和平里北商圈位于北京市东城区，地处北三环至北二环之间，是南二环内价格比较弱势的商圈之一，内有两条地铁线路，是处在热门商圈辐射“真空带”的商圈之一。

和平里北商圈北侧为芍药居商圈，南侧为和平里南商圈，西侧为安贞商圈，东侧为柳芳商圈；这些周边商圈虽然发展成熟，但均没有明显优势，无法形成有效的购买力溢出，导致这些商圈与和平里北商圈联动效应不强。

和平北商圈的历史开始于1952年，当时作为北京主城向东北方向拓展的主要片区之一，众多部委曾落位在南侧的和平里南商圈，以此催生出一大片居住社区，均被冠名为“和平里”。

据史料记载，此名称来自1952年我国筹办召开的“亚太和平会议”。此背景下，整个上世纪60年代，是为和平里南北商圈的高光时刻，地位一度可以媲美现在的副中心。

但随着北京城建范围扩大，东拓的目标渐渐清晰，自上世纪90年代开始，和平里南商圈的发展势头略显疲态。同样的，作为资源禀赋更弱的和平里北商圈，其发展疲态更甚。

和平里北商圈内，包含有： 和平里一小、和平里四小、和平里九小、54中、宏志中学、北京市第一七一中学等。

商圈内包含2条地铁线路，共两个站点：地铁5号线的和平西桥站、13号线的光熙门站。其中5号线是高能级地铁线，呈南北走向，线路位于城市中轴线东侧，连接丰台、东城等4个区，共设23座车站，是北京市轨道交通路网中首条贯穿城市中心、连接南北郊地区的快速轨道交通干线。

而13号线为北京城北环线，东部终点站设在东直门站，是为北京城东的重点交通枢纽，跨来广营、回龙观、西二旗等热门商圈，连接西部终点站西直门站。另外，和平里北商圈内还包含有北三环线干道，无论是去中关村还是去国贸CBD都比较方便。

商圈内医疗、生态环境配套，包含有北京市和平里医院、青年沟公园、百花园等。商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度中等偏上。其中，老公房门槛价300-535万元、次新房门槛价517-1150万元，相对于东城区其余商圈，和平里北的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

主要吸引北三环至北四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感，且预算有限的朝阳区购房者。

和平里北商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。 据查，临近和平里北商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

此地块虽然临近和平里北板块，但由于中间间隔多个奥体的影子商圈，所以时机此地块的成交对和平里北商圈内的房价没有明显影响。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，和平里北商圈内二手房均价为8.6万/㎡，邻近板块和平里南商圈均价在12.6万/㎡，柳芳商圈均价在7.6万/㎡，芍药居商圈均价在9.3万/㎡，安贞商圈均价在8.4万/㎡，安定门商圈均价在11.0万/㎡。

比较来看，和平里北板块的均价，在区域内并没有领跑，与东城区和平里南商圈的均价差额在4万/㎡。 由于和平里北在东城区边缘区，与朝阳区板块相接，和平里北的价值释放不算太完美，在东城区内，处于下游水平。

和平里北商圈，是典型的“非重点热门商圈”的“影子板块”。和平里南北商圈虽然地理位置较为接近，但实际当年在规划时，重要部委、企业全都落位于和平里南商圈，导致和平里北商圈的资源禀赋，天然不佳，却一样拥有大量老旧房屋。

目前的情况来看，和平里北商圈的未来发展，还是需要仰仗南侧的和平里南商圈，但和平里南商圈自身的产业也没完成更替，所以目前尚无有效的高净值购买力溢出。

1、楼栋品质方面：小区楼栋间距大，绿化优美，并且有单独的地方用来停车，居住舒适度高。

2、户型方面：小区户型包括33㎡一居-134㎡三居，户型面积涵盖广，选择性较强。

3、交通配套方面：小区距离地铁5号线和平西桥站仅531米，在小区周边也有多个公交站，交通便利。

4、周边配套方面：小区周边配套齐全，便民超市、大型商场、各类医院等都有，能满足居民基本生活需要。

从幸福里APP的数据得知，截止2021年8月，小区在售房源有11套，占总房源约0.4%。在售均价83373元/㎡，对比上月上涨约0.14%。从这近6个月的数据来看，本小区挂牌均价高于朝阳区均价、与和平里北商圈均价相差不大。图中可以看出，近6个月小区挂牌价稳中有升，上涨幅度高于朝阳区。从目前情况来看，小区的价格仍有变动，建议观望后再入手。

购房成本方面，总价最低的为33.38㎡的一室零厅户型，报价300万。从北京现在的普通住宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。因此，截止到2021年8月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为105万左右，二套首付为180万左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

截至2021年8月，小区户型有33㎡-52㎡的一居室、35㎡-110㎡的两居室、59㎡-134㎡的三居室三种户型。其中两居室、三居室户型占较大比重。

现选择小区主力户型60㎡两室一厅和134㎡三室一厅进行分析。

小区7号楼、4号楼、39号楼临街，且附近底商众多，存在噪音污染等，会影响人们正常休息，是小区的末选项；

小区12、18号楼临近学校，可能会影响正常休息，也是小区的次选项；

小区内部楼栋相对更安静，居住环境更好，是小区的首选项。

1、小区单价高于朝阳区均价，购房成本较高，适合资金较充足的购房改善人群。

2、小区户型面积选择性强，包含33㎡一居-134㎡-三居，适合对户型面积有一定要求的购房人群。

3、小区距离地铁5号线较近，适合以5号线为主要通勤工具的人群。

4、小区位于朝阳区和平里北板块，适合在此工作的上班族或在临近板块工作的人群。

截至2021年8月，朝阳区和平里北商圈板块暂无新房项目。附近朝阳区酒仙桥板块有1个新房项目，是丽都悦府小区，距离和平里街十一区约3公里。

丽都悦府项目位于朝阳区酒仙桥板块，是嘉裕房地产开发有限公司开发的住宅项目，2021年8月在售户型涵盖187㎡-290㎡三居室-四居室，总价2000万/套起。小区将于2022年6月30日交房。而和平里街十一区户型面积有33㎡-52㎡的一居室、35㎡-110㎡的两居室、59㎡-134㎡的三居室三种户型。户型相对较小，且单价更低，购房成本低。但是丽都悦府小区距离芳园里地铁站仅90m，交通相比于和平街十一区更便利。总的来说，丽都悦府项目户型面积较大，总购房成本较高，更适合预算充足的改善住户，和平里街十一区更适合对户型面积要求不是很大的购房刚需人群。

朝阳区和平里北板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取与和平街十一区的周边配套相差不大的和平街十四区和和平街（八区）进行比较。