澳林春天六期（澳林观邸）位于朝阳区奥林匹克公园商圈，该商圈地处北四环至北五环间，北京城中轴线北端。北至清河南岸，南至大屯路，东至安立路和北苑路，西至京藏高速。奥林匹克公园板块是融合了居住、办公、商业、酒店、文化、体育、会议等多种功能的新型城市区域。

商圈最大的特色即是随着奥运会场馆兴起的奥森公园，是北京市规划建设中最大的城市公园，也是离北京市民最近的森林公园。被称为第29届奥运会的“后花园”，赛后成为自然景观游览区。

片区发展主要得力于奥运会的顺利召开，自2001年确认北京申奥成功后，国家开始大力建设奥林匹克公园商圈及其周边，整体生态环境的提高、各种配套设施的建设。

交通方面，北侧有北五环路，南侧是北四环路，再加上地铁15号线贯穿板块东西，可到达望京、顺义等地，地铁8号线贯穿板块南北，可直达鼓楼大街、回龙观等地，加快了板块与板块周边的经济交流；商业⽅⾯，板块内有华汇生活广场、新奥购物中心等，均为集餐饮、购物、休闲于一体的大型购物综合体；教育⽅⾯，板块内有北京师范大学朝阳附属小学、北师大朝阳附中和清华大学附属中学（奥森校区），教育资源丰富；⽣态休闲⽅⾯，板块内有奥林匹克森林公园，是国家5A级旅游景区；医疗⽅⾯，板块内多个医疗服务中心，还有三甲综合性医院中日友好医院（西区舰船院区）。

商圈内文化体育产业发展情况较好。近些年国家体育局大力发展的奥运文化、大力培养科技人才，商圈内有众多科学研究院和高等学府，如中国舰船研究院、中国农业机械化研究院、中国科学院大学、北京信息科技大学（健翔桥校区）等，吸引了众多的科研型人才，高质量的就业人群进一步激发了板块的创业活力和置业潜力。

板块内各年龄段的人群都有，主要居住人群大部分为企业高层管理人员、国家科研人员、高等院校教职工等高素质人才。

根据北京市规划和自然资源委员会官网数据显示，奥林匹克公园商圈从2017年开始截止到2021年6月，板块内均没有住宅用地供应。其临近的学院路、安贞板块、亚运村板块也没有住宅用地供应。奥林匹克板块处于北四环至北五环间，板块内没有大块空地用于规划住宅项目，较为饱和，稀缺性较为突出。

距离该板块最近的土地出让计划是位于6公里外的崔各庄乡，2021年共有三块土地成交，一块为住宅混合公建用地，两块为二类居住用地，主要配建公共租赁住房，整体来说对奥林匹克公园商圈楼市影响不大，后续需重点关注本商圈内的旧改项目。

根据《北京市朝阳区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》显示北京市政府将大力推动国家会议中心二期建设 ，国家会议中心二期将于2023年12月投入使用。

该项目是以打造“新时期首都建设的精品力作”为建设目标，建成后主要用于举办国务、政务及高端商务会展活动，是北京国际交往中心和我国主场外交的重要设施，被北京市列为国际交往中心的重点项目和冬奥工程。国家会议中心二期的地下一层也会有大型商业综合体，填补奥林匹克商圈缺少超大型购物中心的空缺。随着以上项目的投产运营，将会带来相关利好，带动商圈发展，进一步扩大商圈影响力。

1、居住品质方面：社区的外观质感较好，内部绿化较多，居住舒适感较强。

2、建筑品质方面：外立面干净整洁，建筑品质较高。

3、配套设施方面：社区周边配套设施完善，生态休闲配套实施，商业设施都能满足居住用户的居住需求。

4、地理位置方面：社区附近有地铁8号线林萃桥站和多个公交线路，附近有京藏高速，交通方便，居民出行很便利。

通过幸福里app查询，截至2021年9月，澳林春天六期（澳林观邸）在售房源挂牌均价为99558元/㎡，与上月持平。上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格比较平稳，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

购房成本方面，总价最低的97㎡两室一厅户型，总报价1055万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为422万，二套首付为844万，仅供参考，实际首付以银行为准。

社区有97㎡两居室，184㎡三居室，186㎡-295㎡四居室三种户型。主力户型有两居室和四居室，选取97㎡两居室和289㎡四居室户型进行对比分析。

澳林春天六期（澳林观邸西区）整体楼栋朝向偏东南，6号楼靠近东门，方便购物出行。

7号楼在小区内部，楼下便是小区绿化地带，环境较为安静舒适。

澳林春天六期（澳林观邸东区）是板楼结构。

首先4号楼靠近多个公交站，出行会比较方便，但是靠近科荟路，会产生一些噪音干扰。

21号楼靠近多个底商，日常生活会比较便利。适合追求居住品质的人群。

29号楼也靠近科荟路，会有些噪音干扰，可以作为楼栋选择的备选。

1、社区位于朝阳区，适合在朝阳区内工作的人群考虑。

2、社区购房成本较高，其中97㎡的两室一厅户型，2021年9月总报价1055万，适合资金充足的改善型人群考虑。

3、社区外部生态休闲配套设施齐全，有著名的奥林匹克公园，还有体育馆，适合家中有老人的家庭考虑。

截止2021年9月，朝阳奥林匹克公园板块内暂无新房出售项目，现选区朝阳板块内的尊悦光华进行比较分析。

尊悦光华位于北京朝阳区光华路，由北京盛华夏房地产开发有限公司开发，目前在售的户型共四种，面积在133㎡-171㎡之间，分别为97㎡两居室，184㎡三居室，186㎡-295㎡四居室，挂牌价格在1700万-2680万之间，主要户型为三居室，物业费用为18.00元/㎡/月。相比于澳林春天六期（澳林观邸），尊悦光华楼龄较新在2018年开盘，相对品质较高，居住舒适感较强。

相比之下，尊悦光华的居住环境好，但是相对成本较高，适合对居住环境有要求且有一定成本的购房者。而澳林春天六期（澳林观邸）则适合家里有老人的改善型家庭考虑。

板块内二手房较多，现选取距离澳林春天六期（澳林观邸）较近的澳林春天四期和上林世家进行比较分析。