柳芳商圈位于北京市朝阳区，地处东二环和北三环东路之间。

柳芳商圈内的交通配套明显受到周边商圈的辐射利好，商圈外西南侧汇聚三条地铁线路的枢纽站能有效带动柳芳商圈内的资源汇聚。

柳芳商圈西侧为和平里商圈，北侧为西坝河商圈，东侧为三元桥、燕莎、亮马桥商圈，南侧为东直门商圈。这些邻近的商圈在配套上均属于成熟板块，商业资源非常发达。

1982年柳芳商圈开始兴建住宅区，1993年以后，随着与西侧商圈联通的道路开通，柳芳商圈的地段价值才开始释放。

现在柳芳商圈内北部区域包含有北京热力集团、应急总医院、燕丰商场等重点设施，侧重企业、商场资源的分布；

东侧与南侧区域包含北京电子科技职业学院、清华附中朝阳学校、天虹商场等重点设施，偏重教育和商业。

商圈西侧以购物、办公为主，包含国际家居建材购物中心、怡和阳光大厦、建达大厦等重点设施。

板块内医疗、企业、学校分布相对均衡，配套完善，对柳芳商圈的整体发展助力明显。

柳芳商圈内设有13号线柳芳站、光熙门站，以及一条在建的17号地铁线，预计2022年底开通。

商圈周边交通便利，向东驾车前往首都国际机场仅23公里；向南驾车7.5公里即可到达王府井商业街；向北驾车13公里即可到达奥林匹克森林公园；向西驾车10公里即可到达北京动物园。

从交通便捷性来看，以柳芳商圈为原点，周边20公里可以涵盖北京大部分主要热点区域，交通通达性极强。

柳芳商圈的住宅楼龄基本都在20年或20年以上，虽然楼龄较老，但地段不错，商圈内及周边的置业需求多样，总价跨度较大，230万-2900万区间的房子均有挂牌出售。

该商圈主要吸引看重交通便利、追求周边商业设施配套的刚需客群购买。

柳芳商圈内的土地开发成熟，无剩余空地可供住宅用地建设，商圈周围也均为东城区内的成熟开发板块，据查柳芳板块周边5公里内，近5年无新地成交。

查询幸福里APP得知，截止2021年7月，柳芳商圈均价为7.6万/㎡，周边三环内板块：和平里南均价12.0万/㎡、东直门内均价10.6万/㎡、东直门外均价10.2万/㎡、三里屯均价8.0万/㎡，均高于柳芳板块。

从周边临近的三环内商圈来看，柳芳商圈的均价处于区域低位，性价比明显。

细化来看，柳芳商圈内的资源分布主要包含两个热点区域。

以坝河为界，东侧三分之二的面积以国际展览中心为圆心排布资源，西侧三分之一面积以柳芳商圈内两处地铁站点为圆心排布资源。

坝河对整个柳芳商圈的区隔作用比较明显，穿过柳芳板块的地铁13号线恰好被坝河切割在柳芳商圈西侧。

造成了柳芳商圈东侧三分之二的面积难以充分享受地铁资源的辐射，两个热点区域中间的片区，造就了柳芳商圈北三环内的价值洼地现状。

从总体发展情况来看，柳芳商圈未来发展的确定性主要看商圈内在建的北京地铁17号线。该地铁线起始点为未来科技城北区站和亦庄站前区南站，途经昌平区、朝阳区、东城区和通州区，设歇甲村车辆段和次渠南停车场。可与地铁13号线、15号线、10号线等14条地铁换乘，能级非常高。

按照线路规划走向，未来17号线有很大概率，会在柳芳商圈东侧三分之二面积内设立一个地铁口。如果此项规划落实，整个柳芳商圈的板块价值很可能会得到进一步的提高。

总结来讲，柳芳商圈拥有强势崛起的基因，但就差一个交通支点，相信未来17号线建成之后，整个板块的价值会出现重构。

1、楼龄在片区内比较新，建筑风格时尚现代，包括户型和楼栋方面的设计思路都比较先进。

2、小区内绿化面积大，绿树鲜花环绕，环境清幽雅致，居住体验棒。

3、物业服务质量好，门卫安保严格，内部设施维护及时。

4、周边配套相对比较完善，生活便利，居民日常购物消费都很方便。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源有8套。小区目前在售均价为65239元/㎡，环比上月没有波动情况。近6个月，小区整体均价低于柳芳商圈和朝阳区板块均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格在3-5月份较为平稳，随即在5-7月份逐渐上涨，之后保持平稳态势；从目前情况来看，小区价格已上升至高位，建议持续观望。

购房成本方面，总价最低为93.09㎡一居室户型，报价583万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为250.7万元左右，二套首付为472.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有93㎡的一居、153㎡的两居、199㎡-228㎡的三居、198㎡-381㎡的四居。

主力户型是93㎡一居室、153㎡两居室，该户型存量较多，因此选取此两种户型进行分析:

小区内楼栋较少，两侧都能看到小区的中心绿化景观，实际居住体验差距不大。

A栋靠近小区出口，生活比较便利，但距离北三环路近，噪音问题有一定影响。

B栋楼下有果蔬便利店，日常买菜消费方便，但距离小区出口稍远。

另外，小区东侧有西坝河南路地铁在建，噪音比较严重；南侧是西坝河西里社区，楼盘年代久远，外立面损坏严重，视野观感不佳。选择时尽量避免东向和南向的楼栋。

柳芳板块周边商圈发展成熟，交通通达性强，内部配套也比较齐备，适合追求便捷交通和齐备配套的群体。

英特公寓楼盘品质新，小区环境好，绿化丰富，物业服务好，适合追求优质生活的人群。周边配套比较齐全，医院、餐饮、交通一应俱全，适合追求周边配套的群体。

小区内主力户型是一、二居室，其中93.09㎡一居室户型的上车价为583万元，理想情况下首付为250.7万元左右，较低的总价和较高的舒适度对刚需但追求生活品质的购房人群比较友好。

目前，柳芳商圈内无新房在售。目前距离英特公寓小区最近的新房项目是位于天坛商圈的天坛府以及小区东北方向5公里外朝阳区的丽都悦府和悠唐麒麟公馆。

其中，截止2021年8月：

天坛府60㎡-135㎡在售，总价780万-1755万；

悠唐麒麟公馆123㎡在售，总价1400万元/套起；

丽都悦府187㎡-290㎡在售，总价2000万元/套起。

天坛府位于东城区，区位优势明显，适合对通勤有要求，而且追求生活品质、地段认同的购房者；

朝阳区两个新房项目总价较高，且以大户型为主，适合预算充足，且追求充足生活空间的购房者。

回到英特公寓，本小区房源主要户型为一、二居室，最高挂牌总价在1720万元/套，以上除丽都悦府外，天坛府与悠唐麒麟公馆都适合本小区的顶配房源的购房者，可纳入比较、考虑、决策。

英特公寓小区均价低于柳芳商圈二手房均价，现以距离较近、楼龄接近为选取标准，选择附近的北京国际友谊花园、浩鸿园进行对比。