亚运村商圈位于朝阳区,地处北四环至北五环之间,是四环外发展较成熟的商圈。商圈内包含三条地铁线路,是商业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。
亚运村商圈西侧为南沙滩商圈, 北侧为北苑商圈,东侧为亚运村小营商圈,南侧为惠新西街商圈,周边商圈各有强弱。
商圈的联动效应方面,因为有国家奥林匹克公园的存在,亚运村商圈与东南侧商圈的联动效应相对较强。
亚运村商圈内包含两个重点设施:奥林匹克公园和北京国家会议中心。奥林匹克公园内,有鸟巢、水立方、国家体育馆等10个奥运会竞赛场馆,同时国家会议中心周边还包含鸟巢文化中心、北京奥运博物馆等大型建筑。
亚运村商圈整体是一个包含科教文化、体育休闲、行政会议、购物娱乐等多功能的综合性板块。商圈1.2公里内,包含南北向的5号线、8号线地铁,以及东西向的15号线地铁,东西向可达奥林匹克公园、望京等地,南北向可达东单、王府井等地。
商圈内商业、生态、医疗、教育配套完善,太阳飘亮购物中心、奥林匹克公园、北京美中宜和妇儿医院、北京陈经纶中学嘉铭分校等配套成熟。
亚运村在1990年第十一届亚运会举办之前成立,自成立以来,亚运村依托所处商圈的区位优势以及板块内的资源配置,经济快速发展,目前成为了一个具有旅游、体育、居住、商贸等多种功能的综合性区域。
亚运村商圈内小区主要为1991年-2021年近30年间建成的公房、纯商品房社区。整体来看,该商圈是朝阳区内比较热门的商圈,且上车门槛较低,主要吸引在望京地区就职的白领等刚需人群入住。
亚运村商圈内,近5年内没有新增土地供应或成交。
据查,临近亚运村商圈的奥体商圈,在2018年11月,北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块,成交楼面价17804元/㎡。
此地块虽然临近亚运村板块,但由于奥体公园的区隔存在,所以此地块的成交对亚运村商圈内的房价没有明显影响。
查询幸福里app得知,截止2021年7月,亚运村商圈内二手房均价为8.9万/㎡,邻近板块亚运村小营商圈均价在8.8万/㎡,北苑商圈均价在7.7万/㎡,奥林匹克公园商圈均价在9.4万/㎡,惠新西街商圈均价在7.9万/㎡,南沙滩商圈均价在8.1万/㎡。
比较来看,亚运村板块的均价,在区域内并没有领跑,与周边奥林匹克公园商圈的均价差额在0.5万/㎡。
但由于奥体公园本身对商圈的区隔,亚运村板块的价值释放,在中轴线东侧范围内,处于中上游水平。
目前来说,亚运村商圈内的居住品质和居住体验都相对优质。
唯一的短板是,商圈内的商业配套比较分散,主要以小区底商、沿街商铺的形式大量存在。商圈内虽然业态丰富,但呈现为散点分布,不能有效形成集约化的商业综合体聚落。
但据北京日报报道,商圈内闭店3年的北辰购物中心,将在2021年底改建开放,其功能转型为新型写字楼项目,计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相,届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。
1、小区距离约500米的大屯路东站地铁站、以及距离约300米的北苑路大屯北站,小区居民出行便利。
2、华悦国际公寓周边教育、医疗、休闲、商业等方面配套齐全。
3、小区物业管理严格,小区内部治安、卫生、绿化维护等方面较好。
4、小区35%的高绿化率、1:1.2的车位比的小区配置,在亚运村商圈内处于中上游。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,小区在售房源6套,占全部房源的1.4%。小区目前在售均价782179元/㎡,环比上涨约1.02%。近6个月,小区整体均价高过亚运村商圈、朝阳区在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格平稳,稳中有升,适合入手。
购房成本方面,总价最低为44㎡一室零厅户型,报价339万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为129.6万元左右,二套首付为210.2万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区有44㎡-89㎡的一居、83㎡-89㎡的两居、218㎡的四居。
现选择小区主力户型89㎡一室两厅和218㎡四室两厅进行分析:
户型面积 | 89㎡ | 218㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、动静分区,卧室和厨房、客厅分开,互不干扰。 2、有独立的储藏空间,便于收纳。 3、厨房、客厅,面积较大,居住较为舒适。 | 1、三开间朝南,采阳方面较好。 2、入户位置有独立的储藏空间,便于收纳。 3、主卧套间设计,带卫生间、衣帽间,舒适度较高。 |
户型缺点 | 1、暗厨暗卫,不利于通风。 2、房间内过道面积较大,利用率较低。 3、卧室朝向向西,采阳采光欠佳。 | 1、卫生间均为暗卫,不利于通风。 2、房间进深比较大,影响内部采光。 3、卧室D紧邻厨房,且和厨房阳台同一朝向,会受到来自厨房的油烟、噪音影响。 |
119号楼、121号楼临街,朝向南北的户型可能会受到噪声影响,对声音敏感的购房人群不建议选择。
亚运村板块生活品质优质,生态休闲资源丰富,小区内户型、总价跨度较大。
其中一房44.28㎡二居室的上车价为339万,特别适合对生态休闲设施、生活品质敏感的刚需购房者上车。
小区1公里范围内有两条地铁线,适合对通勤有较高要求的刚需人群考虑。
其中最大户型219㎡的四居室,上车价2500万,推荐对于生态休闲、居住品质看重的豪宅购房者考虑。
尤其适合在望京商圈工作的年轻白领在亚运村商圈买房生活。
截止2021年7月,亚运村商圈内无新房项目在售。距离小区最近的新房项目是位于小区东北方向6公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府,以及东南方向800米外的八斗。
四个新房项目均为高总价小区,其中,
华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型,总价1500万/套起;
天润福熙大道157㎡-374㎡在售,总价1700万元/套起;
润泽御府540㎡-1200㎡在售,总价7097万元/套起;
八斗目前在售88㎡-180㎡二居以上户型,参考均价为110000元/㎡,总价1276-1980万元/套;
而华悦国际公寓房源最高挂牌总价在2500万元/套,四个新项目与华悦国际公寓存在较大价差,且区位横跨商圈,推荐预算充足、不着急入住、能接受朝阳区东北侧区位的购房者。
华悦国际公寓小区均价低于亚运村商圈二手房均价,所以以2公里为范围,房龄接近、均价相近为选取标准,故下面选取保利金泉、安慧北里雅园进行比较:
小区名称 | 华悦国际公寓 | 金泉家园 | 安慧北里雅园 |
位置 | 朝阳亚运村 | 朝阳亚运村 | 朝阳亚运村 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 82179元/㎡ | 84841元/㎡ | 79270元/㎡ |
交房时间 | 2006年 | 2008年-2009年 | 1991-1996年 |
户型面积 | 44㎡-218㎡一居室-四居室 | 85㎡-172㎡两居室-三居室 | 86㎡-196㎡两居室-三居室 |
物业 | 恒鸿基物业管理有限公司 | 深圳长城物业集团股份有限公司 | 北京兰华物业管理有限公司 |
物业费 | 4.20元/㎡/月 | 3.20元/㎡/月 | 0.55-5.00元/㎡/月 |
停车费 | 980元/位/月 | 450元/位/月 | 150元/位/月 |
优点 | 1、小区绿化率35%,大面积中心花园,生态环境较好 2、交通、医疗、商业、生态配套较好,生活十分便利 3、小区人车分流,车位充足,出行较为安全 | 1、绿化35%,环境较好,居住较为舒适 2、周边有大型购物商场,生活购物便利 3、小区涵盖64㎡-188㎡户型,选择较多 | 1、周边商业配套完善,生活购物便利 2、小区涵盖一居室到三居室,户型选择多 3、生活服务设施完备,居民生活便利 |
缺点 | 1、楼栋为东西向,存在遮挡情况 2、容积率3.2,居住密度较大 3、小区内部缺少基础设施,生活有不便之处 | 1、非人车分流设计,行人出行存在一定的安全隐患 2、容积率3.5,居住密度较大,居住体验欠佳 3、楼间距较小,存在遮挡情况 | 1、绿化环境欠佳,舒适度较低 2、停车位不足,停车困难 3、非人车分流设计,行人出行存在一定的安全隐患 |
分析 | 三个小区挂牌均价相差不大,周边配套也基本相同,但有略微差距。虽然三个小区均地处亚运村配套成熟区,但华悦国际公寓小区与地铁站、商场的距离是三个小区里最近的。小区内部情况来看,绿化方面,华悦国际公寓的35%的绿化率,在三个小区中相对较好; 物业方面,华悦国际公寓物管严格,略胜一筹,但物业费也是相对来说较高的;停车方面,华悦国际公寓为人车分流设计,虽就停车费用来说,华悦国际公寓是最高的,但从小区停车问题的总体来看,华悦国际公寓的整体情况是要好于金泉家园和安慧北里雅园的 综上,华悦国际公寓整体情况要优于周边同价位小区。 |