柳芳商圈位于北京市朝阳区,地处东二环和北三环东路之间。
柳芳商圈内的交通配套明显受到周边商圈的辐射利好,商圈外西南侧汇聚三条地铁线路的枢纽站能有效带动柳芳商圈内的资源汇聚。
柳芳商圈西侧为和平里商圈,北侧为西坝河商圈,东侧为三元桥、燕莎、亮马桥商圈,南侧为东直门商圈。这些邻近的商圈在配套上均属于成熟板块,商业资源非常发达。
1982年柳芳商圈开始兴建住宅区,1993年以后,随着与西侧商圈联通的道路开通,柳芳商圈的地段价值才开始释放。
现在柳芳商圈内北部区域包含有北京热力集团、应急总医院、燕丰商场等重点设施,侧重企业、商场资源的分布;
东侧与南侧区域包含北京电子科技职业学院、清华附中朝阳学校、天虹商场等重点设施,偏重教育和商业。
商圈西侧以购物、办公为主,包含国际家居建材购物中心、怡和阳光大厦、建达大厦等重点设施。
板块内医疗、企业、学校分布相对均衡,配套完善,对柳芳商圈的整体发展助力明显。
柳芳商圈内设有13号线柳芳站、光熙门站,以及一条在建的17号地铁线,预计2022年底开通。
商圈周边交通便利,向东驾车前往首都国际机场仅23公里;向南驾车7.5公里即可到达王府井商业街;向北驾车13公里即可到达奥林匹克森林公园;向西驾车10公里即可到达北京动物园。
从交通便捷性来看,以柳芳商圈为原点,周边20公里可以涵盖北京大部分主要热点区域,交通通达性极强。
柳芳商圈的住宅楼龄基本都在20年或20年以上,虽然楼龄较老,但地段不错,商圈内及周边的置业需求多样,总价跨度较大,230万-2900万区间的房子均有挂牌出售。
该商圈主要吸引看重交通便利、追求周边商业设施配套的刚需客群购买。
柳芳商圈内的土地开发成熟,无剩余空地可供住宅用地建设,商圈周围也均为东城区内的成熟开发板块,据查柳芳板块周边5公里内,近5年无新地成交。
查询幸福里APP得知,截止2021年7月,柳芳商圈均价为7.6万/㎡,周边三环内板块:和平里南均价12.0万/㎡、东直门内均价10.6万/㎡、东直门外均价10.2万/㎡、三里屯均价8.0万/㎡,均高于柳芳板块。
从周边临近的三环内商圈来看,柳芳商圈的均价处于区域低位,性价比明显。
细化来看,柳芳商圈内的资源分布主要包含两个热点区域。
以坝河为界,东侧三分之二的面积以国际展览中心为圆心排布资源,西侧三分之一面积以柳芳商圈内两处地铁站点为圆心排布资源。
坝河对整个柳芳商圈的区隔作用比较明显,穿过柳芳板块的地铁13号线恰好被坝河切割在柳芳商圈西侧。
造成了柳芳商圈东侧三分之二的面积难以充分享受地铁资源的辐射,两个热点区域中间的片区,造就了柳芳商圈北三环内的价值洼地现状。
从总体发展情况来看,柳芳商圈未来发展的确定性主要看商圈内在建的北京地铁17号线。该地铁线起始点为未来科技城北区站和亦庄站前区南站,途经昌平区、朝阳区、东城区和通州区,设歇甲村车辆段和次渠南停车场。可与地铁13号线、15号线、10号线等14条地铁换乘,能级非常高。
按照线路规划走向,未来17号线有很大概率,会在柳芳商圈东侧三分之二面积内设立一个地铁口。如果此项规划落实,整个柳芳商圈的板块价值很可能会得到进一步的提高。
总结来讲,柳芳商圈拥有强势崛起的基因,但就差一个交通支点,相信未来17号线建成之后,整个板块的价值会出现重构。
1、小区内的环境优美,绿化覆盖率较高,小区内有多个凉亭休憩地带,周边种满绿树花草,生活氛围舒适安逸。
2、小区内的配套齐全,有理发店、小卖部、养老院等等,生活便利。
3、小区的户型规划较好,且总价低于周边小区。
4、便利的交通,小区910米处有地铁站入口,小区南门门口就是公交站,出行十分方便。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,一区在售房源约11套,占全部房源的0.76%。小区目前在售均价71696元/㎡,环比上月上涨约0.86%。近6个月,2-4月小区整体均价高于朝阳柳芳商圈在售均价;4-7月小区整体均价高于朝阳区、低于柳芳商圈在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格的趋势是先降再升的;从目前情况来看,小区价格有上涨的趋势,比较推荐入手。
购房成本方面,总价最低为42㎡一室一厅户型,报价328万元。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为125.5万元左右,二套首付为203.4万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区户型分布:小区有17栋楼1448户,有42㎡的一居,有51㎡-67㎡的两居,以上户型每栋楼都有分布,得房率为81%。 小区的主力户型为58㎡的两室一厅一卫。
现选择主力户型58㎡的两室一厅和61㎡的两室一厅进行分析。
户型面积 | 58㎡ | 61㎡ |
户型图 | 户型图 | 户型图 |
户型亮点 | 1、卧室A朝南,有利于采光。 2、卧室A带有阳台,有利于通风换气。 3、50多㎡的面积段,两房一厅一卫一厨,功能齐全。 | 1、明厨、明卫设计,有利于通风。 2、卧室A朝南,有利于采光。 3、卧室A带有阳台,有利于通风换气。 |
户型缺点 | 1、卫生间为暗卫,面积小,不利于通风。 2、客厅为暗厅设计,无采光通风。 3、卧室B面积小,生活起居不舒适。 | 1、入户门与卧室B相连,隐私性差。 2、客厅面积狭小,不利于家庭成员活动。 3、户型面积小,过道设计,空间使用率不高,浪费面积。 |
西坝河南里整体采用围合式的建筑布局,外围楼栋遮挡外部噪音,为小区内部营造安静的环境;2号楼位于小区较靠内的位置,享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源。建议优先选择2号楼。
西坝河南里6、8号楼靠近北京市应急总医院;1、5号楼靠近在建17号地铁线;3、4号楼七圣南路;7号楼靠近燕丰商场,会有一定的噪音污染,购房者需要重点关注。
适合在柳芳商圈内以及周边商圈对工作有改善需求的购房者。
出门不远处即是地铁站和公交站,对通勤能力看重的购房者可以考虑。
周边商业、休闲地带较为齐全,对生活配套有需求的购房者建议购买。
小区内配有养老院、便利店、理发店等等,适合看重内部配套的人群购买。
目前,柳芳商圈内无新房项目在售。目前距离小区最近的新房项目是小区10公里外的润泽御府、天润福熙大道。
两个新房项目均为大面积、高总价小区。
其中润泽御府在售604㎡及以上户型,总价5480万元/套起;
天润福熙大道在售199㎡-374㎡户型,总价1700万元/套起;
西坝河南里最高售价的为67.52㎡户型,总价497万元/套起。建议预算有限且对通勤有要求的人群选择购买西坝河南里。
小区均价低于柳芳商圈二手房均价,周边1公里范围内与西坝河南里均价相近的小区较少,现选取1公里范围内、房龄接近、均价与西坝河南里相近的柳芳南里和柳芳北里进行比较。
小区名称 | 西坝河南里 | 柳芳南里 | 柳芳北里 |
位置 | 朝阳区柳芳 | 朝阳区柳芳 | 朝阳区柳芳 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 71696元/㎡ | 78006元/㎡ | 74498元/㎡ |
交房时间 | 1984年-2004年 | 1984年-2017年 | 1982年-1991年 |
户型面积 | 42㎡-67㎡一-两居 | 42㎡-93㎡一-三居 | 43.42㎡-81㎡一-三居 |
物业 | 北京亿方物业管理有限责任公司 | 北京市恒安物业管理有限公司 | 北京中海物业管理有限公司 |
物业费 | 0.60-1.82元/㎡/月 | 0.57-1.90元/㎡/月 | 0.50-1.70元/㎡/月 |
停车费 | 150元/位/月 | 150元/位/月 | 150元/位/月 |
优点 | 1、周边配套齐全,地铁站、公交站环伺四周。 2、内部环境优美,配套设施完善。 3、周边拥有大型商场。 | 1、周边配套齐全,地铁站、商场环伺四周。 2、内部单元楼门禁严格。 3、周边拥有大型商业。 | 1、周边配套齐全,地铁站、国展中心环伺小区四周。 2、内部单元楼门禁严格。 3、周边大型商业较多。 4、绿化率35%,较高。 |
缺点 | 1、车位严重不足。 2、物业管理松散。 3、部分楼栋旁在建地铁线路,噪音污染。 | 1、车位严重不足。 2、物业管理松散。 3、户型规划不合理。 | 1、物业管理松散。 2、部分楼栋邻近街道,噪音污染。 3、车位严重不足。 |
分析 | 三个小区挂牌均价不分伯仲,建成年代也基本相近,周边配套也基本相同,但有略微差距。虽然三个小区均地处配套成熟区,但西坝河南里公交站、商场的距离是三个小区里最近的; 小区内部情况来看,西坝河南里的内部配套是最为完善的; 停车方面,三个小区的停车位都比较紧张; 价格上,西坝河南里的挂牌均价是较低于其他两个小区的。 综上,西坝河南里整体情况要较优于周边同价位小区。 |