十里河商圈位于北京市朝阳区，地处南四环与南三环之间，内有三条地铁线路。

十里河商圈面积很广，得益于东西城各商圈的产业外迁，十里河商圈承接了包括建材、花鸟鱼虫、五金机电在内的多个成熟产业落位，使其从一个区域型商圈，逐渐蜕变为南三环外的热点商圈。

十里河商圈北侧为华威桥和潘家园商圈，南侧为小红门商圈，西侧为成寿寺商圈，东侧为十八里店商圈，周边商圈发展不一，联动效应尚可。

上世纪90年代，随着三环和四环的相继贯通，十里河渐渐形成了以家居卖场为特色的商圈属性。起初，很多消费者把十里河家居商圈定义为捡便宜的地方、周围环境较差、人口密度大等，但随着消费升级、品质提升，目前越来越多的高质量家居商业卖场已经入驻。

十里河商圈内包含有：北京市十八里店中学、北京市私立新亚中学、北京市第八十中学、星河双语学校等。

商圈内设置有3条地铁线路：地铁10号线、14号线、亦庄线。其中10号线能级较高，北接德胜门、六铺炕、马甸等多个强势产业带。14号线连接望京等区域以及北接首都机场线交通枢纽；亦庄线将北京经济技术开发区与北京主城区紧紧连接在一起，为产业的发展提供了坚实的交通保障。

另外，十里河商圈内医疗、生态环境配套，包含有三环肿瘤医院（二甲）、北京桃溪公园、分钟寺公园等。

十里河商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小，整体居住舒适度一般，其中老公房门槛价370-492万元、次新房门槛价235-2450万元，相对于朝阳区其余商圈，十里河的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

适合部分对商业配套、交通优势敏感的朝阳区购房者。

十里河商圈土地开发成熟，用地饱和，周边最近一期的土拍信息，发生在商圈东南侧的旧宫商圈内。

2021年1月，合生创展以46.6亿元竞得大兴区旧宫镇地块，18家房企参与竞拍，溢价率10.88%，成交楼面价34998元/㎡，其土地性质为纯住宅用地，容积率2.2/2.4，45米限高，预计建设15层左右的小高层，且目前已开工建设。

此地块距离十里河商圈边缘6.8公里，且没有地铁直连，实际不会对商圈内存量住宅产生明显影响。

但临近十里河的旧宫商圈，随着配套日益完善，以及亦庄线的联通效应，会为十里河商圈的存量住宅带来价格上的负向影响。

比如截止2021年8月，十里河靠近肖村地铁站的次新房均价为6.6-7.7万/㎡，而两站之后的旧宫商圈，次新房均价为6-6.9万/㎡，而距离肖村地铁站最近的新房项目，仅三公里的中冶德贤公馆，售价也是7.7万/㎡，旧宫腹地的中南湾，新房单价是5.4万/㎡。

实际上在比价效应下，十里河的存量住宅购买力，正面临被南侧丰台各热点商圈瓜分的情况。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：十里河商圈的均价为6.7万/㎡，周边成寿寺商圈的均价为5.9万/㎡；潘家园商圈的均价为6.2万/㎡，小红门商圈的均价5.5万/㎡，宋家庄的均价5.8万/㎡。十里河商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，十里河商圈属于朝阳区南部价值相对较高的板块，比价效应下，十里河商圈的价值已被市场充分释放。

十里河商圈面积比较大，北侧紧贴潘家园商圈，这导致“圈子文化”很快延伸到十里河商圈，使得古玩城在十里河商圈内遍地开花，而且北侧双线交汇的十里河地铁站，未来又会有地铁17号线穿过，利好较多。

而十里河南侧区域，因为有亦庄线的关系，又与亦庄开发区联系紧密。

目前来看，虽然十里河商圈内的产业相对低端，但随着商圈内消费升级的展开，十里河商圈的未来，还是值得期待的。

1. 小区内部配套齐全，小区内垃圾分类站、健身设施等配套设施较为齐全，而且绿化率较高，居住体验感很好。

2.小区建造时间为2008年-2011年，整体楼龄较小，楼栋外观较新，居住的舒适度高。

3.小区封闭式管理，物业安保工作较好，住户的生命财产安全得到有力保障。

4.小区周边配套丰富，包含交通、公园、学校、现代商场等，配套设施功能相对完善，小区1.2公里范围内有两条地铁线路的地铁站。

通过幸福里app查询，截至2021年8月6日，小区在售房源25套，占全部房源的2.2%，小区目前在售均价为68102元/㎡，环比上涨0.09%。近6个月，小区整体高于朝阳区、十里河商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格较平稳，涨幅等同于同期朝阳区、十里河商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，比较适合入手。

购房成本方面，总价最低为102.34㎡三室两厅户型，报价660万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为359.7万元左右，二套首付为475.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有100㎡-102㎡的两居、98㎡-141㎡的三居、170㎡-285㎡的四居。

现选择小区主力户型101㎡两室一厅和140.15㎡三室两厅进行分析。

小区由塔楼和板楼组成，含4栋23层塔楼，14栋5层板楼，共有18栋住宅楼，1栋商业楼。商业楼在此不做讨论，在此针对小区楼栋情况分成5个区域讨论。

小区的A区为23层塔楼，两梯四户设计，A区临街，因此噪音污染会比较大，且离中心花园较远。

小区的B区为5层板楼，一梯两户设计，B区内的楼栋均不临街，环境较安静，且离中心花园较近。

小区的C区为23层塔楼，两梯四户设计，C区不临街，噪音相对较少，但是C区离中心花园较远。

小区的D区为23层塔楼，两梯四户设计，D区不临街，噪音较小，且离商业楼较近，但是离中心花园较远。

小区的E区为5层板楼，一梯两户设计，E区临街，噪音污染较大，但是E区离南门较近。

综上所述，小区的B区，为最佳选择。

适合在十里河商圈及周边商圈工作且有购房刚需或者住房改善需求的购房者选择。

小区内半人车分流，环境良好，设施完善，邻里氛围融洽，适合看重小区品质的购房者选择。

小区1.2公里范围内有两个不同线路的地铁站，小区外也有较多公交站，对地铁公交依赖的购房者可以选择。

小区周边设施较完善，医院、商超、学校、公园资源较为齐全，适合对周边配套有要求的购房者选择。

目前，十里河板块内无新房在售。目前距离小区较近的有新房在售的板块是位于小区北向的丰台成寿寺板块的世茂北京天誉与合生·缦云。

两个楼盘都为丰台区成寿寺商圈内新房楼盘，其中：

世茂北京天誉均价120000元/㎡，仅145㎡-215㎡在售，总价1750万元/套起；

合生·缦云均价120000元/㎡，198㎡-257㎡在售，总价2500元/套起；

喜欢大户型且预算充足的用户可以考虑世茂北京天誉与合生·缦云；

而中海城圣朝菲房源最低挂牌总价在660万元/套，预算不足，且为想改善居住条件的用户可以考虑中海城圣朝菲。

中海城圣朝菲均价高于朝阳区二手房均价，所以以1.5公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取方庄公馆、晶城秀府进行比较。