松榆里小区属于华威桥商圈，北至劲松南路，南至华威桥，西至华威路，东至劲松桥。华威桥商圈具有居住属性的热门商圈。

华威桥商圈紧邻东三环沿线，紧邻潘家园商圈，距离双井商圈和CBD商圈也仅仅4公里，北边是人口密集的劲松生活区、松榆里生活区、武圣路生活区，居住人群和商务人群导入均非常便捷。

受到潘家园商圈外溢商业氛围的长期影响，这使华威桥在生活配套的商业方面的服务业发展也比较成熟，在以古玩为核心潘家园产业的带动下，周边地区各种业态错位发展，潘家园眼镜城、海文商厦等商业项目也都得到了良好的发展，吸引了大量居住在东南部城区的居民前往购物。

商圈内大部分为老旧小区，居住人群也以本地居民为主，或是在附近工作的上班族。

楼市方面，没有新房供给。因为商圈便利的生活交通优势，和大量的住宅小区，人气很旺，房屋租赁和买卖业务非常活跃。

华威桥商圈土地资源稀缺，近期无新入市地块。距离华威桥商圈最近的招拍挂地块位于朝阳区王四营乡。

2021年5月，“北京市朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L03地块R2二类居住用地”以545000万元成交，成交楼面价44664元/㎡，溢价率5%。该地块位于松榆里社区约6.5公里。

正在修建的地铁17号线，南起通州亦庄次渠东站，沿着大羊坊路向西北方向进入十里河地区，之后又沿着左安路、潘家园东路进入潘家园，最后继续向东进入昌平。

17号线的十里河站正好位于该区域的西南角，距离松榆里小区500多米，该线路的通车对这片区域会带动居住群体的关注，也会支撑片区房价稳定向前。

另外，根据《北京城市总体规划（2016年—2035年）》和《朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》，未来潘家园区域将按照居民出行“300 米见绿、500 米入园”的生态园林城市标准，优化公园绿地布局，增加城市公园、小微绿地等各类公共空间。完善便民服务、停车设施、文化体育设施等民生保障功能。

老旧小区升级改造，对老旧小区抗震加固、节能改造等工作，着重解决老旧小区停车难问题。随着改造细节的不断深入，居住体验会不断提升，该地块的价值也会不断上升。

1.小区内部有公园，从单元楼下来，走上1分钟，即可到达公园，园修建了步道，假山、凉亭、座椅，环境优美，居住舒适。

2.小区周边有北京中山医院、北京中海中医院、朝阳急救中心等，距离适中，不会因为太近影响休息，也不会因为距离远不方便就医。

3.周边配套完善，银行、超市、菜市场、学校、医院，还有各类型的商贩卖着瓜果蔬菜等，吃穿住行样样都方便。

4.小区出门就有公交站、地铁站，14号线工大西门站，地铁10号线潘家园站，步行10分钟内即可到达；小区北侧、南侧还有多个公交站，步行几分钟就能到；距离东三环近，自驾出行方便，交通发达，出行便捷。

通过幸福里app查询，截至2021年8⽉8日，小区在售房源约30套，占全部房源的7.83%。

小区目前在售均价62479元/㎡，较上月环比上涨约0.27%。近6个月，小区整体均价在低于朝阳区、劲松商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，平均涨幅低于同期朝阳区、劲松商圈涨幅，适合入手。

购房成本方面，拿在售的41.83㎡两室一厅户型为例，报价260万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套房源首套首付为91万元，二套首付为156万元。

小区有40㎡-54㎡一居室、56㎡-71㎡两居室、54㎡-88㎡三居室。现选择 76.74㎡两室一厅和70.71㎡三室一厅进行分析。

小区27号楼、29号楼、35号楼、37号楼、42号楼紧邻武圣路，过往车辆产生噪音，会受到影响。

1号楼和2号楼西侧就是潘家园社区医院，距离太近。23号楼和24号楼楼下就是松榆里公园，晨练和晚间广场舞的音乐声、锻炼的各种声音会影响到楼里居民的休息。建议选择时尽量避开。

较佳楼栋首选松二小区的31号楼、32号楼、33号楼，东区的10号楼、11号楼、12号楼、13号楼，距离公园适中，不临街，安静，卫生管理相对较好。

1.小区内有40㎡一居室，总价低，适合刚需客户选择。

2.小区内部环境优美，设有公园，园内修建了步道、假山、凉亭、座椅等，居住舒适，适合对小区环境要求较高的改善型客户选择。

3.小区周边配套齐全、交通便利，紧邻地铁站，有多路公交通过，很适合上班族选择。

截至2021年8⽉8日，华威桥商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是丰台区成寿寺商圈的合生东三金茂府。

合生东三金茂府开发商为北京合盛恒嘉房地产开发有限公司，在售户型为125㎡-195㎡三居室和四居室，在售均价110000元/㎡，总价1900万元/套起，项目属于大面积、高总价小区。而松榆里社区房源在售均价62479元/㎡，且最高挂牌总价在550万元/套。

松榆里社区与合生东三金茂府项目差别较大，并不具备可比性。

小区均价低于华威桥商圈二手房均价，周边1公里范围内与松榆里社区均价相近的小区不多，现选取1公里范围内，房龄、均价与松榆里社区相近的武圣东里、美景东方进行比较。