胜古北里小区位于朝阳区安贞板块。安贞板块整体位于北二环至北四环之间，东临惠新西街板块，北邻健翔桥板块，西面是西城区的健德门板块，南面是东城区的安定门板块。板块内交通便捷，板块北侧是地铁10号线，东侧是地铁5号线，还有地铁8号线和北三环路从板块中间穿过。板块内的居民无论自驾或乘地铁，出行都非常方便。

安贞板块作为朝阳区主要的住宅板块，拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。板块内聚集了大量二手房。板块内二手房楼龄较老，大多建于2000年前，二手房居住属性复杂，除商品房外，还有不少央产房或老公房，根据幸福里APP显示，这部分住宅目前挂牌价格大多在8万/㎡以内。而板块内建成于2000年后的二手房，大多是纯商品房，挂牌价格大多在8万/㎡以上。

目前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有佰隆大厦、华联商厦等购物中心；休闲方面，板块内有安贞社区公园、元大都城垣遗址公园等休闲场所；医疗方面，板块有三甲医院安贞医院，而在板块东侧和北侧还有三甲医院中日友好医院和北京中医药大学第三附属医院等三甲医院，都能为板块内业主的健康保驾护航；此外，板块内还有北京联合大学师范学院、朝阳区少儿图书馆等学校、设施，整体生活环境好，板块内业主生活便捷。

由于板块距离望京和亚运村较近，因此虽然板块内产业较少，但是承接了这些产业板块的居住需求。目前板块内居住人群以板块内本地企事业单位退休员工、企业职工以及在望京、亚运村等板块工作的人员为主。由于板块开发时期较早建设完善，且板块面积不大，目前板块内无在售新房项目。若希望在此区域内置业仅有二手房可以选择，目前二手房整体挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

由于发展早，安贞板块已经多年没有新地块入市，朝阳区近3年的商品住宅土地出让，也集中在朝阳区东部的金盏乡、王四营乡等地。距离板块最近的土地是2021年集中土拍的三块崔各庄乡地块，距离板块直线距离有将近10公里，对板块内二手房价格影响较小。

相比较几块崔各庄地块，目前距离板块最近的在售新房是位于惠新西街板块的北京书院项目，距离板块直线距离最近不足500米。北京书院项目是2003年拿地，几经波折才由远洋一品在2019年开发出售。由于板块内及周边多年来都没有新地块入市，对安贞板块内的二手房保值也起到了一定的辅助作用，更加凸显板块内二手房的不可替代性。

根据朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）主要功能区布局规划图显示，为构建协同发展格局，朝阳区将依托东三环、四环沿线，加强北京商务中心区、奥林匹克中心区、中关村朝阳园等产业功能区的协同。安贞区域位于奥林匹克中心及中关村朝阳园等地的辐射地带，承接了其中的居住功能，为促进职住平衡提供了居住地，成为其中不可或缺的纽带。

另一方面，板块内的配套也在建设中，西起海淀四季青、途经西城、东至朝阳东坝地区的地铁12号线，在板块内设有安华桥、安贞桥、和平西桥三个地铁站，该线路于2016年开工建设，预计2022年底开通运营。

1）小区地理位置优越，交通便利

胜古北里小区位于北三环与北四环之间，距离北三环东路直线距离仅有800米左右的距离。小区距离地铁10号线及5号线交汇站点惠新西街南口站仅有500米左右的距离，交通非常便利。

2）小区密度低，居住舒适

胜古北里小区共13栋楼，大多为板楼，采用一梯两户或一梯三户的设计，房子的得房率较高，且居住密度低。

3）小区周边配套完善

小区周边的配套完善，在商业方面，小区楼下有果蔬超市、口腔诊所等，小区周边有中海寰宇荟购物中心；生态方面小区附近有元大都土城遗址公园；医疗方面小区2公里范围内有中日友好医院及安贞医院两家三甲医院。

4）小区均价较低

胜古北里小区均价为7.8万/平米左右，同时小区有不少50多平米的两居，房子总价也较低，对刚需置业十分友好。

截至2021年8月3日，小区挂牌房源共28套，占全房源的4%。根据幸福里app查询，胜古北里小区8月挂牌均价78481元/㎡，环比上月上涨0.03%， 从近6个月的价格波动趋势来看，本小区环比已有一定涨幅，今年3月的挂牌均价为7.67万元/㎡，每平米已增长约1700元。

具体购房成本方面，拿在售的42㎡南向一居为例，报价336万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，该套住宅为普宅，首套首付仅为128万左右（不含税），该房屋属性为商品房，若为首套且购买满五唯一住宅，除纯首付外仅需缴纳全额1%的契税即可，税费较低。贷款总额约为评估价（成交价*0.95）*0.65（贷款比例）约为208万，按照等额本息还款方式计算，还款25年，每月还款金额为1.1万左右，首付较低，且月供还款额度不高，对刚需置业非常友好。以上计算仅供参考，具体费用以银行实际评估为准。

目前小区在售户型中大多为50平米至73平米的两居室，共23套占比最大，户型以南北或南向居多。另有39平米东西一居1套；42平米南向一居1套；73平米南北三居1套；120平米南北三居2套。这里向大家推荐的是42㎡的一居户型和64㎡的两居户型。

42㎡一居：

户型优点：该户型设计非常紧凑，得房率高。整体朝向为南向，其中主卧还带有阳台，采光较好，同时户型厨房面积较大且带有窗户，通风较好。

户型缺点：该户型客厅无窗，需要通过厨房窗户进行二次采光，因此整体光线较差。同时该户型大门直接对着客厅及厨房，其隐私性会受到影响。

64㎡两居：

户型优点：该户型主卧朝南带有阳台，次卧朝北，整体做到南北通透，对流通风较好。同时厨房面积较大，带有北向窗户，可进行通风换气。

户型缺点：该户型整体设计偏狭长，进深为面宽的两倍，因此虽可做到南北通透但通风性会受到一定影响。同时户型客厅无窗，采光较差。

以目前的挂牌情况来看，小区在售房源以小户型两居为主，对刚需置业较为友好。

胜古北里共13栋楼，社区整体容量较小。小区有6层板楼和16层的塔楼，若家中有老人在选择时还是建议选择带电梯的塔楼。此外小区1号楼、3号楼、4号楼、5号楼单独在一个院子里，需要刷门禁才可以进入，整体管控更好，安全性更高，家中有小孩的家庭建议优先选择这几个楼栋。

胜古北里小区公共交通非常便利，地铁10号线和5号线交汇处惠新西街南口站距离小区仅有500米左右的距离，同时小区驾车20分钟左右即可前往望京、中关村等科技园区。而小区也有很多小户型一居和两居产品，总价较低，非常适合在周边或产业园区上班的白领进行刚需置业。

同时小区生活节奏较慢，小区中也有不少退休后的中老年人居住，小区中板楼居多居住密度低，也已养成较为浓厚的生活氛围，加之距离小区2公里内有两家三甲医院为小区中的居民健康保驾护航，也有元大都公园提供日常休闲之所，因此小区也非常适合老年人养老置业。

目前，安贞板块内无在售新房项目。目前距离板块最近的在售新房是位于惠新西街板块的北京书院项目，距离板块直线距离最近不足500米。该项目均价111797元/平，毛坯交付，物业费为7元/㎡/月。在售户型有：67平-139平1居-3居。北京书院容积率4.0，共216户，项目为高层塔楼，绿化率30%。项目总价700万元起，与胜古北里品质和价格均相差较大，且已基本售完，与胜古北里可比性不大。

胜古北里小区周边二手房报价在7万元/㎡-10万元/㎡左右，因品质不同价格差距也较大。其中胜古南里和胜古家园小区与胜古北里距离及价格相近，故选择胜古南里与胜古家园来进行比较。