站楼站和2号航站楼站四个站台。

所以在主要的居民居住区范围内，实际没有可用的地铁站点。

朝阳机场商圈内医疗，主要是2018年底落成的北京大学第三医院(首都国际机场院区)是为三甲医院，其落成的功能是想打造成临空经济区的区域医疗中心。

商圈内的生态环境休闲配套，包含有区域内的社区文化公园，以及首都机场综合体育馆、国门文化中心，其功能除社区文化公园外，其余两者还是偏向为机场配套服务。

商圈内商业设施较为匮乏，最近的一个成规模的商业中心——国泰生活广场，距离商圈边界350米左右。

商圈内包含一条商业步行街，但实际运营情况不太理想，底商业态单一，规模不大。

朝阳机场商圈内小区主要以老公房为主，辅以极少量次新，建筑年代集中在上世纪八十年代后期，到21世纪初，建筑密度中等。

其二手房均价为3.8万/㎡，其中，老公房门槛价集中在169万-310万之间，次新房门槛价集中在300万-329万之间。

朝阳机场商圈的住宅门槛价偏低，对此商圈附近的刚需购房者比较友好，主要吸引本地购房者买入。

朝阳机场商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近朝阳机场商圈的孙河商圈，在2017年3月，由北京亚通和北京城建兴华联合体以28.5亿元竞得朝阳区孙河乡西甸村的一块商用土地，成交楼面价31000.02元/㎡。

以及，在2017年3月-4月，由金地、华润、金茂三家开发商分别耗资29亿元、22亿元、20亿元，竞得朝阳区金盏乡楼梓庄村的三幅土地，用途同样为商用，楼面价分别为24489.99元/㎡、24368.63元/㎡、26771.65元/㎡。

以上地块，虽然临近朝阳机场商圈，但之间均有多处河流、公路阻隔，所以以上地块的成交对朝阳机场商圈内的房价不会产生影响。

查询幸福里app得知，截止2021年8月，朝阳机场商圈内二手房均价为3.8万/㎡，邻近的机场附近商圈均价在3.4万/㎡，天竺商圈均价在5.4万/㎡。

比较来看，朝阳机场商圈的均价，在区域内呈底部区间，但自身资源禀赋确实平平，商圈价值没有被市场低估。

朝阳机场商圈，实为首都机场北侧的生活区。

由于首都机场建成较早，当年的临空经济区概念还不完善，所以朝阳机场商圈的打造相对落后。

而近年来相对热门的临空经济区概念，又集中在大兴机场一侧，所以导致朝阳机场商圈的规划发展几乎陷入停滞。

而朝阳机场商圈的发展规划，其政策制定又牵扯到两个行政大区，所以总体来看，朝阳机场南侧的居住区，至今呈现出一种“灯下黑”的状态，其未来发展并不明朗。

1、小区内绿化较好，中心公园里植被种类较多，整体观感较好，居民们居住舒适感较好。

2、小区挂牌总价较低，总价位在100-300万元区间，小区整体性价比较高。

3、小区地处商圈位朝阳区在顺义区的飞地，吸收朝阳区和顺义区的发展利好，商圈规划管理上较好。

4、小区周边配套设施较为齐全，卫生服务站、体育馆、购物中心等满足了日常的医疗、娱乐、休闲、购物等需求。

通过幸福里app查询，截至2021年8月13日，小区在售房源约20套，占全部房源的1.3%。小区目前在售均价38970元/㎡，环比上涨0.08%。近6个月，小区整体均价在高过朝阳机场商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格较为平稳，涨幅持平于同期朝阳区，朝阳机场商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为41㎡一室一厅户型，报价190万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。截止到2021年8月13日，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为72.7万元左右，二套首付为117.8万元。仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共有15栋楼1470户，小区有41㎡-67㎡的一居、56㎡-67㎡的两居、73㎡-84㎡的三居。

现选取小区主力户型57㎡的两居室和65.99㎡的两居室来分析。

东平里小区总共有15栋楼，建筑形式为板塔结合式。

其中，6号楼、8号楼和5号楼的东侧房屋紧邻航站楼联络线主干道较近，存在噪音和空气污染，所以为楼栋选择的末选项。

4号、10号、12号、14号、15号楼建筑形式为塔楼，北侧的住户采光较差，西侧住户受西晒影响较为严重，所以为楼栋的次选项。

1号、2号、3号、7号、9号、11号、13号建筑形式为板楼式，且朝向为南北，采光较好，且不临近主干道，所以为楼栋选择的首选项。

朝阳机场商圈生活品质中等，商圈内户型、总价跨度较小，距离小区3公里范围内包含地铁15号线、首都机场线，适合对地铁通勤有较高依赖的购房者考虑。

其中41㎡的一室一厅的上车价为190万元，首付为72.7万元左右，对刚需购房者较为友好。

尤其推荐在望京商圈工作预算较为有限的刚需购房者购买。

截至2021年8月13日，朝阳机场商圈内无新房项目在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区正西方向1公里内的天竺悦府项目还有位于小区西南方向3公里外的九章别墅项目和中海首开拾光里项目。

三个新房项目中九章别墅为大面积、高总价小区，天竺悦府和中海首开拾光里为中面积，中总价小区，其中：

天竺悦府在售125㎡-132㎡户型，总价725万元/套起；

九章别墅在售900㎡-1000㎡户型，总价7541万元/套起；

中海首开拾光里在售140㎡-240㎡户型，总价850万元/套起，

预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑九章别墅项目；预算较为紧张的购房者可以考虑天竺悦府和中海首开拾光里项目。

选取东平里小区一公里内距离较近且单价较为接近的南平里小区和燕翔东里小区来进行比较。