圣馨大地家园小区属于朝阳区望京商圈，朝阳区在北京市东部，跨越东、东北、东南部的三环、四环、五环区域，望京板块位于东北四环-五环之间，是四环外发展较早且成熟的板块。板块内含两条地铁线路，两个产业核心区，是商业、产业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。

板块内包含两条地铁线路为14号线东段、15号线，可直达奥林匹克公园、六道口、朝阳公园、大望路、北京南站、顺义南法信、国展等地。也可换乘1号线、4号线、5号线、6号线、7号线、8号线、10号线、13号线，可达北京城内外各个核心区及郊区。

板块内包含两个产业核心区：望京东北部区域，东北五环边望京国际研发园一带，分布电子通讯、医药业等产业，施耐德、摩托罗拉、爱立信、金汉王科技、双鹤药业等企业在此办公；中部绿地中心、望京SOHO、西门子大厦一带分布互联网、电子科技、汽车等产业，阿里巴巴、利星行、卡特彼勒、联想等公司在此办公。

从2009年，北京市发改委将此定位为“第二CBD”开始，历经十年发展，望京已成为北京东北区域互联网电子科技国际化创新产业区，与上地、西北旺、中关村齐头并进，是北京高端产业聚集发展区。 板块内主要干道有东北四环、东北五环、机场高速、京承高速、京密路，无论是去市区还是去顺义、首都机场都比较方便。

板块内商业、教育、医疗、生态环境配套完善且优质，亚洲最大的家居商场宜家家居、沃尔玛、新世界百货、凯德MALL、新荟城、方恒购物中心、三甲医院、大型公园等配套成熟。 板块周边2公里为亚运村、大山子、酒仙桥、太阳宫板块，享受其利好。

板块内主要为1988年-2018年建公房、回迁房、商品房社区，以56㎡-135㎡一居-三居为主，板块是朝阳各版块中热门且首付门槛较高的板块，主要吸引京东北区域职住平衡、对成熟配套有需求的人群。

板块内居住人群以区域内及周边外企员工、互联网员工、企事业单位职工、私企老板、外国人、演艺明星为主。由于外企众多，区域内居住了较多外籍人士，望京也是北京国际居住区之一。

2010年3月，经过84轮激烈角逐，远洋以40.8亿元将“朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地”收入囊中，折合楼面价2.7万/㎡，成为当时望京地区楼面单价地王。这也是“望京最后一块住宅用地”，这就是后来的远洋万和公馆，于2012年6月开盘，推出256㎡、280㎡、350㎡等大户型，均价在5万/㎡-6万/㎡之间，目前，二手房均价11万/㎡，255㎡三居报价3000万/套，340㎡五居报价4300万/套。

2018年10月31日，望京北部崔各庄2909-0603地块和2909-0604地块被首开+金地拿下，这就是后来的华樾北京，限制均价78148元/㎡，最高限价82055元/㎡，目前已基本售罄。

值得一提的是，阿里巴巴新总部也在此，目前处于在建中。近十年中，望京及周边区域土地“惜售”，由于望京区域配套成熟，产业丰富，未来在土地方面，一旦放出，会成为热点。

政策规划方面，望京板块未来发展主要围绕区域核心产业、科技创新及新兴产业、国际化商务、金融、传媒等，均为高端产业，为区域内注入人才及动能，利于板块内经济和文化发展，促进区域消费及职住平衡。

区域产业还在不断优化，望京北部阿里巴巴总部在建中，预计2024年建成，发展科技、金融、电商、文娱、健康、物流、新消费等产业。预计建成后5年内，会给望京区域商业消费、购房等方面带来大幅发展，未来望京区域，会形成高端产业职住平衡生态圈。

区域房价方面，由于望京板块内部配套完善且优质，产业高端且丰富，人才资源聚集，未来发展预期看好。区域内房龄跨度较大，未来上车望京人群主要以低总价老旧小区为主，区域内置换购房趋向侧重于低楼龄改善置业为主，对于改善型小区来说，由于大户型占比高，单套千万以上房屋较多，换手率较低。

1、建筑品质方面：小区外立面干净整洁，小区设计感强，建筑品质较高。

2、小区内部配套：安保严格，业主安全有保障，同时绿化设计感强。

3、户型方面：截至2021年8月，小区在售户型多，有一居室到四居室，选择面广。

4、交通方面：临近望京、阜通等地铁站，距离南湖南路等公交站近，出行便捷。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源16套，占总房源0.34%。小区目前在售均价66078元/㎡，环比上浮约0.17%。近6个月，小区整体均价低于望京板块在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格略有波动，但整体波动均在正常值范围内，购房者不必担心小区价格有较大的变动。

具体购房成本方面，拿2021年8月在售总价最低的66㎡一室一厅为例，报价510万：参照北京市现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，即该套房源首套首付为204万，二套首付为408万，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有66㎡-67㎡一居、104㎡-124㎡两居、123㎡-159㎡的三居和141㎡-151㎡的四居四种户型。其中两居和三居占较大比重。现选择小区主力户型117㎡两居室与149㎡三居室进行对比。

楼栋选择方面，圣馨大地家园小区东侧临近南湖南路，北侧临近湖光中街。A座，D座可能会受噪音影响。B座与C座处于小区较为安静的位置，建议优先选择。A座离周边的商业更近且靠近北一门，出入方便。

1、幸福里app2021年8月小区均价66078元/㎡，望京区均价79500元/㎡，小区均价整体低于望京区均价，购房成本相对较低，适合购房刚需型人群。

2、小区户型面积跨度大，户型选择性强，适合对户型有一定要求的人群。

3、小区临近地铁15号线望京站和地铁14号线阜通站，适合以地铁14号线、地铁15号线为主要通勤工具的人群。

截至2021年8月，朝阳区望京板块内暂无新房项目出售。现选取距离朝庭公寓2.5公里左右的朝阳区酒仙桥板块的一处在售新房项目丽都悦府和圣馨大地家园进行对比分析。

丽都悦府位于朝阳区将西路10号，由嘉裕房地产开发有限公司开发，定位改善型产品。目前在售户型最小面积为188㎡三居室，最大为290㎡四居室。单价92000元/㎡起，购房成本最低为约1730万/套。对比之下，两项目价格相差较大，丽都悦府在基础设施和环境维护上较新，适合追求生活品质，资金充足的改善型购房者。而圣馨大地家园房龄较大，单平米价格更低，2021年8月幸福里APP显示售价66081元/㎡，更适合对居住环境有一定要求，但购房预算有一定限制的购房者。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离圣馨大地家园较近的金隅国际小区小区和大西洋新城F区进行比较。