亚运村商圈位于朝阳区，地处北四环至北五环之间，是四环外发展较成熟的商圈。商圈内包含三条地铁线路，是商业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。

亚运村商圈西侧为南沙滩商圈， 北侧为北苑商圈，东侧为亚运村小营商圈，南侧为惠新西街商圈，周边商圈各有强弱。

商圈的联动效应方面，因为有国家奥林匹克公园的存在，亚运村商圈与东南侧商圈的联动效应相对较强。

亚运村商圈内包含两个重点设施：奥林匹克公园和北京国家会议中心。奥林匹克公园内，有鸟巢、水立方、国家体育馆等10个奥运会竞赛场馆，同时国家会议中心周边还包含鸟巢文化中心、北京奥运博物馆等大型建筑。

亚运村商圈整体是一个包含科教文化、体育休闲、行政会议、购物娱乐等多功能的综合性板块。商圈1.2公里内，包含南北向的5号线、8号线地铁，以及东西向的15号线地铁，东西向可达奥林匹克公园、望京等地，南北向可达东单、王府井等地。

商圈内商业、生态、医疗、教育配套完善，太阳飘亮购物中心、奥林匹克公园、北京美中宜和妇儿医院、北京陈经纶中学嘉铭分校等配套成熟。

亚运村在1990年第十一届亚运会举办之前成立，自成立以来，亚运村依托所处商圈的区位优势以及板块内的资源配置，经济快速发展，目前成为了一个具有旅游、体育、居住、商贸等多种功能的综合性区域。

亚运村商圈内小区主要为1991年-2021年近30年间建成的公房、纯商品房社区。整体来看，该商圈是朝阳区内比较热门的商圈，且上车门槛较低，主要吸引在望京地区就职的白领等刚需人群入住。

亚运村商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近亚运村商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

此地块虽然临近亚运村板块，但由于奥体公园的区隔存在，所以此地块的成交对亚运村商圈内的房价没有明显影响。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，亚运村商圈内二手房均价为8.9万/㎡，邻近板块亚运村小营商圈均价在8.8万/㎡，北苑商圈均价在7.7万/㎡，奥林匹克公园商圈均价在9.4万/㎡，惠新西街商圈均价在7.9万/㎡，南沙滩商圈均价在8.1万/㎡。

比较来看，亚运村板块的均价，在区域内并没有领跑，与周边奥林匹克公园商圈的均价差额在0.5万/㎡。

但由于奥体公园本身对商圈的区隔，亚运村板块的价值释放，在中轴线东侧范围内，处于中上游水平。

目前来说，亚运村商圈内的居住品质和居住体验都相对优质。

唯一的短板是，商圈内的商业配套比较分散，主要以小区底商、沿街商铺的形式大量存在。商圈内虽然业态丰富，但呈现为散点分布，不能有效形成集约化的商业综合体聚落。

但据北京日报报道，商圈内闭店3年的北辰购物中心，将在2021年底改建开放，其功能转型为新型写字楼项目，计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相，届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。

1、绿化环境好，居住舒适度高。小区28%绿化率，实际绿化维护打理到位，感官上要高于28%的绿化率。

2、小区车位充足，内部井然有序。汽车及非机动车辆有序停放，人道车道宽敞，行人车辆有序通行。

3、交通便利，底商丰富。公交站地铁站步行百米可达，出行通勤便利；底商丰富，生活所需一应俱全。

4、单价价格优势明显，低于板块均价。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，天创世缘小区在售房源15套，占全部房源的2.0%。小区目前在售均价56250元/㎡，环比上涨约0.25%。近6个月，小区整体均价低于朝阳区、亚运村商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，略有波动，适合入手。

购房成本方面，总价最低为106㎡两室一厅户型，报价730万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为313.9万元左右，二套首付为591.3万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有64㎡一居、106㎡-164㎡两居、117㎡-174㎡三居、173㎡-372㎡四居。

现选择小区主力户型161㎡三室一厅和173㎡三室两厅进行分析：

314号楼、315号楼、316号楼临街最近，受噪声影响较大。

309-313号楼有底商，且更靠近小区花园绿化，朝向也比较好，生活舒适度更高，比较推荐。

小区绿化环境好，物业管理较好，内部底商丰富，适合比较看重小区整体品质的购房者。

距离小区1.5公里范围内包含地铁5号线、8号线、15号线，适合对地铁通勤有较高依赖的刚需人群考虑。

小区内户型、总价跨度大，其中106㎡二房的上车价730万，对刚需人群非常友好。而371㎡四房的大户型，总价在1970万，适合优质自住敏感且预算充足的品质改善购房者考虑。

适合在亚运村商圈内及望京商圈内工作，且预算较为充足的改善需求购房者。

截止2021年7月，亚运村商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是位于小区东南方向1公里外的八斗，以及小区东北方向6公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。

四个新房项目均为高总价小区，其中，

八斗在售88㎡-180㎡二居以上户型，参考均价为110000元/㎡，总价1276-1980万元/套；

华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型，总价1500万/套起；

天润福熙大道157㎡-374㎡在售，总价1700万元/套起；

润泽御府540-1200㎡在售，总价7097万元/套起；

天创世缘小区房源挂牌总价在730-1970万元/套；

华贸城铂金墅、天润福熙大道、八斗三个新房项目，与天创世缘在售房源总价段较为接近，推荐预算充足、不着急入住、能接受朝阳区东侧区位的购房者。

润泽御府与天创世缘存在较大价差，且区位横跨商圈，更推荐预算充足、注重小区品质的终极改善购房者。

天创世缘小区均价低于亚运村商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，下面选取润枫德尚苑、慧忠北里第一社区进行比较。