双井商圈位于北京市朝阳区,地处东三环至东四环之间,国贸CBD商圈以南、大望路商圈以西、东北侧为劲松商圈,是因CBD商圈的扩张而崛起的商圈。
商圈内高净值人口主要依托CBD商圈内的高端居住人群,尤其是在CBD工作的商务人士。其和CBD的关系既紧密,可以看做CBD的影子板块,但近两年自身优势开始凸显。
进入21世纪后,随着北京城市规划东拓的目标确定,CBD商圈开始加快建设,同时当时以重工业为主要产业的双井,也一改往日“灰头土脸”的模样,转身成为北京CBD的“后花园”。
双井商圈内包含有北京乐成国际学校、中央商务区实验学校、中育贝拉国际高中、北京乐成国际学校幼儿园等。
商圈内包含三条地铁线路:地铁7号线、10号线、14号线。其中,7号线连接欢乐谷、环球度假区等区域,10号线为环线,沿三环可以串联起国贸、太阳宫、苏州街等热点商圈。14号线连接望京等区域以及北接首都机场线交通枢纽。此外,双井商圈内还包含有三环线干道,无论是去奥体还是北京南站都比较方便。
商圈内生态环境配套主要有庆丰公园等,唯一的不足,是双井商圈内优质的医疗资源比较匮乏,不过结合其较好的地理位置,向北不到2公里就能到达北京市第一中西医结合医院(三甲)。
双井商圈内大部分楼盘的开盘时间在2000-2007年间,辅以少量老公房,其中户型产品普遍偏大,是典型的改善型需求的聚集地,建筑密度并不算小。
老公房门槛价310-470万元、次新房门槛价315-2480万元,相对于朝阳区其余商圈,双井的门槛价不算高,对刚需购房者还算友好。
双井商圈土地开发成熟,用地饱和,周边商圈同样属于高度成熟板块,据查双井及周边5公里商圈,近5年均无地块供应和成交。
查询幸福里app得知,截止2021年8月:双井商圈的均价为8.2万/㎡,周边国贸CBD商圈的均价为8.1万/㎡,大望路商圈的均价为8.6万/㎡,劲松商圈的均价7.8万/㎡,建国门外的均价8.7万/㎡。双井商圈的均价在周边商圈中属于中等水平。
由此可见,双井商圈属于朝阳区内价值中等的板块,比价效应下,双井商圈的价值已被市场基本释放。
双井商圈,不只是CBD的“影子”。
双井近几年的崛起,远不止CBD的产业溢出这么简单,还有一个重要原因是其本身的规划能级,城市治理水平也相对较高。
据官媒报道,双井地区致力于构建“一轴两廊三圈四街区”的发展格局。“一轴”,即三环路CBD连接轴;“两廊”,即通惠河生态文化廊道(重点打造滨河生态绿道、大运河双井文化带)、广渠路都市经济廊道;“三圈”,即富力广场、乐成广场、合生汇三大商圈;“四街区”,即CBD商务生活服务活力街区、文化引领高质量发展示范街区、“1•3社区”基层社会治理深耕街区、高品质城市更新样板街区。
双井商圈的面积并不大,但城市治理水平却格局很高,这是一桩令人期待的事情,双井商圈的发展未来可期。
1、环境舒适,居住惬意。绿化率32%,内种有高大树木以及其他景观植被,总体绿化覆盖情况较好。
2、整体品质较好,楼龄较新,外立面以及内部设施保养较好。
3、内部休闲娱乐设施完善。小区内设有幼儿园、滑梯、公园等休闲娱乐设施,可满足不同年龄段不同的休闲娱乐需求。
4、周边配套比较成熟,居民生活方便。地铁站、学校、公园、写字楼环伺小区四周,出行、购物、休闲娱乐、上班随心所欲。
通过幸福里app查询,截至2021年8月,小区在售房源约19套,占全部房源的3.6%。小区目前在售均价97988元/㎡,环比下跌约0.17%。近6个月,小区整体均价在高过朝阳区在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格稳中有升,涨幅较小。从目前情况来看,小区单价中等偏上,刚需改善型购房者可以考虑。
购房成本方面,总价最低为一室一厅户型,报价360万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为137.7万元左右,二套首付为223.2万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区有38㎡-56㎡的一居、80㎡-112㎡的两居、115㎡-139㎡的三居。
现选择小区主力户型92.88㎡两室一厅和137.58㎡三室一厅进行分析。
户型面积 | 92.88㎡ | 137.58㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、南北朝向,采光通风好 2、主卧朝南,卧室带阳台 3、空间利用率高,各功能区划分明确 | 1、南北通透,采光通风好 2、双阳台设计,晾晒衣物空间大 3、客厅较宽,活动空间大 |
户型缺点 | 1、过于紧凑,整体比较拥挤 2、客厅占用面积过大,面积浪费严重 3、暗卫,通风较差 | 1、户型狭长,可改造空间小 2、卧室靠客厅,动静不分离 3、暗卫,通风较差 |
A派公寓楼栋分布还算比较整齐,只有四栋楼,小区内动线还是比较清晰的。
A派公寓楼栋大部分为南北朝向,1号楼左侧为东西朝向。
首选楼栋为3、4号楼栋,这两栋单元楼不临街,比较安静。
1、2号楼栋需要慎重选择,均为临街楼栋,受到街道杂音的影响会比较大,且北面有就是苹果社区南区的高层单元楼,私密性较差。注重私密性、追求安静的购房者需要慎重选择1、2号楼。
双井商圈内的土地开发成熟,无剩余空地可供住宅用地建设,商圈周围也均为朝阳区内的成熟开发板块,商业休闲资源丰富,小区内户型、总价中等偏上,目前8月在售房源总价区间在375万-1700万,总价跨度较大,适合刚需上车购房者和终极改善型购房者。
小区整体品质较高,内部环境较好,看重小区品质和内部环境的购房者可以考虑A派公寓。
周边交通配套、商业大厦、较为齐全,看重周边配套、交通便利的购房者可以考虑A派公寓。
目前,双井板块内无新房在售。目前朝阳区内有新房在售的板块是亚运村小营、北苑及酒仙桥商圈。朝阳板块内共有13个新房在售项目,现挑选部分新房板块来做对比。
丽都悦府(朝阳酒仙桥):187㎡-290㎡在售,均价92000元/㎡,总价2000万/套起。
华贸铂金墅(朝阳北苑):177㎡-223㎡在售,均价75000元/㎡,总价1500万/套起。
天润福熙大道(朝阳北苑):在售199㎡及以上户型,均价90000元/㎡,总价1700万/套起。
八斗(亚运村小营):87㎡-181㎡在售,总价1276万元/套起。
而A派公寓房源最低挂牌总价在375万元/套。预算不足,且为刚需上车的购房者可以考虑A派公寓小区。如果预算在2000万左右,仍然可以选择A派公寓,A派公寓总价最高的房子为1700万,整体品质也是比较高的。如果追求新房,那可以选择上述的新房小区。
小区均价高于双井商圈二手房均价,现选取2公里范围内、房龄接近、均价与A派公寓相近的石韵浩庭和金地国际花园进行比较。
小区名称 | A派公寓 | 石韵浩庭 | 金地国际花园 |
位置 | 朝阳区双井 | 朝阳区双井 | 朝阳区国贸CBD |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 97988元/㎡ | 91406元/㎡ | 105083元/㎡ |
交房时间 | 2007年-2008年 | 2004年 | 2004年-2005年 |
户型 | 38㎡-137㎡1居-3居 | 79㎡-136㎡2居-3居 | 111㎡-288㎡1居-3居 |
物业 | 北京中原华夏物业管理有限公司 | 金地物业公司 | 北京金地格林物业管理有限公司 |
物业费 | 2.72元/㎡/月 | 2.50元/㎡/月 | 6.00元/㎡/月 |
停车费 | 650元/位/月 | 150元/位/月 | 780元/位/月 |
优点 | 1、交通配套齐全,周边拥有2个地铁站、9个公交站。 2、内部环境优美,配套设施完善。 3、周边商业丰富,距离乐成国际购物中心约550米,距离北京富力中心约650米。 | 1、交通配套齐全,周边拥有2个地铁站、7个公交站。 2、知名物业,服务品质高。 3、购物便利,距离家乐福50米,距离北京合生汇300米。 | 1、交通配套齐全,周边拥有1个地铁站、11个公交站。 2、内部单元楼门禁严格。 3、隔壁就是万达广场,距离华贸广场仅有480米左右的距离。 |
缺点 | 1、车位不足,停车比较困难。 2、周边高层住宅较多,私密性差。 3、底层户型采光较差,生活品质一般。 | 1、绿化率较低,环境舒适度较低。 2、人车不分流,车位比较紧张。 3、户型规划不合理,影响居住体验。 | 1、以大户型为主,总价过高。 2、绿化率较低,环境舒适度较低。 3、车位严重不足,影响生活品质。 |
分析 | 三个小区挂牌均价不分伯仲,建成年代也基本相近,周边配套也基本相同,但有略微差距。 三个小区均地处配套成熟区,A派公寓的整体环境是三个小区中最好的; 从小区内部配套情况来看,A派公寓的内部配套是最为完善的; 停车方面,三个小区的停车位都比较紧张; 价格上,A派公寓的挂牌均价处于中等位置。 综上,A派公寓整体情况要较优于周边同价位小区。 |