双桥商圈位于北京市朝阳区，地处京津高速至京通快速路之间，是东六环内面积较大，且以居住为主的商圈之一，内有两条地铁线路。

双桥商圈北侧为管庄商圈，南侧为次渠商圈，西侧为豆各庄商圈，东侧为九棵树商圈；以上商圈，均是还处于发展中的商圈，不过各自优势各异，产业互补，联动效应尚可。

双桥商圈最大的优势在于，区位夹在通洲副中心与北京主城之间，既享受了北京主城区的东拓驱动，又受到了通州飞速发展的辐射。

双桥商圈内包含有北京市朝阳区定辛庄小学、北京市朝阳区白家庄小学东辰分校、运河中学、清华大学附属中学管庄学校、北京市第二外国语学院附属中学等。

商圈内，包含2条地铁线路：地铁7号线、八通线。这两条地铁线能级尚可，其中八通线西接地铁1号线终点站，可联通天安门、王府井、国贸、东单、西单等热点商圈。7号线大体呈东西走向，西侧终点站为北京西站，沿途站点连接菜市口、双井等热门商圈。此外，双桥商圈内还包含有五环线干道，无论是去望京还是北京奥林匹克公园都比较方便。

商圈内医疗、生态环境配套包含有北京松堂关怀医院、双桥医院、金田公园、暖山生态公园等，商圈内没有三甲医院，但双桥医院（二级）为综合性医院，足以应付一般的医疗状况。

商圈内小区主要以次新房、老旧房混合社区构成，建筑密度中等。其中，老旧房门槛价200-500万元、次新房门槛价400-1000万元，相对于朝阳区其余商圈，双桥的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

双桥商圈土地开发成熟，但近年来仍有空地待售，据查：

2015年9月，北京农产品中央物流园有限公司耗资24亿，竞得一块位于朝阳区黑庄户乡黑庄户村的，面积为166012.30㎡，容积率为2的商办用地，此地块为物流仓储功能。

以及，周边距离双桥商圈最近的土拍信息，发生在2019年的豆各庄商圈、2018年的垡头商圈、2015年的常营商圈。

其中，豆各庄商圈在2019年9月，挂出过一块地价39亿元的综合性用地，不过当时流标，未能成交。

垡头商圈在2018年9月，挂出过一块出让底价36亿的商办用地，同样流拍未成交。

常营商圈在2015年10月，成交过一块总面积41963.66㎡的综合性用地，成交价33亿元，竞得方为保利和首开组成的联合体。目前此地块配建自住型商品房、限价商品房约7.8万平方米，可提供自住型商品房427套、限价商品房437套，目前名为首开保利锦都家园。

以上地块的招拍挂，均对双桥商圈内的存量住宅价格影响不大，即便是周边土拍信息较多，也未能扭转区域内品质住宅需求大于供给的状态。

查询幸福里app得知，截止2021年8月：双桥商圈的均价为4.8万/㎡，周边管庄商圈的均价为5.4万/㎡；豆各庄商圈的均价为5.2万/㎡，九棵树商圈的均价4.6万/㎡，次渠的均价4.3万/㎡。双桥商圈的均价在周边商圈中属于中等水平。

由此可见，双桥商圈属于朝阳区内价值略低的板块，比价效应下，双桥商圈的价值还有待被市场释放。

双桥商圈面积相对较广，但被铁路、高速切割成三块，其商圈内部的联动合力平平。这样的情况下，靠周边单个商圈的外溢，或者单个产业的进驻，实际上都不能改变商圈整体的发展趋势。

据考证，双桥商圈内部曾引入过生物医药产业园、音乐产业园，但目前看来，该两种产业均未形成规模。

2020年9月，北京市政府新闻办新闻发布厅举行发布会，其中明确介绍了北京自贸试验区三个片区的具体选址。从大坐标上来看，双桥地区属于三个高能级规划区域的中间位置，但实际上，这种位置很容易会成为规划上的“灯下黑”。

目前来看，双桥商圈未来的价值提升，并不明朗。

1、小区内部人车分流，既避免碰撞行人，也方便私家车出行，相当便利，安全性高。

2、建成于2010-2011年，楼龄较新，外立面整洁大气，给人印象较好。

3、生活体验较好，户型设计水平高，整体比较通透；同时楼栋规划合理，高层住户的视野较好。

4、社区生活安宁和谐，噪音污染小，北侧临通惠河，环境优美景色秀丽。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源有13套。小区目前在售均价为55622元/㎡，环比上月上涨约0.07%。近6个月，小区整体均价高于双桥商圈均价、低于朝阳区均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格基本没有波动；从目前情况来看，小区价格平稳，可以考虑入手。

购房成本方面，总价最低为54㎡一室一厅户型，报价275万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为105.2万元左右，二套首付为170.5万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有54㎡-57㎡的一居、87㎡的二居，88-116.54㎡的三居。

主力户型是87㎡的两室一厅和116.54㎡的三室一厅，因此选取此两种户型进行分析:

由于双桥商圈地理位置略微偏远，远洋一方润园虽被塔营北街、塔营西路包围，但道路上车流量并不多，噪音影响较小，临街楼栋也可以选择；

其中2、5、6号楼靠近小区北门，距离超市最近，推荐选择；

小区采取围合式建筑，中间是小区的中心花园，环境优美，高层住户的视野较好，可以选择；

另外，5、7、9号楼靠近小区内部车行道，对居民生活有一定影响，故不推荐选择。

1、双桥商圈地处北京主城区和通州区中间，受主城区的东拓驱动和通州的辐射影响，且内部逐渐规划发展，未来潜力巨大，目前购房成本低，适合低预算且看好未来预期的购房者。

2、小区楼龄较新，楼栋规划和户型设计都可圈可点，内部人车分流，绿化设计较好，配备有中心花园和健身设施，适合追求小区环境品质的购房者。

3、小区内户型以二、三居室为主，目前存量房源中一居室较多，其中一室一厅54㎡的报价为275万元，理想状况下净首付为105.2万元，适合追求低成本购房的人群。

目前，双商圈内无新房在售。目前距离远洋一方润园小区最近的新房项目是位于小区北侧常营的和锦薇棠和通州区的京澜誉府、鑫苑盛世天玺。

三个新房项目概况如下：

其中和锦薇棠183㎡-290㎡三居-五居在售，总价1261万元/套起；

京澜誉府100㎡-139㎡三居-四居在售，总价680万元/套起；

鑫苑盛世天玺89㎡-142㎡三居-四居在售，总价540万元/套；

而远洋一方润园房源主要户型为二、三居室，总价跨度在275万元-430万元，与以上新房相比，和锦薇棠总价远高于小区，故不纳入比较；而通州区两座新房价位与小区顶配购房者的价位差距不大，可以纳入考虑范畴

现选择双桥商圈内与远洋一方润园距离接近、均价相近的双惠苑西区和朝阳旺角进行对比：