胜古家园小区位于朝阳区安贞板块。安贞板块整体位于北二环至北四环之间,东临惠新西街板块,北邻健翔桥板块,西面是西城区的健德门板块,南面是东城区的安定门板块。板块内交通便捷,板块北侧是地铁10号线,东侧是地铁5号线,还有地铁8号线和北三环路从板块中间穿过。板块内的居民无论自驾或乘地铁,出行都非常方便。
安贞板块作为朝阳区主要的住宅板块,拥有完善的生活配套,已形成浓厚的居住氛围。板块内聚集了大量二手房。板块内二手房楼龄较老,大多建于2000年前,二手房居住属性复杂,除商品房外,还有不少央产房或老公房,根据幸福里APP显示,这部分住宅目前挂牌价格大多在8万/㎡以内。而板块内建成于2000年后的二手房,大多是纯商品房,挂牌价格大多在8万/㎡以上。
目前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面,板块内有佰隆大厦、华联商厦等购物中心;休闲方面,板块内有安贞社区公园、元大都城垣遗址公园等休闲场所;医疗方面,板块有三甲医院安贞医院,而在板块东侧和北侧还有三甲医院中日友好医院和北京中医药大学第三附属医院等三甲医院,都能为板块内业主的健康保驾护航;此外,板块内还有北京联合大学师范学院、朝阳区少儿图书馆等学校、设施,整体生活环境好,板块内业主生活便捷。
由于板块距离望京和亚运村较近,因此虽然板块内产业较少,但是承接了这些产业板块的居住需求。目前板块内居住人群以板块内本地企事业单位退休员工、企业职工以及在望京、亚运村等板块工作的人员为主。由于板块开发时期较早建设完善,且板块面积不大,目前板块内无在售新房项目。若希望在此区域内置业仅有二手房可以选择,目前二手房整体挂牌数量较多,价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。
由于发展早,安贞板块已经多年没有新地块入市,朝阳区近3年的商品住宅土地出让,也集中在朝阳区东部的金盏乡、王四营乡等地。距离板块最近的土地是2021年集中土拍的三块崔各庄乡地块,距离板块直线距离有将近10公里,对板块内二手房价格影响较小。
相比较几块崔各庄地块,目前距离板块最近的在售新房是位于惠新西街板块的北京书院项目,距离板块直线距离最近不足500米。北京书院项目是2003年拿地,几经波折才由远洋一品在2019年开发出售。由于板块内及周边多年来都没有新地块入市,对安贞板块内的二手房保值也起到了一定的辅助作用,更加凸显板块内二手房的不可替代性。
根据朝阳分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)主要功能区布局规划图显示,为构建协同发展格局,朝阳区将依托东三环、四环沿线,加强北京商务中心区、奥林匹克中心区、中关村朝阳园等产业功能区的协同。安贞区域位于奥林匹克中心及中关村朝阳园等地的辐射地带,承接了其中的居住功能,为促进职住平衡提供了居住地,成为其中不可或缺的纽带。
另一方面,板块内的配套也在建设中,西起海淀四季青、途经西城、东至朝阳东坝地区的地铁12号线,在板块内设有安华桥、安贞桥、和平西桥三个地铁站,该线路于2016年开工建设,预计2022年底开通运营。
1)小区楼龄较新,品质较好
安贞区域中的不少楼盘都为企业职工分房,大多建成于1960-1980年间,而胜古家园小区建成于1999-2000年,楼龄较新,其外立面和整体环境也均优于区域中的大多数小区。
2)小区地理位置优越,交通便利
小区距离地铁5号线和平西桥站仅有600米左右的距离,同时目前在建的地铁12号线也在和平西桥设置了站点,将来小区周边将双轨交汇,交通非常便利。
3)小区绿化好
小区虽然体量较小,只有3栋楼,但是小区内有中央花园及健身器材,供居民乘凉和休息,同时小区的绿化也比较整齐,有人定期进行修剪和日常卫生的维持。
4)小区配套完善
商业方面,小区内有中商惠民超市、物美超市,距离小区2公里范围内有京客隆等大型连锁商超及中海环宇荟等综合购物中心。医疗方面,小区2公里范围内有中日友好医院及安贞医院,为小区居民的健康保驾护航。生态方面,小区周边有元大都土城遗址公园,免费开放,满足居民休闲需求。
截至2021年8月9日,小区挂牌房源共11套,占全房源的1.43%。根据幸福里app查询,胜古家园小区8月挂牌均价82365元/㎡,环比上月上涨0.65%, 从近6个月的价格波动趋势来看,本小区环比已有一定涨幅,今年3月的挂牌均价为8.07万元/㎡,每平米已增长约1500元。
具体购房成本方面,拿在售的86㎡东南两居为例,报价660万,参照北京市现行的普宅+非普标准看,该套住宅为非普,首套首付为360万左右(不含税),该房屋属性为商品房,若为首套且购买满五唯一住宅,除纯首付外仅需缴纳全额1%的契税即可,税费较低。贷款总额约为评估价(成交价*0.7)*0.65(贷款比例)约为300万,按照等额本息还款方式计算,还款25年,每月还款金额为1.7万左右,首付较高,适合首付较多且收入较为稳定的购房人。以上计算仅供参考,具体费用以银行实际评估为准。
目前小区在售户型中有73平米东南或西南两居2套;86平米东向或西向两居2套;159平米北向三居2套,另有63平米西南一居1套;138平米东南四居1套;139平米西南三居1套;142平米西南三居1套;150平米西南三居1套。这里向大家推荐的是86㎡的两居户型和139㎡的三居户型。
86㎡两居:
户型优点:该户型设计较为紧凑,两个卧室面积都比较大,使用率高。同时客厅及两个卧室都朝东,采光较好。厨房带有阳台,整体的通风也不错。
户型缺点:该户型在两个卧室及卫生间之间有一条较为狭长的过道,浪费了约4平米的使用面积。同时该户型的卫生间为暗卫,通风差。
139㎡三居:
户型优点:该户型所有卧室都带有窗户,两个主卧室朝南,一个小次卧朝西,采光非常好。同时该户型还有单独的餐厅,餐厅也可改为卧室或书房使用。
户型缺点:该户型虽有两个卫生间但均为暗卫。同时该户型在卧室、厨房、衣帽间之间有个狭长的过道,浪费了部分使用面积。此外该户型的客厅朝北,客厅的采光会较差。
以目前的挂牌情况来看,小区在售房源从一居到四居均有,购房人的可选范围较大。
胜古家园小区共3栋楼,3栋楼之间也设计的比较紧凑,因此单从楼栋来讲差别不大。3栋楼中有1栋板楼,总高14层,采用两梯十一户的设计,有2栋塔楼,总高22层,采用两梯六户或两梯八户的设计,相比之下板楼会更加舒适一点,而塔楼高层的视野会更好一些,购房人可根据自身实际情况考量。
胜古家园小区地理位置优越,驾车20分钟左右即可前往中关村、望京等科技园区,同时小区公共交通也非常便利,地铁5号线和平西桥站距离小区仅有600米左右的距离,而地铁12号线和平西桥站也预计在2022年底开通。因此小区非常适合在附近或者是在望京等商业中心上班的白领置业。
小区的户型设计多样,从60平米左右的一居室到150平米左右的四居室均有,因此除了上车置业外,小区也适合家中有孩子并非常看中交通便利性的家庭购入。小区2公里内有两家三甲医院中日友好医院及安贞医院,同时为小区中的居民健康保驾护航,因此小区也非常适合三代同堂家庭居住。
目前,安贞板块内无在售新房项目。目前距离板块最近的在售新房是位于惠新西街板块的北京书院项目,距离板块直线距离最近不足500米。该项目均价111797元/平,毛坯交付,物业费为7元/㎡/月。在售户型有:67平-139平1居-3居。北京书院容积率4.0,共216户,项目为高层塔楼,绿化率30%。项目总价700万元起,与胜古家园品质和价格均相差较大,且已基本售完,与胜古家园可比性不大。
胜古家园小区周边二手房报价在7万元/㎡-10万元/㎡左右,因品质不同价格差距也较大。其中胜古北里和胜古南里小区与胜古家园距离及价格相近,故选择胜古北里与胜古南里来进行比较。
小区名称 | 胜古家园 | 胜古北里 | 胜古南里 |
位置 | 朝阳安贞 | 朝阳安贞 | 朝阳安贞 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 82365元/平 | 78451元/平 | 75314元/平 |
建成时间 | 1999年-2000年 | 1980年-1997年 | 1960年-1996年 |
主力户型 | 74平米西南两居、139平米西南三居 | 42平米南向一居、64平米南北两居 | 52平米南向两居、79平米西北三居 |
物业 | 北京鼎泰盛物业 | 朝阳嘉园物业 | 北京城建物业 |
优点 | 1. 小区绿化较好,内有中央花园。 2. 小区物业相对管理较好,门口有岗亭和安保。 | 1. 小区基本为低楼层板楼,密度低,居住舒适。 2. 小区物业费较低,生活成本低。 | 1. 小区距离地铁站及公交车站近,公共交通便利。 2. 小区内及小区周边配套完善。 3.小区总价较低,适合刚需置业。 |
缺点 | 1. 小区均为高层塔楼,密度大。 2. 小区中有部分低楼层房子被出租供办公使用,人员流动性较大。 | 1. 小区外立面残破,品质较差。 2. 小区绿化较差。 | 1. 小区绿化较差。 2. 小区均为地上车位且车位较为紧张。 |
分析 | 通过对比可以看出,三个小区均楼龄较老,但胜古家园小区是三个小区内楼龄最新的,绿化也是最好的,小区均为带电梯的高层塔楼,若是希望在区域内购得带电梯同时品质较好的房子,那么胜古家园小区是第一选择。胜古南里及胜古北里小区建成年代相近且品质也非常相近,优点均为交通便利、居住密度低,缺点均为楼龄老,绿化差,但相应的价格也较低,更加适合刚需置业。 |