澳林春天五期小区位于朝阳区奥林匹克公园商圈，该商圈地处北四环至北五环间，北京城中轴线北端。北至清河南岸，南至大屯路，东至安立路和北苑路，西至京藏高速。奥林匹克公园板块是融合了居住、办公、商业、酒店、文化、体育、会议等多种功能的新型城市区域。

商圈最大的特色即是随着奥运会场馆兴起的奥森公园，是北京市规划建设中最大的城市公园，也是离北京市民最近的森林公园。被称为第29届奥运会的“后花园”，赛后成为自然景观游览区。

片区发展主要得力于奥运会的顺利召开，自2001年确认北京申奥成功后，国家开始大力建设奥林匹克公园商圈及其周边，整体生态环境的提高、各种配套设施的建设。

交通方面，北侧有北五环路，南侧是北四环路，再加上地铁15号线贯穿板块东西，可到达望京、顺义等地，地铁8号线贯穿板块南北，可直达鼓楼大街、回龙观等地，加快了板块与板块周边的经济交流；商业⽅⾯，板块内有华汇生活广场、新奥购物中心等，均为集餐饮、购物、休闲于一体的大型购物综合体；教育⽅⾯，板块内有北京师范大学朝阳附属小学、北师大朝阳附中和清华大学附属中学（奥森校区），教育资源丰富；⽣态休闲⽅⾯，板块内有奥林匹克森林公园，是国家5A级旅游景区；医疗⽅⾯，板块内多个医疗服务中心，还有三甲综合性医院中日友好医院（西区舰船院区）。

商圈内文化体育产业发展情况较好。近些年国家体育局大力发展的奥运文化、大力培养科技人才，商圈内有众多科学研究院和高等学府，如中国舰船研究院、中国农业机械化研究院、中国科学院大学、北京信息科技大学（健翔桥校区）等，吸引了众多的科研型人才，高质量的就业人群进一步激发了板块的创业活力和置业潜力。

板块内各年龄段的人群都有，主要居住人群大部分为企业高层管理人员、国家科研人员、高等院校教职工等高素质人才。

根据北京市规划和自然资源委员会官网数据显示，奥林匹克公园商圈从2017年开始截止到2021年6月，板块内均没有住宅用地供应。其临近的学院路、安贞板块、亚运村板块也没有住宅用地供应。奥林匹克板块处于北四环至北五环间，板块内没有大块空地用于规划住宅项目，较为饱和，稀缺性较为突出。

距离该板块最近的土地出让计划是位于6公里外的崔各庄乡，2021年共有三块土地成交，一块为住宅混合公建用地，两块为二类居住用地，主要配建公共租赁住房，整体来说对奥林匹克公园商圈楼市影响不大，后续需重点关注本商圈内的旧改项目。

根据《北京市朝阳区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》显示北京市政府将大力推动国家会议中心二期建设 ，国家会议中心二期将于2023年12月投入使用。

该项目是以打造“新时期首都建设的精品力作”为建设目标，建成后主要用于举办国务、政务及高端商务会展活动，是北京国际交往中心和我国主场外交的重要设施，被北京市列为国际交往中心的重点项目和冬奥工程。国家会议中心二期的地下一层也会有大型商业综合体，填补奥林匹克商圈缺少超大型购物中心的空缺。随着以上项目的投产运营，将会带来相关利好，带动商圈发展，进一步扩大商圈影响力。

1、居住品质方面：小区绿化维护水平高，居住环境好，且楼间距大，利于采光，有效提升了居民的生活舒适度。

2、建筑品质方面：小区单元楼采用防水隔音设计，外立面新颖，材料选材好，建筑品质高。

3、价格方面：小区价格远低于奥林匹克板块平均房价，购房成本相对较低。

4、配套设施方面：小区外设施配套齐全，底商多，方便居民购买生活日用品。靠近地铁站，交通便利，且附近医院较多，就医便利。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源共8套，占总房源约1.38%。小区目前在售均价72853元/㎡，环比上升2.90%，小区整体均价低于奥林匹克公园在售均价；近6个月来小区挂牌价格较为平稳，从目前情况来看，小区价格总体略微上升，但波动区间均在正常值范围内。

购房成本方面，106㎡两室一厅户型，报价790万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，即该套房源首套首付约为316万，二套首付约为632万。仅供参考，实际首付以银行为准。

截至2021年8月小区户型有71㎡一居室、104㎡-112㎡两居室、132㎡三居室三种户型。其中两居户型占较大比重。现选择小区主力户型106 ㎡的两居室和132 ㎡的三居室进行分析比较。

41号楼靠近小区北门、43号楼靠近小区南门出行便利。

41号单元楼临近健身房、宠物店、便利店等生活用品店，购买生活日用品或进行休闲运动方便。

1、小区挂牌均价低于奥林匹克公园板块挂牌均价，总购房成本较低，适合急需入住的刚需人群。

2、小区临近8号线林萃桥地铁站，适合8号线路通勤以地铁为主要通勤工具的人群。

3、小区临近中国民生银行、北京民众眼科医院等地，适合就近工作的人群。

截至2021年8月，朝阳区奥林匹克公园内无新房项目，附近新楼项目较少，选取距离相对较近的丽都悦府与其进行对比。

丽都悦府项目位于朝阳区酒仙桥板块，是嘉裕房地产开发有限公司开发的住宅项目，2021年8月在售户型涵盖187㎡-260㎡三居室、290㎡四居室，总价2000万/套起。小区将于2022年6月30日交房。

总的来说，丽都悦府项目户型以多居室为主，户型面积较大，总购房成本较高，适合改善型人群。澳林春天五期小区有71㎡一居室、104㎡-112㎡两居室、132㎡三居室，且价格相对较低，适合要在朝阳购房但购房预算有一定限制的购房者。

朝阳区奥林匹克公园周围二手房较多，现选择与澳林春天五期小区价格相近的澳景花庭和澳林春天二期小区与其进行对比。