朝阳区位于北京市东部,跨越东、东北、东南部的三环、四环、五环区域,望京板块位于东北四环-五环之间,是四环外发展较早且成熟的板块。
板块内含两条地铁线路,两个产业核心区,是商业、产业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。
板块内包含两条地铁线路为14号线东段、15号线,可直达奥林匹克公园、六道口、朝阳公园、大望路、北京南站、顺义南法信、国展等地。也可换乘1号线、4号线、5号线、6号线、7号线、8号线、10号线、13号线,可达北京城内外各个核心区及郊区。
板块内包含两个产业核心区:望京东北部区域,东北五环边望京国际研发园一带,分布电子通讯、医药业等产业,施耐德、摩托罗拉、爱立信、金汉王科技、双鹤药业等企业在此办公;中部绿地中心、望京SOHO、西门子大厦一带分布互联网、电子科技、汽车等产业,阿里巴巴、利星行、卡特彼勒、联想等公司在此办公。
从2009年,北京市发改委将此定位为“第二CBD”开始,历经十年发展,望京已成为北京东北区域互联网电子科技国际化创新产业区,与上地、西北旺、中关村齐头并进,是北京高端产业聚集发展区。
板块内主要干道有东北四环、东北五环、机场高速、京承高速、京密路,无论是去市区还是去顺义、首都机场都比较方便。
板块内商业、教育、医疗、生态环境配套完善且优质,亚洲最大的家居商场宜家家居、沃尔玛、新世界百货、凯德MALL、新荟城、方恒购物中心、三甲医院、大型公园等配套成熟。 板块周边2公里为亚运村、大山子、酒仙桥、太阳宫板块,享受其利好。
板块内主要为1988年-2018年建公房、回迁房、商品房社区,以56㎡-135㎡一居-三居为主,板块是朝阳各版块中热门且首付门槛较高的板块,主要吸引京东北区域职住平衡、对成熟配套有需求的人群。
板块内居住人群以区域内及周边外企员工、互联网员工、企事业单位职工、私企老板、外国人、演艺明星为主。由于外企众多,区域内居住了较多外籍人士,望京也是北京国际居住区之一。
2010年3月,经过84轮激烈角逐,远洋以40.8亿元将“朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地”收入囊中,折合楼面价2.7万/㎡,成为当时望京地区楼面单价地王。这也是“望京最后一块住宅用地”,这就是后来的远洋万和公馆,于2012年6月开盘,推出256㎡、280㎡、350㎡等大户型,均价在5万/㎡-6万/㎡之间,目前,二手房均价11万/㎡,255㎡三居报价3000万/套,340㎡五居报价4300万/套。
2018年10月31日,望京北部崔各庄2909-0603地块和2909-0604地块被首开+金地拿下,这就是后来的华樾北京,限制均价78148元/㎡,最高限价82055元/㎡,目前已基本售罄。值得一提的是,阿里巴巴新总部也在此,目前处于在建中。
近十年中,望京及周边区域土地“惜售”,由于望京区域配套成熟,产业丰富,未来在土地方面,一旦放出,会成为热点。
政策规划方面,望京板块未来发展主要围绕区域核心产业、科技创新及新兴产业、国际化商务、金融、传媒等,均为高端产业,为区域内注入人才及动能,利于板块内经济和文化发展,促进区域消费及职住平衡。
区域产业还在不断优化,望京北部阿里巴巴总部在建中,预计2024年建成,发展科技、金融、电商、文娱、健康、物流、新消费等产业。
预计建成后5年内,会给望京区域商业消费、购房等方面带来大幅发展,未来望京区域,会形成高端产业职住平衡生态圈。
区域房价方面,由于望京板块内部配套完善且优质,产业高端且丰富,人才资源聚集,未来发展预期看好。
区域内房龄跨度较大,未来上车望京人群主要以低总价老旧小区为主,区域内置换购房趋向侧重于低楼龄改善置业为主,对于改善型小区来说,由于大户型占比高,单套千万以上房屋较多,换手率较低。
1、居住品质方面:小区内楼栋规划合理,采光通风都很不错,停车位充足,居住体验较好。
2、价格方面:小区挂牌均价67666元/㎡,低于朝阳区望京商圈均价,总购房成本较低。
3、户型方面:小区内户型涵盖55㎡一居室-122㎡三居室,户型选择性较强。
4、交通方面:小区两公里内有阜通地铁站、望京南地铁站,临近地铁14号线东段,交通便利。
从幸福里APP的数据得知,截止2021年9月,小区在售房源有15套,占总房源约2.3%。在售均价67666元/㎡,与上月持平。从这近6个月的数据来看,本小区挂牌均价低于朝阳区、望京商圈均价。图中可以看出,近6个月小区挂牌价稳中有升。从目前情况来看,小区的价格较稳定,有意向的业主不必担心价格有太大的波动。
购房成本方面,79㎡的两室一厅户型,报价555万。从北京现在的普通住宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。因此,截止到2021年9月,结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为194万左右,二套首付为333万左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区户型有55㎡一居室、47㎡-110㎡的两居室、90㎡-122㎡的三居室三种户型。其中两居室占较大比重。
现选择小区户型86㎡两室一厅和95㎡两室一厅进行分析。
户型面积 | 86㎡两室一厅 | 95㎡两室一厅 |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、双阳台设计,晾晒更方便 2、主卧朝南,采光好 3、动静分区,生活休息互不影响 | 1、双阳台设计,还有储物间,生活方便 2、客厅面积大,业主改造空间大 3、访客动线短,私密性较好 |
户型缺点 | 1、户型不方正,空间利用率低 2、卫生间为暗卫,容易有异味 3、次卧、客厅朝西,存在西晒问题 | 1、卫生间为暗卫,通风不便 2、户型不方正,后期改造空间小 3、户型存在缺角,空间利用率低 |
小区共3栋楼,其中2号楼距离学校较近,可能会影响居民正常休息,需要注意。其余楼栋居住体验与生活环境相差不大,可以考虑。
1、小区挂牌均价低,总购房成本低,适合想在望京板块购房但资金不是很充足的购房刚需人群。
2、小区内车位充足,不必担心停车难的问题,适合有车一族。
3、小区临近地铁14号线东段,附近还有在建的12号线、17号线,适合以此为主要通勤工具的人群。
4、小区距离北京市园林绿化科学研究所、望京医院较近,适合在此上班的工作人群。
截至2021年8月,朝阳区望京商圈板块暂无新房项目在售。附近朝阳区酒仙桥板块有一个新房项目,是丽都悦府,距离方舟苑一期小区约3公里。
丽都悦府项目位于朝阳区酒仙桥板块,是嘉裕房地产开发有限公司开发的住宅项目,2021年8月在售户型涵盖187㎡-290㎡三居室-四居室,总价1581万/套起,将于2022年6月30日交房。而方舟苑一期小区户型面积有55㎡一居室、47㎡-110㎡的两居室、90㎡-121㎡的三居室,面积相对较小,选择性多。
总的来说,丽都悦府项目户型面积大,总购房成本较高,更适合想购买新房,不着急入住且资金充足的多口之家。而方舟苑一期小区户型选择性较强,并且总购房成本相对较低,适合资金有限的刚需人群。
朝阳区望京商圈板块内二手房较多,基于小区地段、商圈等多方面考量,现选取花家地南里小区和银领国际小区进行比较。
小区名称 | 方舟苑小区一期 | 花家地南里 | 银领国际 |
位置 | 朝阳 望京 | 朝阳 望京 | 朝阳 望京 |
住宅性质 | 商品房住宅/单位集体自建房 | 商品房住宅/经济适用房 | 商品房住宅 |
售价 | 67666元/㎡ | 71753元/㎡ | 68102元/㎡ |
交房时间 | 1998年 | 1986年-2000年 | 2003年-2016年 |
户型 | 55㎡一室 47㎡-110㎡两室 90㎡-122㎡三室 | 43㎡-49㎡ 一室 43㎡-103㎡两室 59㎡-100㎡三室 179㎡四室 | 49㎡一室 79㎡-126㎡两室 110㎡-163㎡三室 113㎡-194㎡四室 162㎡五室 |
物业 | 北京方舟物业管理有限公司 | 北京城建弘通物业管理有限责任公司 | 北京市望京实业总公司物业服务中心 |
物业费 | 1.35元/㎡/月 | 0.50元/㎡/月-2.50元/㎡/月 | 1.68元/㎡/月-1.98元/㎡/月 |
停车费 | 地上150元/月 地下500元/月 | 地上150元/月 | 地上150元/月 地下600元/月 |
优点 | 1、车位地上地下都有,车位充足 2、小区挂牌单价低,总购房成本低 3、地理位置优越,交通、生态等,方便居民出行、游玩等 | 1、小区户型面积选择较多 2、楼间距大,采光较好 3、物业费部分比较便宜 | 1、小区生活氛围好,居住感强 2、小区内休闲设施不错,有广场,居民居住体验好 3、交通方便较为便利,出行方便 |
缺点 | 1、塔楼结构,部分户型采光不好 2、一梯多户,居住体验不佳 3、人车未分流,对小区内部安全有威胁 | 1、外立面年久失修,维护一般 2、门禁不严格,安全无保障 3、楼龄较老,楼内设施破损严重 | 1、小区停车位只租不售,停车问题严重 2、小区没有做人车分流,难以保障居民安全 |
分析 | 总体来说三个小区的户型范围都比较广,可选择性比较多。三个小区周边配套都还可以,差距较小。小区的价位总体差距也没有太大。 在绿化方面,方舟苑小区一期的绿化比其他两个小区好,小区内部品质较好。银领国际小区内的基础设施比其他两个小区完备,停车位只出租不对外出售,有车一族需要考虑。花家地南里价格较高,总购房成本也较高,预算相对充足的人可以重点考察。 总的来说,方舟苑一期小区总购房成本相对较低,适合资金不是很充足的刚需人群;花家地南里小区挂牌单价高,总购房成本高,适合购房改善型人群;银领国际小区由于户型面积跨度大,导致总价不可控,购房成本有高有低,适合人群较为广泛,大家可酌情选择。 |