丽都水岸小区地处朝阳区中部的酒仙桥板块，该板块位于东四环和东五环之间，酒仙桥板块西侧是望京板块、朝阳公园西板块、三元桥板块，北侧是来广营板块，南侧是朝阳公园东、朝青板块，东侧是东坝板块。

该板块早期定位为电子工业区，经过多年发展，已逐渐形成成熟宜居的生活氛围。板块内商务楼宇林立，电子城创新产业园、兆维工业园、恒通国际创新园等产业聚集，58同城、奇虎360等总部企业均在这里入驻。

交通方面，板块内有地铁14号线将台站，板块居民出行较为便利。商业方面，有国家五星购物中心颐堤港等，商业氛围较为浓厚。生态方面有北京市朝阳区四得公园、将府公园、望京公园等，可供居民休闲健身。医疗方面，有华信医院、清华大学一附院等，居民就医较为方便。闻名的北京798艺术中心已经成为该板块内的地标性网红打卡地，源源不断的游客带动了区域活力。

因地理位置相对优越，该板块内除部分本地居民外，还承接了一部分从望京或西二旗商圈外溢的居住需求。楼市方面，目前新房供应较少，二手房市场选择性较多，但大部分房龄偏老，很多都超过了30年。

近五年酒仙桥板块内并无住宅类土地出让计划，地块稀缺性较为明显。据北京市住房和城乡建设委员会的住宅项目信息公示，开发商为北京亮马置业有限公司的将台水岸家园项目，分别于2018年12月15日至2020年7月3日取得不同住宅楼的预售证，该项目又名壹亮马，幸福里app2021年8月1日信息显示，其在售新房建面171至286㎡，均价98000元/㎡起。 另据2021年3月底公布的北京土地出让计划，朝阳区共有10宗住宅用地将要出让，其中距离酒仙桥板块最近的招拍挂宅地出现在板块东部的东坝乡和崔各庄乡，起始楼面价在43000-45300元/㎡，执行套内“7090”政策。

纵观酒仙桥板块内的小区，一部分是较早期建设的公房社区，另一部分是近年来新建的商品房社区，两极分化较为明显，但却能共同发展。

以二手房芳园南里为例，虽然房龄偏老，但是小区在2016年进行了整体规划改造，目前小区环境、停车、公共设施及绿化等都得到了极大改善，居民生活水平日益提高。

未来，随着地铁12号线芳园里站、高家园站、酒仙桥站三大站点的开通运营，以及京密路高架桥快速路的改造，酒仙桥及周边区域的交通拥堵情况将会得到极大缓解，满足居民快速出行需求，同时进一步带动板块及周边发展。

配套方面，待颐堤港二期大型商业项目建成后，该区域将形成一个超大规模的商业区块。作为北京东北部的重要商圈，酒仙桥板块对周边的商业辐射也将进一步扩大，从而带动板块经济发展。

1、小区内部配套很完善，更大限度的满足了大家的日常生活及出行需要。

2、小区的绿化环境比较好，丰富的绿植种类增加了广大业主们的日常休闲体验。

3、小区的户型比较丰富，从一居到四居一应俱全，购房者可以有更多样的户型选择。

4、小区周边有底商、购物中心、卫生服务站、大型医院等，配套比较完善，交通系统很发达，有地铁站和多个公交站，是一个很全面的现代化社区。

通过幸福里app查询，截至2021年8月26日，小区在售房源15套，占全部房源的1.2%。小区目前在售均价83677元/㎡，环比上升0.22%。小区近半年的平均售价整体呈上升趋势。小区平均售价一直高于酒仙桥平均价格和朝阳区平均价格。

购房成本方面，截至2021年8月15日，141㎡两室两厅户型，报价1030万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为412万，二套首付为824万。

该小区有69㎡-70㎡一居、112㎡-160㎡两居、170㎡-217㎡三居、276㎡-366㎡四居。现选择小区户型69㎡一室一厅和179㎡三室两厅进行分析。

小区一共10栋楼，其中2号楼、3号楼、4号楼、5号楼靠近街道，环境较吵，喜欢安静的购房者慎重考虑；2号楼靠近小区内的底商，方便购买日常用品；1号楼位置离街道较远，环境较安静，适合喜欢安静的住户。

1、小区内绿化面积较大，楼栋和道路周围种有树木，有凉亭，环境优美，适合想要改善居住环境的购房者选择。

2、小区周边的商业配套较为成熟，附近建有多个购物中心，适合喜好逛街游玩的年轻消费群体。

3、小区距离地铁将台站723米，乘坐地铁较方便，适合在地铁14号线沿线工作的工作人群。

截至2021年8月26日，朝阳区酒仙桥商圈内的新房有丽都悦府和壹亮马，对比数据如下

小区周边二手房的报价在8.3万/㎡- 8.7万/㎡，其中丽都水岸和阳光上东滨河花园小区与银河湾整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。