花家地南里小区属于朝阳区望京商圈，其中朝阳区位于北京市东部，跨越东、东北、东南部的三环、四环、五环区域，望京板块位于东北四环-五环之间，是四环外发展较早且成熟的板块。板块内含两条地铁线路，两个产业核心区，是商业、产业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。

板块内包含两条地铁线路为14号线东段、15号线，可直达奥林匹克公园、六道口、朝阳公园、大望路、北京南站、顺义南法信、国展等地。也可换乘1号线、4号线、5号线、6号线、7号线、8号线、10号线、13号线，可达北京城内外各个核心区及郊区。

板块内包含两个产业核心区：望京东北部区域，东北五环边望京国际研发园一带，分布电子通讯、医药业等产业，施耐德、摩托罗拉、爱立信、金汉王科技、双鹤药业等企业在此办公；中部绿地中心、望京SOHO、西门子大厦一带分布互联网、电子科技、汽车等产业，阿里巴巴、利星行、卡特彼勒、联想等公司在此办公。

从2009年，北京市发改委将此定位为“第二CBD”开始，历经十年发展，望京已成为北京东北区域互联网电子科技国际化创新产业区，与上地、西北旺、中关村齐头并进，是北京高端产业聚集发展区。 板块内主要干道有东北四环、东北五环、机场高速、京承高速、京密路，无论是去市区还是去顺义、首都机场都比较方便。

板块内商业、教育、医疗、生态环境配套完善且优质，亚洲最大的家居商场宜家家居、沃尔玛、新世界百货、凯德MALL、新荟城、方恒购物中心、三甲医院、大型公园等配套成熟。 板块周边2公里为亚运村、大山子、酒仙桥、太阳宫板块，享受其利好。

板块内主要为1988年-2018年建公房、回迁房、商品房社区，以56㎡-135㎡一居-三居为主，板块是朝阳各版块中热门且首付门槛较高的板块，主要吸引京东北区域职住平衡、对成熟配套有需求的人群。 板块内居住人群以区域内及周边外企员工、互联网员工、企事业单位职工、私企老板、外国人、演艺明星为主。由于外企众多，区域内居住了较多外籍人士，望京也是北京国际居住区之一。

2010年3月，经过84轮激烈角逐，远洋以40.8亿元将“朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地”收入囊中，折合楼面价2.7万/㎡，成为当时望京地区楼面单价地王。这也是“望京最后一块住宅用地”，这就是后来的远洋万和公馆，于2012年6月开盘，推出256㎡、280㎡、350㎡等大户型，均价在5万/㎡-6万/㎡之间，目前，二手房均价11万/㎡，255㎡三居报价3000万/套，340㎡五居报价4300万/套。

2018年10月31日，望京北部崔各庄2909-0603地块和2909-0604地块被首开+金地拿下，这就是后来的华樾北京，限制均价78148元/㎡，最高限价82055元/㎡，目前已基本售罄。值得一提的是，阿里巴巴新总部也在此，目前处于在建中。近十年中，望京及周边区域土地“惜售”，由于望京区域配套成熟，产业丰富，未来在土地方面，一旦放出，会成为热点。

政策规划方面，望京板块未来发展主要围绕区域核心产业、科技创新及新兴产业、国际化商务、金融、传媒等，均为高端产业，为区域内注入人才及动能，利于板块内经济和文化发展，促进区域消费及职住平衡。

区域产业还在不断优化，望京北部阿里巴巴总部在建中，预计2024年建成，发展科技、金融、电商、文娱、健康、物流、新消费等产业。预计建成后5年内，会给望京区域商业消费、购房等方面带来大幅发展，未来望京区域，会形成高端产业职住平衡生态圈。

区域房价方面，由于望京板块内部配套完善且优质，产业高端且丰富，人才资源聚集，未来发展预期看好。

区域内房龄跨度较大，未来上车望京人群主要以低总价老旧小区为主，区域内置换购房趋向侧重于低楼龄改善置业为主，对于改善型小区来说，由于大户型占比高，单套千万以上房屋较多，换手率较低。

1、小区内楼栋间距宽，建筑密度相对较小，住户的居住舒适度高。

2、小区户型包括一居室到三居室，户型选择性强，并且小区户型多为南北朝向，日常采光程度较好。

3、小区周边配套齐全，餐馆，诊所，医院等样样俱全，有四元桥购物中心，凯德MALL等都在附近，能满足住户基本生活需求。

4、小区附近交通便利，距离法制日报社公交站仅26米，并且两公里内有地铁14号线东段望京南站，居民日常出行较为便利。

从幸福里APP的数据得知，截止2021年8月，小区在售房源有41套，占总房源约1.8%。在售均价70877元/㎡，对比上月上涨约0.17%。从这近6个月的数据来看，本小区挂牌均价高于朝阳区均价、低于望京板块均价。图中可以看出，近6个月小区挂牌价稳中有升。从目前情况来看，小区的价格较稳定，如果有购房意向的话不必担心价格会有太大波动。

购房成本方面，49㎡的一室一厅户型，报价285万。从北京现在的普通住宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。因此，截止到2021年8月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为100万左右，二套首付为171万左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

截至2021年8月，小区户型有42㎡-49㎡的一居室、43㎡-100㎡的两居室、76㎡-96㎡的三居室三种户型。其中一居室、两居室户型占较大比重。

现选择小区主力户型44㎡一室一厅和72㎡两室一厅进行分析。

小区外围楼栋1号楼、2号楼、7号楼-9号楼临街且底商众多，会有噪声污染，影响住户休息，是小区的末选项。

小区1号、2号、3号、6号、7号楼栋临近学校教职工宿舍楼，可能会影响人们日常休息，是小区的次选项。

小区内部楼栋6号楼、11号楼、12号楼相对来说更安静，居住环境更好一点，是小区的首选项。

1、小区最小户型42㎡，总购房成本不高，适合看中该板块但还未上车的刚需购房人群。

2、小区临近北京市园林科学研究院、中央美术学院、中国中医科学院望京分院等地，适合就近工作的人群。

3、小区距离望京南地铁站较近，适合以地铁14号线东段为主要通勤方向的上班族。

4、小区位于朝阳区望京板块，周边商业配套齐全，适合在望京板块内工作的人群。

截至2021年8月，朝阳区望京商圈板块暂无新房项目。附近朝阳区酒仙桥板块有1个新房项目，是丽都悦府小区，距离花家地南里小区2.5公里。

丽都悦府项目位于朝阳区酒仙桥板块，是嘉裕房地产开发有限公司开发的住宅项目，2021年8月在售户型涵盖187㎡-290㎡三居室-四居室，总价2000万/套起。小区将于2022年6月30日交房。而花家地南里小区户型面积有42㎡-49㎡的一居室、43㎡-100㎡的两居室、76㎡-96㎡的三居室三种户型，户型相对较小，且单价更低，购房成本低。

总的来说，两者项目定位不同，丽都悦府项目户型面积大多较大，总购房成本较高，适合购房资金充足或者改善居住环境的人群。花家地南里小区更适合对家庭人员较少的人群，上车相对容易。

朝阳区望京板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离花家地南里小区较近的金隅国际小区和银领国际小区进行比较。