万象新天家园二区位于朝阳区东五环外，处在朝青板块和城市副中心之间，地铁六号线贯穿板块内部，连接着城区和城市副中心，是目前朝阳区住宅市场热门的板块之一。

常营板块依托地铁6号线的强势交通资源，交通便利，可与主城区完美对接。作为朝阳区的重要板块之一，板块内聚集了大量二手房。二手房小区大部分建于2010年左右，区域内大多数为刚需商品房社区，有首开、富力、金隅等众多知名开发商参与其中，打造出金隅丽景园、富力阳光美园、首开畅心园等商品房项目。

根据幸福里APP显示，截止2021年6月29日，常营板块内二手房挂牌均价为5.5万/㎡，常营内可利用土地资源较少，目前板块内在售的新房为和锦薇棠，均价6.9万/㎡，总价2100万元/套起的别墅型项目。随着板块内住宅市场的发展，周边配置也相应成熟。

目前板块内商业、休闲娱乐等资源均十分完善。商业方面，板块内有北京著名的龙湖长楹天街商业广场和陆港城、华联等配套齐全的生活购物广场。生态休闲方面，板块内有常营公园、京城槐园可供休闲放松。医疗方面，板块内有朝阳区双桥医院，是一所二级综合性医院 。

板块距离国贸，四惠，通州，望京等产业聚集区通勤方便，近年来受到首次置业的刚需群体青睐。板块内大多数置业者都在CBD及周边工作，更趋向于年轻化，主要从事的职业为私营企业经营者、企业白领等。

整个常营板块可开发的地块很少，近5年来常营板块没有土地成交信息。最近的土地成交位于板块北部3公里左右的东坝板块。

2020年首开+金地+旭辉进驻东坝板块，以35.02亿元总价竞得东坝1104-611宅地，溢价率3.5%，自持比例4%，楼面价47008元/㎡。未来商品住房销售均价不超过71000元/㎡，且最高销售单价不得超过78000元/㎡。这也是目前为止价格最高的限竞房项目。

从位置上看，上述地块距离常营板块直线距离约3公里左右，但区域交通和配套还在完善建设中，不如常营板块成熟。

随着近年来CBD的东扩，朝阳路被规划为传媒大道。央视和北京电视台的东迁、中国尊的奠基，商务在朝阳已经成了定局。并且相较于通州而言，常营板块优越的地段和区域浓厚的居住氛围对年轻上班族和创意工作者形成了一定的吸引力，这必然为常营区域住宅市场带一针强心剂。

目前板块内二手房价位合理具有较高性价比，是可承接东三环外溢的居住板块。相较于常营板块成熟的商业氛围，医疗一直是薄弱的地方，未来也将在常营地区引入安贞、朝阳等三甲医院，引进优秀的医疗资源，加大区域医院建设，弥补板块内医疗资源方面的不足。

1.小区开发商为北京天鸿房地产开发有限责任公司，为成立于1996年的老牌房地产公司，购房风险较小。

2.小区虽然已经有16年楼龄，但楼体维护较好，外立面较新，楼间距大，采光通风好。

3.物业方面为北京燕侨物业管理有限公司，物业费为2.20元/㎡/月，服务较佳，根据不完全统计，居民对物业的满意度较高。

4.小区临近公园，有供居民休闲娱乐的场所，周边配套也比较齐全，满足居民的日常生活需求。

通过幸福里app查询，截至2021年9月，小区在售房源9套，占全部总房源的0.3%。小区目前在售均价60246元/㎡，环比上涨1%。近六个月小区低于朝阳区平均二手房房价，略高于常营区二手房均价；房价基本保持稳中有涨的趋势，整体价格相对平稳。

购房成本方面，总价最低为92㎡的两室两厅户型，报价650万。 参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为260万，二套首付为520万，仅供参考，实际首付以银行为准。

万象新天家园二期有92㎡-109㎡两居、132㎡-149㎡三居户型。其中108㎡两居室以及132㎡三居室为主力户型，因此选择108㎡两室两厅房型与132㎡三室一厅房型进行分析。

楼栋选择方面229号楼、227号楼、216号楼临近出入口，出行便利。223号楼处于园区中心，不易受到街道往来车辆的噪音影响，比较安静。217号楼、218号楼以及219号楼三栋则临近街道，容易受到街道噪音污染。

1、小区临近BHG Mall北京华联常营购物商业区，适合在此地工作的上班族选择。

2、小区临近常营马拉松体育公园以及蝶泉花园，适合平时有大量户外运动需求或者需要良好的调养环境的人群选择购买。

3、小区均价高于常营板块均价，户型面积较大，适合改善型购房者。

截至2021年9月，常营区有1处新房项目出售。现选取距离小区4公里左右的和锦薇棠进行对比分析。

和锦薇棠位于黄渠东路，由北京致泰房地产开发有限公司开发，物业公司为保利物业管理（北京）有限公司，项目定位于改善型产品。在售房型为三室四厅四卫、四室两厅三卫以及五室两厅五卫三种房型，起售价为68921元/㎡。在售房源多，多数户型为南北通透，对住房有高要求的改善型购房用户推荐购买。

相较于万象新天家园二区，和锦薇棠同处常营购物中心商业圈，同享基础设施。万象新天家园拥有更高的绿化率。和锦薇棠则拥有更高的物业服务质量，相较于万象新天家园二区更接近地铁入口，地铁出行更加便利。

常营板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离万象新天家园二区较近的北辰福第南区和富力阳光美园进行比较。