北苑商圈位于北京市朝阳区,地处北五环外,清河沿线以南,是五环外发展相对成熟的商圈,内有两条地铁线路,是北京城北居民较多,且价值认同相对较高的商圈。
北苑板块南侧紧邻北五环、亚运村商圈,北侧为天通苑商圈,西侧为立水桥、亚奥商圈,东南侧为望京商圈。
“北苑”二字原意泛指皇家园林,从明代开始,商圈所在区域历来作为皇家猎场使用,进入新世纪后,随着临近的亚运村、奥体商圈的基建工程大规模铺开,五环外的北苑作为居住储备用地,其配套也得到了较好的开发。
北苑商圈内包含有北京市和平街第一中学(朝来校区)、和平中学小学部、北京市朝阳外国语学校(北苑分校)、花家地实验小学(朝来校区)等。
交通方面,北苑板块有地铁13号线东西贯穿,在该板块设有立水桥站和北苑站,其中13号线北苑站西行5站即可到达西二旗,东行5站途经望京西、芍药居,终点站东直门,均为换乘交界点。
另外,地铁5号线在该板块还设有立水桥站、立水桥南站和北苑路北站。自驾方面,从该商圈出发,6公里可达望京,7公里可达天通苑商圈。
此外,北苑商圈内商业配套包括暖山生活广场、上品+、K酷时尚广场、华贸天地等,以及板块周边生态资源丰富,临近奥林匹克公园、朝来森林公园等。
商圈内主要以老公房、次新房为主,老公房多建成于1998年左右,次新房建成年代集中在2006年-2010年左右。
其中,老公房门槛价300万-370万,次新房门槛价547万-740万,除原有拆迁、旧改至此的本地居民外,北苑商圈因地理位置相对靠近五环,承接了很多从望京或天通苑商圈外溢的居住需求,所以这些年,北苑汇聚了不少像万科、中国铁建、旭辉等诸多品牌房企。
截至2021年8月,北苑商圈土地开发成熟,用地饱和,周边商圈同样属于高度成熟板块,据查北苑及周边5公里商圈,近5年均无地块供应和成交。
住宅用地成交方面,距离北苑商圈最近的招拍挂地块位于朝阳区崔各庄乡。
2021年5月,金地+华润+保利联合体以“50.94亿元+2.2万㎡公租房面积”竞得30-L01-01地块,成交楼面价49472元/㎡,溢价率为14.99%,折合可售住宅楼面价约6.3万元/㎡;
同日,招商+城建联合体以“42.2亿元+2万㎡公租房面积”竞得30-L04地块,成交楼面价为49474元/㎡,溢价率为14.99%,折合可售住宅楼面价约6.5万元/㎡。
该两幅地块处在北苑商圈的五公里之外,且功能、价值不同属一个体系,故对北苑二手房市场的冲击相对较小。
北苑商圈整体配套的提升,其实还是要仰仗四环内商圈的外溢。近些年商圈内发展迅速,宜居度提升,其实与北京城建借奥运会北拓的大方向是分不开的。
目前北苑商圈东侧,有在建中的地铁17号线,南北向途经该板块,该地铁线起自昌平区未来科技城北区站,终到亦庄站前区南站,途经北京市朝阳区,横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域,沿途可与10余条线路换乘,未来预计将分段开通运营。
其中,北苑商圈内的地铁站点预计于2022年底开通,整体线路预计2023年底开通。随着该地铁线路的开通,将极大程度上分担5号线客流压力,同时也将便于北苑内东侧居民区的轨交出行。
1、绿化环境好。小区居民专属的公园,整体高达75%的绿化率,生活十分舒适。
2、小区内部管理佳。保安严格的门禁管理、管家式的贴心服务以及小区内部的维护,提升居民居住体验。
3、小区品质高。2009年建成的小区,75%的绿化率、人车分流、建筑风格等,处处体现小区品质。
4、小区内部有独立休闲会所。里面设有游泳馆、健身馆等多个场馆,满足居民运动娱乐的需求。
通过幸福里app查询,截至2021年8月,小区在售房源10套,占全部房源的2.6%。小区目前在售均价64575元/㎡,环比上涨约1.09%。近6个月,小区整体均价在低于朝阳区,低于北苑商圈在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格稳中有升,涨幅低于同期朝阳区、北苑商圈涨幅;从目前情况来看,小区价格平稳,适合入手。
购房成本方面,总价最低为163㎡一室两厅户型,报价1080万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为464.4万元左右,二套首付为874.8万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区共2栋楼385户,有163㎡的一居、181㎡的二居、185㎡-247㎡的三居。
现选择主力户型181㎡两室两厅和214㎡三室两厅进行分析:
户型面积 | 181㎡ | 214㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、客厅、主卧朝南,且客厅带阳台,采光较好。 2、主卧套间设计,带卫生间。 3、厨房、公共卫生间带窗,通风性较好。 | 1、客厅、主卧以及一个次卧可南向采阳。 2、主卧套间设计,带明卫和衣帽间。 3、次卧面积偏大,舒适度较高。 4、明厨明卫,有独立的储藏空间。 |
户型缺点 | 1、主卧卫生间为暗卫,不利于通风。 2、客厅面积过大,利用率低。 3、公共卫生间3.1㎡略小,影响居住体验。 | 1、客厅、餐厅面积较大,利用率较低。 2、两个卫生间均为暗卫,不利于通风。 3、有北向卧室,采阳方面会受到一定影响。 4、储物间较小,无法较好地发挥储物作用。 |
万达大湖公馆小区只有两栋楼,朝向基本相同,但1号楼视野更宽广,能看到公园全貌,2号楼东南侧绿植较多较高大,低楼层有遮挡视野的情况,所以比较推荐1号楼。
北苑板块生活品质中等,生态休闲资源丰富,适合在北苑商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。
管理严格、内部环境优质、内部配套相对齐全,适合看重小区整体品质的购房者。
周边生态资源较为齐全,适合对周边环境有较高要求的购房群体。
小区内户型、总价跨度大,其中163㎡一房的上车价1080万,较为友好;而214㎡三房的大户型,上车价在1900万,适合对优质自住敏感,且预算充足的购房者考虑。
截止2021年8月,北苑商圈有新房在售,分别为华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。
三个新房项目均为高总价小区,其中,
华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型,总价1500万/套起;
天润福熙大道180㎡-374㎡在售,总价1700万元/套起;
润泽御府540-1200㎡在售,总价7097万元/套起;
而万达大湖公馆小区房源最高挂牌总价在1900万元/套,润泽御府与万达大湖公馆存在较大价差,更加推荐预算充足的终极改善购房者,华贸城铂金墅、天润福熙大道这两个新房项目则比较推荐预算充足、不着急入住的购房者购买。
小区均价低于北苑商圈二手房均价,周边1公里范围内与万达大湖公馆均价相近的小区不多,现选取1公里范围内、房龄接近、均价与万达大湖公馆相近的世茂奥临花园、天翠园进行比较。
小区名称 | 万达大湖公馆 | 世茂奥临花园 | 天翠园 |
位置 | 朝阳北苑 | 朝阳北苑 | 朝阳北苑 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 64575元/㎡ | 76751元/㎡ | 73007元/㎡ |
交房时间 | 2008年-2009年 | 2006年-2008年 | 2006年-2008年 |
户型面积 | 163㎡-247㎡一居室-三居室 | 118㎡-295㎡两居室-四居室 | 165㎡-257㎡三居室-四居室 |
物业 | 万象美 | 长城物业·睿家 | 北京北辰信和物业管理有限责任公司 |
物业费 | 7.00元/㎡/月 | 4.48元/㎡/月 | 2.85-2.90元/㎡/月 |
停车费 | 600元/位/月 | 850元/位/月 | 400元/位/月 |
优点 | 1、小区绿化率75%,多层次园林景观 2、内部休闲娱乐设施完善,内配小区会所 3、小区人车分流,车位充足 | 1、小区绿化率55%,带有中心湖和沙滩 2、内部休闲娱乐设施完善,多娱乐设施 3、小区人车分流,车位充足 | 1、容积率1.20,居住舒适 2、小区内部基础设施以及生活服务设施较为完善 3、小区内部各方面维护较好 |
缺点 | 1、小区内部道路铺设不合理,不能到达小区各处 2、周边配套不完善,缺少除生态资源外的配套 3、小区楼栋可选择少,在售户型少 | 1、有变电站等多个嫌恶设施 2、部分楼栋朝向,影响采光 3、周边配套不完善,缺少除生态资源外的配套 | 1、绿化率30%,环境不佳 2、在售户型少,购房者选择少 3、非人车分流设计,行人出行存在一定的安全隐患 |
分析 | 三个小区建成年代相近,周边配套也基本相同,但有略微差距。小区内部情况来看,万达大湖公馆是唯一配备会所的;绿化方面,75%是三个小区最高的,万达大湖公馆小区内部自带的大面积公园也是世茂奥临花园、天翠园所没有的;物管方面,万达大湖公馆物管严格,相对较好,但物管费也是最高的;停车方面,万达大湖公馆小区为人车分流设计,车位充足,停车费在三个小区中处于中等地位。 综上,万达大湖公馆小区整体情况要优于周边同价位小区。 |