泛海国际小区位于朝阳区朝阳公园东商圈内。朝阳公园东商圈地处朝阳区中东部，东侧为朝青商圈，南侧为石佛营商圈，西侧为朝阳公园西商圈，北侧为酒仙桥商圈。商圈因为地处朝阳公园东侧而得名，目前主要以居住为主，内有观湖国际、泛海世家、姚家园西里等大型社区。

北京朝阳站位于商圈中部，是北京东北部地区新的大型综合交通枢纽。北京朝阳站作为朝阳区窗口，将对周边绿化、亮化、美化，及交通接驳配套不断完善中。

目前商圈内交通、商业、教育、休闲等资源尚有完善空间。交通方面，商圈西靠东四环路、南靠东西向的城市主干道姚家园路；目前尚无已投入运营的地铁线路，在建的有地铁3号线，未来可期。

商业方面，商圈内主要以居家生活为主的超市、菜市场、中小型餐饮店为主，暂无大型综合商场，不过，与商圈一街之隔有新七彩商业中心，一定程度上可以弥足商圈内大型综合购物中心的不足。

教育资源方面，有府学胡同小学朝阳学校、华中师范大学第一附属中学、北京第二中学朝阳学校等教育资源。

生态休闲方面，商圈内暂无大型公园，在商圈西侧即是朝阳公园和红领巾公园，东侧有京城体育休闲公园、东风公园等知名公园。

楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给。二手房建成年代跨度较大，多集中在1990年-2003年。根据幸福里APP显示，商圈二手房均价10.2万元/㎡，各小区挂牌价格不等，单价集中在5.3万元-15万之间，泛海国际单价较高，拉高片区整体均价。

由于商圈价值较高，且邻近CBD和第二、第三使馆区，目前商圈内居住者多为外企、国企、艺术传媒、互联网等单位的管理人员、附近使馆区外籍员工等。

近5年，片区内无新地块入市。2018年以来，距离该商圈最近的成交地块是朝阳区将台乡1016-030地块R2二类居住用地、1016-033地块F2公建混合住宅用地。地块于2019年1月28日被中交地产股份有限公司、世茂集团控股有限公司旗下华通置业有限公司和北京茂康企业管理有限公司联合体摘得。

地块成交楼面价21281元/㎡，溢价率0.5%。该地块即为上东郡项目地块，属于共有产权项目。商圈内无住宅地块入市、无新房项目入市，短期内对二手房的价格不会产生冲击，预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段。

基础设施建设方面，朝阳公园东商圈配套尚有完善空间，目前可见利好是在建的地铁3号线。北京地铁3号线一期工程西起东四十条，沿工体北路、朝阳公园一路向东，至姚家园路向北转至京沈客专朝阳站，3号线一期将与既有2号线、10号线、14号线，在建12号线、17号线等线路换乘；将在朝阳公园东商圈设置石佛营、北京朝阳站。

随着3号线的建成通车，将使得板块内业主出行更方便，大大减轻了重大换乘节点的客流压力；同时对改善北京东部地区交通出行和促进区域经济发展起到积极作用。商场方面，姚家园路与青年北路的西北角将建成姚家园万象汇，该大型商场东至姚家园村，西至规划商业用地，北至规划住宅用地。

万象汇定位为集购物、娱乐、亲子、健身、影音为一体的一站式商业旗舰shoppingmall，聚合商业力量、休闲购物、精致餐饮、影音大赏、儿童游乐，时尚娱乐等复合多功能商业业态。这个新的大型购物中心落成后，为附近居民休闲购物、全家娱乐带来新的选择的同时，还能带来更多的就业和商业机会。

1、小区绿化面积较大，绿化率较高，环境优美，小区内部较为安静，居住体验感较好。

2、社区布局设计合理，楼间距较大，采光条件及通风条件较好。

3、小区物业管理到位，较为负责，从垃圾分类到园林养护，工作细致。

4、纯商品房社区，建筑品质良好，板楼建筑户型方正。

泛海国际包含多个分区，价格不等但相差不多，这里选取泛海国际碧海园价格进行分析。

目前幸福里APP中整个泛海国际社区在售30套房源，占比1.67％。其中泛海国际碧海园在售6套房源，包括143㎡和145㎡的两居、184㎡-149㎡三居及243㎡的四居。

从近6个月的价格波动来看，房价总体是趋于稳定的，购房者不必过于担心。

具体购房成本来看，拿在售的186㎡三居为例，报价2000万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为800万，二套首付为1600万。

泛海国际碧海园有145㎡-153㎡两居、179㎡-198㎡三居、246㎡四居户型；

泛海国际香海园有146㎡两居、197㎡三居、248㎡四居户型；

泛海国际樱海园有188㎡三居、262㎡-378㎡四居户型；

泛海国际兰海园有165㎡两居、188㎡-231㎡三居、296㎡-310㎡四居户型。

主力户型有碧海园的145㎡两居和184㎡三居、香海园的146㎡两居和197㎡三居、樱海园的188㎡三居和275㎡四居、兰海园的188㎡三居和310㎡四居。选择145㎡两居和184㎡三居进行对比。

泛海国际社区分为樱海园、兰海园、香海园、碧海园四大板块，四个板块排列工整，且每一板块大多为合围式建筑，即楼栋围绕中间的湖泊而建。

因此四个板块外围的楼栋全部临近马路，会产生噪音污染，楼号太多，就不一一举例，就拿碧海园来说，7栋楼全部在外围，临近辛庄二街、华章路、华章东路，对于追求安静环境的购房者来说需要谨慎考虑。

绿化率较高，绿化面积较大，环境清幽，空气清新，比较宜居，适合对于小区居住环境有要求的人群选择；

小区内部布局合理，楼间距较大，采光及通风均较好，适合对居住品质要求较高的人群选择；

小区户型多为140㎡以上的大户型，适合改善人群和家庭成员比较多的家庭选择。

截至2021年7月，朝阳区朝阳公园东板块内无在售新房。相邻板块内距离小区较近的新房项目有位于朝阳酒仙桥板块内的壹亮马和丽都悦府。

壹亮马项目是北京亮马置业有限公司打造的高档社区，在售户型有251㎡和286㎡五居，234㎡四居。目前均价约98000元/㎡，总价最低2300万。经过对比发现，泛海国际社区与壹亮马项目均为板楼社区，且价格相近，户型大小设置也相近，但泛海国际社区绿化率高于壹亮马项目30％的绿化率，环境更好，更为安静，因此泛海国际更适合看重小区内部环境的人群选择。

丽都悦府项目是嘉裕房地产开发有限公司建设的板楼社区，在售户型为187㎡-260㎡三居和290㎡四居，均价在92000元/㎡，总价最低2000万。从价格、户型及项目定位来看，两项目可以相比，经过对比发现，两项目均为板楼社区，户型设置相近，但泛海国际社区价格要稍高于丽都悦府项目。同样的泛海国际社区的绿化率占优，停车位数量也远多于丽都悦府。但丽都悦府作为新房项目，楼龄较新。

在朝阳区-朝阳公园东板块，有大量二手房在售，其中泛海世家西府和国兴观湖国际是距离泛海国际社区最近的两处二手房，故选取这两处房产进行对比。