三里屯商圈位于北京市朝阳区,地处东三环至东二环之间,内有一条地铁线路,是东三环内产业转型较为成功的商圈之一。
三里屯商圈北侧为三元桥、柳芳商圈,南侧为东大桥商圈,西侧为东直门外商圈,东侧为朝阳公园西商圈,它们之间优势各异,联动效应强劲。
2005年,三里屯Village落成,商圈正式开启产业转型,随着大量国际时尚品牌蜂拥入驻,拔地而起的综合商业设施、周边百余家企业、外国商社和大批高端楼盘,让大批高收入、高消费的白领群体不断汇聚在这里,往日的酒吧街逐渐蜕变成新三里屯商圈,成为弄潮儿们的新据点。
目前的三里屯商圈内,包含有三里屯小学、圣顿公学、北京市朝阳区实验小学、清华大学附属中学、北京市第五十五中学等。
商圈内包含地铁10号线沿线的三个站点,10号线为环线,是一条高能级地铁线,沿三环可以串联起国贸、双井、太阳宫、苏州街等热点商圈。
三里屯商圈内的医疗、生态休闲配套,包含有北京恒生沙医生医院、北京万国中医医院等,东临朝阳公园,北临香河园公园等。
综合来看,三里屯是一个商业繁华和外交繁多的商圈,有着三里屯太古里、永利国际购物中心以及西班牙大使馆、巴基斯坦大使馆等众多大使馆。
商圈内小区主要以次新房、老旧房混合社区构成,建筑密度并不算小,其中老公房门槛价283-288万元、次新房门槛价240-380万元,相对于朝阳区其余商圈,三里屯板块的门槛价中等,对刚需购房者比较友好。
另外,因为三里屯为北京夜市最繁华的商圈之一,所以三里屯在朝阳区内的价值认同相对较强。
三里屯商圈土地开发成熟,用地饱和,周边商圈同样属于高度成熟板块,据查三里屯及周边5公里商圈,近5年均无地块供应和成交。
查询幸福里app得知,截止2021年7月,三里屯商圈内二手房均价为8.1万/㎡,邻近板块东大桥商圈均价在9.3万/㎡,朝阳公园西商圈均价在8.2万/㎡,三元桥商圈均价在8.2万/㎡,朝外大街商圈均价在8.8万/㎡,柳芳商圈均价在7.6万/㎡。三里屯商圈的均价在周边商圈中属于中等水平。
由此可见,比价效应下三里屯商圈的价值已被市场充分释放。
实际上,三里屯商圈的拆迁工作开始于2004年6月,这个时间点相对较晚,所以给了商圈蜕变成消费地标的机会。
对于三里屯来说,目前值得期待的是尚在建设中的北京地铁3号线,这条地铁线为东西走向,西起东四十条,沿工体北路、朝阳公园南路向东,至姚家园路向北转至京沈客专朝阳站,之后沿姚家园北一路向东进入东坝地区,至规划东坝大街到达终点,线路全部为地下线。
从站点设置来看,3号线会在团结湖设置换乘站,届时,三里屯商圈东西向轨交不足的现状,将会得到改善。
1、周边配套完善,商场、学校、医院、休闲场所遍布,居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。
2、小区外立面用料实在,整个小区的外观高端大气。小区外墙都是采用干挂石材和玻璃构成,小区单元楼和楼道都是采用瓷砖和玻璃构成。
3、小区的机动车停车位十分充足。小区正下方就是地下三层的停车场,空间巨大,完全可以满足小区居民的停车位需求。
4、交通便利,公交站地铁站步行可达,出行通勤便利。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,小区暂时没有在售房源。小区目前在售均价87342元/㎡,环比上涨约0.34%。近6个月,小区整体均价高于朝阳区均价,低于三里屯商圈的均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格总体处于上涨趋势,今年5月开始向上波动;从目前情况来看,小区价格平稳,适合入手。
购房成本方面,总价最低为62㎡一室一厅户型,报价450万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为172.1万元左右,二套首付为279万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区户型分布:62㎡-241㎡一房至四房,其中一房、两房为主力户型。
现选择小区主力户型92.03㎡一室一厅和136.2㎡两室一厅进行分析。
户型面积 | 92.03㎡ | 136.2㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、两室朝东,采光面积超大,房间采光和通风会很好。 2、承重墙少,后期改动余地较大。 | 1、有两个卫生间,洗漱方便。 2、采光面积超大,房间采光和通风会很好。 3、客厅面积大,居住体验好。 |
户型缺点 | 1、卫生间为暗卫,不利于通风。 2、南北不通透,采光受影响。 3、客厅面积很大,空间利用率很低。 | 1、卫生间为暗卫,不利于通风。 2、南北不通透,采光受影响。 |
首开幸福广场整体是围合式板楼结构。
首先看1号区域临街,是南北朝向,采光好,而且可以看到周边的景观,视野不错,所以1号区域为楼栋选择的首选。
然后是2号区域也临街,但是东西朝向,采光差一点,所以2号区域为楼栋选择的次选。
小区内户型、总价跨度不大,其中62㎡一房的上车价450万元;而136㎡两房的户型,上车价在1500万元,适合刚需改善购房者考虑。
小区周边商业发达,交通发达,适合周边上班族考虑。
三里屯板块生活品质中等偏上,生态休闲资源丰富,适合在三里屯商圈内及望京商圈刚需改善的购房者考虑。
至2021年7月,三里屯商圈内无新房在售。周边板块发展也相对成熟,没有新房项目出售。
据幸福里APP得知,首开幸福广场在售户型总价段为450-1500万元/套起,总价对比全北京在售新盘来看:
丰台卢沟桥板块的熙悦天寰89㎡-138㎡三居室-四居室,510万元/套起。
石景山古城板块的中海首钢天玺122㎡-147㎡三居室-四居室,900万元/套起。
顺义中央别墅区板块的中铁诺德阅墅220㎡-320㎡在售,总价1300万元/套起。
以上新房均位于郊环板块,对地段价值认同不敏感,追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。
小区均价低于三里屯商圈二手房均价,周边1公里范围内与首开幸福广场均价相近的小区不多,现选取朝阳区临近板块房龄接近、总价与首开幸福广场比较相近的幸福一村、泰禾北京院子进行比较。
小区名称 | 首开幸福广场 | 幸福一村 | 泰禾北京院子 |
位置 | 三里屯 | 三里屯 | 来广营 |
住宅性质 | 商品房住宅 | 商品房住宅 | 商品房住宅 |
售价 | 70822元/㎡ | 82404元/㎡ | 91200元/㎡ |
交房时间 | 2006年-2009年 | 1984年 | 2013年-2015年 |
户型面积 | 62㎡-241㎡一居室-四居室 | 56㎡-97㎡两居室-三居室 | 166.21㎡-353.41㎡四居室-五居室 |
物业 | 北京天鸿宝地物业管理经营有限公司 | 北京天鸿宝地物业管理经营有限公司 | 北京泰禾中维物业管理有限公司 |
物业费 | 5.3元/㎡/月 | 0.8元/㎡/月 | 8.80元/㎡/月 |
停车费 | 600元/位/月 | 600元/位/月 | 650元/位/月 |
优点 | 1、停车位充足,小区地下带三层停车场。 2、周边配套齐全,一公里内的公交站、学校、医院环绕小区 。 3、居民素质高,大多数业主为周边公司白领。 | 1、周边配套齐全,一公里内的公交站、学校、医院环绕小区 。 2、绿化做的好,绿化率30%。 | 1、物业管理水平高,居民安全有保障。 2、可选户型多。 3、小区内绿化覆盖率高,环境清幽宁静。 |
缺点 | 1、绿化差,小区内基本无绿化。 2、小区临街,噪音污染大。 | 1、交通体验差,距离最近的地铁站1.5公里。 2、小区内停车位不足,停车问题比较大。 3、临街垃圾站,空气污染大。 | 1、外部配套不太齐全,缺乏娱乐设施。 2、交通条件比较差,出行不够便利。 3、总价太高,对购房者不够友好。 |
分析 | 三个小区挂牌均价泰禾北京院子高一些,幸福一村建成年代稍久,周边配套也基本相同,但有略微差距。虽然三个小区均地处配套成熟区,但交通体验都不太好。小区内部情况来看,泰禾北京院子是唯一别墅级别配置;绿化方面,泰禾北京院子无疑是三个小区中做的最好的,幸福一村的绿化中规中矩,首开幸福广场的绿化是最差的;物管方面,泰禾北京院子为知名物管公司,物管严格,略胜一筹,但物管费也是最高的;值得一提的是,停车方面,首开幸福广场小区的停车情况是最乐观的。 |