澳林春天四期小区位于朝阳区奥林匹克公园商圈，该商圈地处北四环至北五环间，北京城中轴线北端。北至清河南岸，南至大屯路，东至安立路和北苑路，西至京藏高速。奥林匹克公园板块是融合了居住、办公、商业、酒店、文化、体育、会议等多种功能的新型城市区域。

商圈最大的特色即是随着奥运会场馆兴起的奥森公园，是北京市规划建设中最大的城市公园，也是离北京市民最近的森林公园。被称为第29届奥运会的“后花园”，赛后成为自然景观游览区。

片区发展主要得力于奥运会的顺利召开，自2001年确认北京申奥成功后，国家开始大力建设奥林匹克公园商圈及其周边，整体生态环境的提高、各种配套设施的建设。

交通方面，北侧有北五环路，南侧是北四环路，再加上地铁15号线贯穿板块东西，可到达望京、顺义等地，地铁8号线贯穿板块南北，可直达鼓楼大街、回龙观等地，加快了板块与板块周边的经济交流；商业⽅⾯，板块内有华汇生活广场、新奥购物中心等，均为集餐饮、购物、休闲于一体的大型购物综合体；教育⽅⾯，板块内有北京师范大学朝阳附属小学、北师大朝阳附中和清华大学附属中学（奥森校区），教育资源丰富；⽣态休闲⽅⾯，板块内有奥林匹克森林公园，是国家5A级旅游景区；医疗⽅⾯，板块内多个医疗服务中心，还有三甲综合性医院中日友好医院（西区舰船院区）。

商圈内文化体育产业发展情况较好。近些年国家体育局大力发展的奥运文化、大力培养科技人才，商圈内有众多科学研究院和高等学府，如中国舰船研究院、中国农业机械化研究院、中国科学院大学、北京信息科技大学（健翔桥校区）等，吸引了众多的科研型人才，高质量的就业人群进一步激发了板块的创业活力和置业潜力。

板块内各年龄段的人群都有，主要居住人群大部分为企业高层管理人员、国家科研人员、高等院校教职工等高素质人才。

根据北京市规划和自然资源委员会官网数据显示，奥林匹克公园商圈从2017年开始截止到2021年6月，板块内均没有住宅用地供应。其临近的学院路、安贞板块、亚运村板块也没有住宅用地供应。奥林匹克板块处于北四环至北五环间，板块内没有大块空地用于规划住宅项目，较为饱和，稀缺性较为突出。

距离该板块最近的土地出让计划是位于6公里外的崔各庄乡，2021年共有三块土地成交，一块为住宅混合公建用地，两块为二类居住用地，主要配建公共租赁住房，整体来说对奥林匹克公园商圈楼市影响不大，后续需重点关注本商圈内的旧改项目。

根据《北京市朝阳区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》显示北京市政府将大力推动国家会议中心二期建设 ，国家会议中心二期将于2023年12月投入使用。

该项目是以打造“新时期首都建设的精品力作”为建设目标，建成后主要用于举办国务、政务及高端商务会展活动，是北京国际交往中心和我国主场外交的重要设施，被北京市列为国际交往中心的重点项目和冬奥工程。国家会议中心二期的地下一层也会有大型商业综合体，填补奥林匹克商圈缺少超大型购物中心的空缺。随着以上项目的投产运营，将会带来相关利好，带动商圈发展，进一步扩大商圈影响力。

1.小区楼栋排列整齐，楼间距大，采光充足，一梯两户设计，居住舒适。

2.小区有58㎡-71㎡一居室、68㎡-138㎡两居室、68㎡-157㎡三居室、118㎡-155㎡四居室和281㎡五居室，可选范围较大。

3.小区位于奥森公园附近，景点和运动场所多，公园面积大，小区住户有更多的休闲娱乐场所可以选择。

4.小区外部配套完善，有大型广场华创生活广场满足住户的日产生活需求，附近还有中日友好医院和北京京城皮肤医院，交通也很便利，可以搭乘地铁8号线出行。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源约11套，占全部房源的1.64%。小区目前在售均价100845元/㎡，环比上涨约0.29%。上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳略上涨，从目前情况来看，小区价格趋于稳定。

购房成本方面，总价为111㎡两室一厅户型，报价1188万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，即该套房源首套首付为475万，二套首付为950万，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有58㎡-71㎡一居室、68㎡-138㎡两居室、68㎡-157㎡三居室、118㎡-155㎡四居室和281㎡五居室五种户型，两室和三室居室占较大比重，现选取主力户型111㎡两居室和151㎡三居室进行分析。

小区内有28号楼-31号楼共四栋楼，东侧都紧邻林萃路，所以楼栋东侧住户都可能会受噪音影响，31号楼北侧是一条东西向的路，因此31号楼整体不如另外三栋楼的西侧住户安静，优先选择28号楼、29号楼、30号楼的西侧，31号楼为次选。

1、小区位于奥林匹克公园板块，临近中国农业机械化科学研究院、中日友好医院等地，适合就近工作的购房者。

2、小区挂牌价格较高，户型面积大，适合预算充足、对住房面积要求较高的改善型购房者。

3、小区交通便利，出东门就是公交站，沿林萃路向北850米左右可以乘坐地铁8号线，适合以此地铁为主要通勤工具的购房者。

截止2021年8月30日，朝阳区奥林匹克公园板块没有新盘项目，故选择价格相近的北苑外板块天润福熙大道和价格相近的丽都悦府进行对比。

天润福熙大道位于清河营东路1号院，清河营东路3号院，由北京春光置地房地产开发有限公司开发。目前在售户型最小面积为199㎡三室，最大为307㎡四室，单价93380元/㎡起，购房成本最低约为1700万/套。与澳林春天四期小区相比之下，天润福熙大道项目更适合预算充足家庭人口数量不多的改善型人群。

丽都悦府位于将台西路10号，由嘉裕房地产开发有限公司开发。截至目前该项目包含最小户型面积为187㎡三室两厅两卫，最大面积为290㎡四室三厅三卫。单价92000元/㎡起，购房最低成本约为1581万/套。与澳林春天四期小区相比之下，润泽御府更适合家庭人员较多的改善型人群。

望京板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离澳林春天四期线较近、价格相近的倚林佳园、京师园进行比较。