亚运村商圈位于朝阳区,地处北四环至北五环之间,是四环外发展较成熟的商圈。商圈内包含三条地铁线路,是商业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。
亚运村商圈西侧为南沙滩商圈, 北侧为北苑商圈,东侧为亚运村小营商圈,南侧为惠新西街商圈,周边商圈各有强弱。
商圈的联动效应方面,因为有国家奥林匹克公园的存在,亚运村商圈与东南侧商圈的联动效应相对较强。
亚运村商圈内包含两个重点设施:奥林匹克公园和北京国家会议中心。奥林匹克公园内,有鸟巢、水立方、国家体育馆等10个奥运会竞赛场馆,同时国家会议中心周边还包含鸟巢文化中心、北京奥运博物馆等大型建筑。
亚运村商圈整体是一个包含科教文化、体育休闲、行政会议、购物娱乐等多功能的综合性板块。商圈1.2公里内,包含南北向的5号线、8号线地铁,以及东西向的15号线地铁,东西向可达奥林匹克公园、望京等地,南北向可达东单、王府井等地。
商圈内商业、生态、医疗、教育配套完善,太阳飘亮购物中心、奥林匹克公园、北京美中宜和妇儿医院、北京陈经纶中学嘉铭分校等配套成熟。
亚运村在1990年第十一届亚运会举办之前成立,自成立以来,亚运村依托所处商圈的区位优势以及板块内的资源配置,经济快速发展,目前成为了一个具有旅游、体育、居住、商贸等多种功能的综合性区域。
亚运村商圈内小区主要为1991年-2021年近30年间建成的公房、纯商品房社区。整体来看,该商圈是朝阳区内比较热门的商圈,且上车门槛较低,主要吸引在望京地区就职的白领等刚需人群入住。
亚运村商圈内,近5年内没有新增土地供应或成交。
据查,临近亚运村商圈的奥体商圈,在2018年11月,北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块,成交楼面价17804元/㎡。
此地块虽然临近亚运村板块,但由于奥体公园的区隔存在,所以此地块的成交对亚运村商圈内的房价没有明显影响。
查询幸福里app得知,截止2021年7月,亚运村商圈内二手房均价为8.9万/㎡,邻近板块亚运村小营商圈均价在8.8万/㎡,北苑商圈均价在7.7万/㎡,奥林匹克公园商圈均价在9.4万/㎡,惠新西街商圈均价在7.9万/㎡,南沙滩商圈均价在8.1万/㎡。
比较来看,亚运村板块的均价,在区域内并没有领跑,与周边奥林匹克公园商圈的均价差额在0.5万/㎡。
但由于奥体公园本身对商圈的区隔,亚运村板块的价值释放,在中轴线东侧范围内,处于中上游水平。
目前来说,亚运村商圈内的居住品质和居住体验都相对优质。
唯一的短板是,商圈内的商业配套比较分散,主要以小区底商、沿街商铺的形式大量存在。商圈内虽然业态丰富,但呈现为散点分布,不能有效形成集约化的商业综合体聚落。
但据北京日报报道,商圈内闭店3年的北辰购物中心,将在2021年底改建开放,其功能转型为新型写字楼项目,计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相,届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。
1、周边配套完善,商场、学校、医院、休闲场所丰富,居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。交通便利,公交站地铁站步行可达,出行通勤便利。
2、周边教育设施齐全,有多个幼儿园、小学,且底商业态丰富多样。
3、环境优美,空气清新。微观来看,小区绿化率高,树木多。宏观来看,多个大型森林公园环绕,生态环境优良。这些公园是居民休闲娱乐的好去处。
4、有一居室房型,单价稍高但总价较低,适合自住刚需上车的人群,小区户型分布较为广泛,能满足大部分购房人群的置业需求。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,安慧里三区在售房源7套,占全部房源的0.88%,安慧里四区在售房源7套,占全部房源的0.21%。安慧里三四区均价为78249元/㎡,安慧里三区目前在售均价79535元/㎡,环比上涨约0.48%。安慧里四区目前在售均价76963元/㎡,环比下跌约0.33%。近6个月,小区整体均价低于亚运村在售均价,上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格平稳,稳中有升,适合入手。
购房成本方面,总价最低为43.3㎡一室一厅户型,报价350万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为122.5万元,二套首付为210万元,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区户型分布:43㎡-117㎡一房至三房,其中一房、三房为主力户型。
现选择小区主力户型43.3㎡一室一厅和81.1㎡三室一厅进行分析。
户型面积 | 43.3㎡ | 81.1㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、卫生间有窗户,可以通风 2、有东南朝向阳台,可以采光通风和晾晒衣服 3、动静分离,卧室与厨房、客厅,互不干扰 | 1、卧室A带朝南阳台,客厅带朝北阳台,可以采光通风以及晾晒衣服 2、户型总体方正,北阳台面积较大 |
户型缺点 | 1、户型不方正,南北不通透 2、卧室无窗,不利于采光和通风 3、卫生间距卧室远,不方便,还紧邻厨房 | 1、户型整体通透性较差,且各功能空间开窗较小,居住舒适度不佳 2、卧室C动线不合理,需要穿过厨房才能到达,且厨房油烟会对卧室产生影响 |
安慧里三区:
一、二、三、四、五号楼临街,且人车流量大,难以避免受噪音影响,不太推荐。
西部十一、十五号楼,靠近朝阳外国语学校,可能会受到学校铃声影响,不太推荐。
十二、十四号楼在小区内部, 环境较好,能看到中心花园,较为推荐。
安慧里四区:
二、三、八、甲四号楼临街,且人车流量大,难以避免受噪音影响,不太推荐。
十四、甲一号楼临近北苑路,会受到噪音影响,不太推荐。
九、十、十一、甲十三号楼在小区内部, 环境较好,能看到中心花园,不太推荐。
亚运村板块生活品质较高,生态休闲资源丰富,商业配套均衡,板块内户型、总价跨度大。小区附近有地铁站,适合在亚运村商圈内及周边商圈工作的刚需人群,高度依赖地铁出行的人群也可以考虑。
小区有中心花园,绿化率较高,环境也较为不错;内部商业配套齐全,生活气息浓厚,适合喜欢热闹的购房人群。
截止到2021年7月,安慧里三四区43㎡上车总价350万元,总价门槛较低且周边交通、商超、学校、医院等资源较为成熟,适合有住房刚需的人群。
117㎡三房的大户型,入手价在910万,适合三口之家、要求大面积、且预算充足的购房者考虑。
目前,亚运村商圈内无新房项目在售。目前距离安慧里三四区最近的新房项目,一个是八斗,距离小区在2公里以内,此外还有位于小区东北方向6公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。
四个新房项目均为高总价小区,其中,八斗目前在售88㎡-180㎡二居以上户型,参考均价为110000元/㎡,总价1276-1980万元/套;华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型,总价1500万元/套起;天润福熙大道157㎡-374㎡在售,总价1700万元/套起;润泽御府540-1200㎡在售,总价7097万元/套起。四个新项目与安慧里三、四区在较大价差,且区位横跨商圈,推荐预算充足、不着急入住的购房者考虑。
安慧里三四区均价低于亚运村商圈二手房均价,所以以1公里为范围,房龄接近、均价相近为选取标准,故下面选取慧忠北里第二社区、新荣家园进行比较。
小区名称 | 安慧里三四区 | 慧忠北里第二社区 | 新荣家园 |
位置 | 朝阳区亚运村 | 朝阳亚运村 | 朝阳亚运村 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 78249元/㎡ | 69363元/㎡ | 79762元/㎡ |
交房时间 | 1987-1993年 | 1995年-2000年 | 2008年 |
在售户型 | 43㎡-117㎡一居—三居 | 45㎡-179㎡一居—三居 | 131㎡-148㎡三居 |
物业 | 北辰信诚物业管理公司 | 北京华民物业管理有限公司 | 北京新荣物业管理有限公司 |
物业费 | 1.38-1.59元/㎡/月 | 0.93-3.50元/㎡/月 | 2.54元/㎡/月 |
停车费 | 150元/月/位 | 150元/月/位 | 租用1000-1200元/月/位 |
优点 | 1、内部配套设施齐全 2、绿化率较高 3、底商众多,吃喝娱乐可满足 | 1、小区绿化率高,环境优美 2、道路规划好,秩序优良 3、周边配套齐全,地铁站、商场、学校、公园环伺小区四周 | 1、周边配套完善,生活便利 2、绿化率高,有中央花园 3、物业管理水平较好 4、人车分流,道路规划好 |
缺点 | 1、物业管理水平一般 2、房龄较高,外立面破旧、电梯破旧 3、车位紧张,车位比低 | 1、部分楼栋为东西向,存在遮挡情况 2、物业管理水平一般 3、车位紧张,车位比低 | 1、容积率3.80,可供居民活动区域少 2、停车位不足,车位难租 3、户型单一,塔楼偏斜 4、南北通透户型少 |
分析 | 三个小区均属朝阳区亚运村板块,安慧里三四区和新荣家园挂牌均价不分伯仲,新荣家园均价虽然是次新房,外立面、内部基础设施等较好,但户型单一面积大,导致总价不可控;安慧里三四区有一居室房型,均价高但总价低,上车困难不大。 三个小区相距较近,周边配套也基本相同,但有略微差距。交通出行方面,慧忠北里第二社区和新荣家园距离安立路地铁站距离适中,但是安慧里距离地铁站较远。绿化方面,华馨公寓略差于其他两个小区; 停车方面,新荣家园采用人车分流,但三个小区车位都比较紧张,就车辆停放问题来说,慧忠北里第二社区道路规划相对于安慧里三四区、新荣家园来说情况较好。停车费用方面,新荣家园是三个小区中费用最高的,相比其他两个小区,差别明显。 综合来看,安慧里小区整体情况较好,内部设施齐全,商超、学校、医院、交通等方面配套都比较完善,适合自住刚需上车人群。 |