柳芳商圈位于北京市朝阳区，地处东二环和北三环东路之间。

柳芳商圈内的交通配套明显受到周边商圈的辐射利好，商圈外西南侧汇聚三条地铁线路的枢纽站能有效带动柳芳商圈内的资源汇聚。

柳芳商圈西侧为和平里商圈，北侧为西坝河商圈，东侧为三元桥、燕莎、亮马桥商圈，南侧为东直门商圈。这些邻近的商圈在配套上均属于成熟板块，商业资源非常发达。

1982年柳芳商圈开始兴建住宅区，1993年以后，随着与西侧商圈联通的道路开通，柳芳商圈的地段价值才开始释放。

现在柳芳商圈内北部区域包含有北京热力集团、应急总医院、燕丰商场等重点设施，侧重企业、商场资源的分布；

东侧与南侧区域包含北京电子科技职业学院、清华附中朝阳学校、天虹商场等重点设施，偏重教育和商业。

商圈西侧以购物、办公为主，包含国际家居建材购物中心、怡和阳光大厦、建达大厦等重点设施。

板块内医疗、企业、学校分布相对均衡，配套完善，对柳芳商圈的整体发展助力明显。

柳芳商圈内设有13号线柳芳站、光熙门站，以及一条在建的17号地铁线，预计2022年底开通。

商圈周边交通便利，向东驾车前往首都国际机场仅23公里；向南驾车7.5公里即可到达王府井商业街；向北驾车13公里即可到达奥林匹克森林公园；向西驾车10公里即可到达北京动物园。

从交通便捷性来看，以柳芳商圈为原点，周边20公里可以涵盖北京大部分主要热点区域，交通通达性极强。

柳芳商圈的住宅楼龄基本都在20年或20年以上，虽然楼龄较老，但地段不错，商圈内及周边的置业需求多样，总价跨度较大，230万-2900万区间的房子均有挂牌出售。

该商圈主要吸引看重交通便利、追求周边商业设施配套的刚需客群购买。

柳芳商圈内的土地开发成熟，无剩余空地可供住宅用地建设，商圈周围也均为东城区内的成熟开发板块，据查柳芳板块周边5公里内，近5年无新地成交。

查询幸福里APP得知，截止2021年7月，柳芳商圈均价为7.6万/㎡，周边三环内板块：和平里南均价12.0万/㎡、东直门内均价10.6万/㎡、东直门外均价10.2万/㎡、三里屯均价8.0万/㎡，均高于柳芳板块。

从周边临近的三环内商圈来看，柳芳商圈的均价处于区域低位，性价比明显。

细化来看，柳芳商圈内的资源分布主要包含两个热点区域。

以坝河为界，东侧三分之二的面积以国际展览中心为圆心排布资源，西侧三分之一面积以柳芳商圈内两处地铁站点为圆心排布资源。

坝河对整个柳芳商圈的区隔作用比较明显，穿过柳芳板块的地铁13号线恰好被坝河切割在柳芳商圈西侧。

造成了柳芳商圈东侧三分之二的面积难以充分享受地铁资源的辐射，两个热点区域中间的片区，造就了柳芳商圈北三环内的价值洼地现状。

从总体发展情况来看，柳芳商圈未来发展的确定性主要看商圈内在建的北京地铁17号线。该地铁线起始点为未来科技城北区站和亦庄站前区南站，途经昌平区、朝阳区、东城区和通州区，设歇甲村车辆段和次渠南停车场。可与地铁13号线、15号线、10号线等14条地铁换乘，能级非常高。

按照线路规划走向，未来17号线有很大概率，会在柳芳商圈东侧三分之二面积内设立一个地铁口。如果此项规划落实，整个柳芳商圈的板块价值很可能会得到进一步的提高。

总结来讲，柳芳商圈拥有强势崛起的基因，但就差一个交通支点，相信未来17号线建成之后，整个板块的价值会出现重构。

1、小区物业管理严格，为居民品质生活保驾护航。物业为北京金鼎丰园物业服务有限公司，能够保障居民生活品质以及人身安全。

2、环境优美，居住惬意。绿化率40%，种植有各类地皮植物、灌木，另外还有假山水系，构造出多层次的园林景观。

3、虽然是老小区，但外部品质感营造得很好，外立面使用的是耐脏材料，看不出明显老化。

4、周边配套比较成熟，居民生活方便。地铁站、超市、写字楼环绕小区四周，出行、购物、休闲娱乐、上班随心所欲。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源约18套，占全部房源的1.5%。小区目前在售均价78522元/㎡，环比上涨约0.54%。

近6个月，小区整体均价高过朝阳、柳芳板块在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅高于同期朝阳、柳芳板块涨幅；从目前情况来看，小区单价在板块内属于较高水平，有优质自住改善的购房者可以考虑。

购房成本方面，总价最低为2室1厅户型，报价750万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为457.5万元左右，二套首付为570万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共8栋楼1202户，有90㎡-109㎡两居、129㎡-160㎡三居、215㎡-279㎡四居。

现选择小区主力户型90.96㎡两室和118.98㎡三室进行分析。

力鸿花园内包含4栋塔楼，4栋板楼，小区北侧主要以板楼为主，南侧主要以塔楼为主，这样的布局有利于大面积景观的布置；绿色区域的板楼在最北侧，南北朝向，同时也能够享受到公园的景观。其次是蓝色区域，蓝色区域为四栋塔楼，四面朝向都有，塔楼优选南面户型。

红色区域的单元楼朝向比较尴尬，东西朝向，虽然能够观赏到公园景观，但采光不是很好。

综合来看，建议优先选择绿色区域和蓝色区域内的楼栋。

小区内安保严格、内部环境优质，适合看重小区整体环境和安全问题的购房者。

力鸿花园最低上车价为750万的二室一厅，适合对通勤有要求刚需改善客户。

小区处在柳芳商圈东侧偏中部的位置，与南侧东直门商圈联动较强，适合在东直门上班，却预算有限的购房者，做通勤之用。

周边商业大厦较多，生态、交通资源较为齐全，小区最高总价为2900万七室三厅，适合对生活配套完备程度有较高要求的改善型购房者。

目前，柳芳板块内无新房在售，距离小区最近的有新房在售的板块是位于小区东北方向的朝阳酒仙桥板块。整体来看，朝阳区内共有13个新房在售项目，现挑选3个新房来做对比。

丽都悦府（朝阳酒仙桥）：187㎡-290㎡在售，均价92000元/㎡，总价2000万/套起。

华贸铂金墅（朝阳北苑）：177㎡-223㎡在售，均价75000元/㎡，总价1500万/套起。

天润福熙大道（朝阳北苑）：在售199㎡及以上户，均价90000元/㎡，总价1700万/套起。

而力鸿花园房源最低挂牌总价在750万元/套，最高总价在2580万元/套。考虑力鸿花园最高总价段，且不在意地段价值的购房者，应该将上述三个新房列入考虑。

小区均价高于柳芳商圈二手房均价，现选取3公里范围内、房龄接近的浩鸿园和UHN国际村进行比较。