金都杭城东区小区位于朝阳区百子湾商圈内，该商圈位于东四环到东五环之间。百子湾商圈东侧为豆各庄商圈，南侧为垡头商圈，西侧为华威桥商圈，北侧为四惠和高碑店商圈。百子湾商圈被外界戏称为“中国好莱坞”，因为这里承包了北京娱乐圈的半壁江山，另外商圈还有“传媒校花校草聚集点”、“明星发家地”、“网红梦想开始的地方”等标签，是演艺圈和娱乐圈大佬聚集的地方。尤其是沿海赛洛城，是二线明星和广告导演的聚集区；苹果社区南区，大量网红租住在这里，苹果社区北区，影视公司编剧、制片汇聚于此，因此也催生了相关影视传媒及上下游产业的发展。

这里是距离“明星梦”最近的地方，也是年轻人更新换代很快的地方，租房、买房频繁发生。商圈发展成熟，交通方面，东四环、东五环、广渠快速路和京哈高速等城市主干道穿过商圈，地铁7号线在商圈内设置百子湾站、化工站、南楼梓庄站。另外商圈内部还有京哈、京包铁路线，会有一定的影响。商业方面，无知名大型购物广场，仅有永辉超市、华翰商业中心、大柳树市场、华联超市等生活类超市、卖场，但是商圈距离国贸3公里左右，可以享受到CBD及周边商业的辐射。同样，医疗资源也需要依托周边商圈。生态休闲方面，商圈内东南角有北京CBD国际高尔夫球会、古塔公园、盛华机车训练营等场所，可以承接周边年轻人及高净值人群的休闲需求。楼市方面，截至2021年6月，商圈内暂无新房供给，主要以二手房为主，二手房在售均价66460元/㎡。

二手房主要以2003年-2008年左右建成的商品房和上世纪80年代以前的职工宿舍为主，职工宿舍的价格拉低商圈整体均价。商圈早些年居民以木材厂、制药厂、水磨厂企业职工为主，随着城市发展，越来越多的演艺明星、编剧、制片人、艺术传媒产业相关人群入住该商圈。

百子湾商圈近5年内并无土地出让供应。根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，商圈内最近一次成交是2014年1月9日成交的一块住宅综合用地，为建工动力港项目。百子湾商圈及周边商圈发展较为成熟，开发程度较高，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，暂不会对板块内的二手房市场造成冲击；预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段，且随着未来城市的外延发展，未来稀缺性还将继续被放大。综上，小区土地资源将变得更加稀缺，价值进一步凸显。

北京市朝阳区2021年重要民生实事项目分工方案日前发布，共包括8个方面30件民生实事。重要民生实事包括优化基本公共服务方面4件，通过新开办朝阳区百子湾保障房项目配套小学等3所中小学，新接收教育配套幼儿园、利用社会资源新举办幼儿园等方式，新增幼儿园、中小学各类学位1万个，普惠性幼儿园覆盖率保持在80%以上。

此外，还将继续加大养老设施建设，新增养老床位1000张，培训养老护理员1000人。实施5项交通疏堵工程，建成10条主次支路，优化调整100处路口信号灯配。深入挖掘停车资源，建设5处立体停车设施，推进24处建筑停车位有偿错时共享，在居住区域新增地上停车位3000个，利用人防地下空间提供停车位1500个，缓解百姓停车难问题。保障公共安全方面，将推进电动自行车充电设施建设，在全区建设7000个电动自行车充电接入口。

综上，未来的百子湾将享受到相关重大民生利好，为附近居民道路出行、绿色节能、养老和教育提供便利。

1、金都杭城东区属于低密度小区，小区内有着大片绿化带和休闲活动区，这对不少对居住环境品质有要求的购房者非常具有吸引力。

2、小区周边没有大型写字楼和大型商务区，噪音污染和光照污染小。

3、小区距离地铁站近，门口有多路公交车经过，交通便利。

4、金都杭城东区里的户型选择多样，从最小户型65㎡一室一厅到最大户型160㎡三室两厅，选择空间大，可满足不同人士的购买需求。金都杭城东区小区南北通透，采光好，卧室、卫生间、客厅的规划也非常合理，居住区和孩童的嬉戏区都有充分的空间。房子为2009年建成，建筑风格现代化，兼具美观外表与多项实用功能。

2021年6月，该小区挂牌价格在7.8万/㎡-7.9万/㎡之间，挂牌均价在78745元/㎡，环比上涨1.45%。

目前幸福里APP挂牌房源为21套，房型面积在65㎡-161㎡之间。

从近6个月的价格波动来看，环比上涨为主要趋势，近期的下跌幅度也在正常值范围内，房价总体是趋于稳定的，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿在售的105㎡一居为例，报价900万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为315万，二套首付为540万。

目前在售有两居2套，三居9套，四居10套。主力户型为三室两厅。

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小区居住环境好，周边安静，空气好，居住人群以中老年为主，很适合养老；也推荐给追求品质生活的家庭购买。

小区交通便利，距离地铁站较近。适合在地铁7号线沿线上班的人群居住。

小区户型较大，适合四口之家或者和老人一起生活的家庭居住。

小区附近学校多，业主如果是为了方便孩子上学，可直接选择这个小区。

小区购房门槛相对较高，平方均价高，推荐有一定经济基础购房预算充足的家庭入手。

截至2021年6月，百子湾板块内目前无在售新房。选取距离最近的朝阳区国贸附近的尊悦光华和合生·金茂东叁金茂府进行对比。

尊悦光华位于朝阳区建国门外，均价10万/㎡，目前在售房型为133㎡-171㎡的三居。总价1700万/套起。项目距离金台夕照地铁站和国贸地铁站较近，周边教育资源丰富，艺术气息浓厚，有不少公司和企业。在周边或者10号线、1号线沿线工作以及有一定经济能力的改善人群可以选择。

合生·金茂东叁金茂府项目均价10.6万/㎡，目前在售户型为125㎡的三居、175㎡的四居，总价1350万/套起。小学中学距离项目较近。物业是金茂物业，服务品质有保障。考虑孩子上学方便或对物业服务品质在意的改善型人群可以选择。从总价和购房人群角度来看，金都杭城小区与该项目不具可比性。

金都杭城东区单价较高，故选取同一地段的单价相对较低的石门村路五期和沿海赛洛城进行对比。