广安门内商圈位于北京市西城区，地处长椿街、牛街至南护城河之间，是西二环内发展较为成熟的商圈，内有两条地铁线路，属于“环金融街商圈”的重要组成部分之一。

广安门内商圈北侧为金融街、白云路商圈，南侧为白纸坊商圈，西侧为天宁寺商圈，东侧为长椿街商圈；均是发展较为成熟的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应明显。

商圈最大的优势在于地理位置紧邻金融街西南角，地理位置较为优越，细化来看，广安门内商圈可看作是金融街商圈的“次级影子商圈”。

广安门内商圈包含有北京博雅双语幼儿园、北京第二实验小学、宣武回民小学、北京八中、广安中学等。

商圈内，包含2条地铁线路：地铁2号线、7号线。其中，2号线是北京市的第一条环线地铁，也是中国第一条环形地铁路线，基本走向沿着二环可串联包括东直门、西直门、朝阳门在内的多个热门商圈。

以及，呈东西走向穿越北京主城的7号线，西侧终点站设在北京西站，东侧终点站设在花庄，沿途串联包括双井、北京欢乐谷景区、环球度假村等热门商圈目的地。

广安门内商圈内，医疗、生态环境配套，包含有中国中医科学院广安门医院（三甲）、首都医科大学宣武医院（三甲）等，专精学科分别是神经病科学、老年医学，以及肿瘤科、心血管科、风湿病科、皮肤科、内分泌科、中医护理学。

此外，广安门内是一个文化底蕴深厚，历史故事繁多的一个商圈，有着辽昊天寺故址、唐大悲阁故址、洞天胜境、真武庙三条、陶乐园等著名地点。

商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度中等偏上。

其中，老公房门槛价600-800万元、次新房门槛价1000-1200万元，相对于西城区其余商圈，广安门内的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

另外，广安门内所在的西城区价值认同感强，同时吸引了大量金融街商圈外溢的人群。甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的购房者，也对广安门内商圈有置换动作。

广安门内商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查广安门内及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：广安门内商圈的均价为10.0万/㎡，周边长椿街商圈的均价为11.6万/㎡；白云路商圈的均价为13.1万/㎡，天宁寺商圈的均价13.5万/㎡，广安门外的均价9.8万/㎡。广安门内商圈的均价在周边商圈中属于中等偏下水平。

由此可见，广安门内商圈属于西城区内价值中等偏下的板块，比价效应下，作为二环内商圈，广安门内商圈的价值还有待市场释放。

实际上，广安门内有一批老旧平房还待拆迁，但多数集中于几处名胜古迹周边，若真的开始腾退，有限的面积也不能带动广安门内整体的价值提升。

以及，商圈东侧预计要开通一个新的地铁站点——19号线（在建）牛街站。

这条19号线呈南北走向，将会串联金融街、灯市口等热门商圈，终点站设在三环外的牡丹园，但这条地铁线路能级一般，实际上只能为广安门内商圈起到锦上添花的作用，带动不了价值的大幅提升。

预计未来，广安门内商圈的价值会持续保持稳定。

1、生活氛围浓厚，小区的建筑是以塔楼为主，小区的中间区域比较宽阔，景色怡人，和外围的世界区别很大，小区内邻里气氛融洽，生活氛围非常温馨。

2、外立面很漂亮，采用贴砖结构，建筑水平高，地处十字路口，视野开阔。

3、周边配套完善，商场、学校、医院、休闲场所遍布，居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。

4、小区所处的地段优越，交通十分便利，500米以内有四个公交站可供选择，步行15分钟以内可达最近的地铁站。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区有两套在售房源，占小区总房源的0.69%。小区目前在售均价82629元/㎡，环比上涨约0.28%。近6个月，小区整体均价低于西城区均价，也低于广安门内商圈的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体处于上涨趋势；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低81㎡两室一厅户型，报价750万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为457.5万元左右，二套首付为570万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：小区67㎡-97㎡一房至三房，其中两房、三房为主力户型。

现选择小区主力户型79.75㎡两室一厅和81.57㎡两室一厅进行分析。

祥和家苑是塔楼结构。

首先看1号区域临街，但是距离十字路口距离相当较远，是南北朝向，采光比较好，而且可以看到小区和四周的绿化，视野不错，所以1号区域为楼栋选择的首选。

然后是2号区域也临街，而且距离十字路口非常近，噪音污染会比较大，所以2号区域为楼栋选择的次选。

适合在广安门内商圈及周边商圈工作有改善需求的购房者考虑。

小区内户型、总价跨度不大，其中81㎡一房的上车价750万元，适合刚需改善购房者考虑。

广安门内板块生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，适合对广安门内周边环境认同的购房者考虑。

小区交通条件十分便利，适合依赖轨道交通的购房者考虑。

截至2021年7月，祥和家苑商圈无新房在售。周边板块发展也相对成熟，目前距离小区最近的新房项目是位于小区正东方向三公里的天坛府。

天坛府60㎡-135㎡一居室-三居室，总价780-1755万元/套起。

天坛府地理位置优越，适合对通勤有较高要求，而且追求生活品质的购房者，不过预计小户型在售不多，而且比较抢手。

据幸福里APP得知，祥和家苑在售户型总价段为700-800万元/套起。

总价对比全北京在售新盘来看：

石景山古城板块的中海天钻89㎡-167㎡三居室-五居室，669万元/套起；

顺义李桥板块的龙湖云河砚150㎡-371㎡十居室-十二居室，800万元/套起。

以上新房均位于郊环板块，对地段价值认同不敏感，追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。

小区均价低于广安门内商圈二手房均价，周边1公里范围内与祥和家苑均价相近的小区不多，现选取西城区临近板块的牛街西里、万博苑进行比较。