北京华侨城2号院小区位于朝阳区垡头板块，该板块北侧临近百子湾板块，南侧临近十八里店板块，西侧临近华威桥板块，东侧临近豆各庄板块。垡头板块位于朝阳区南侧，介于东四环和东五环之间。

垡头以前是北京有名的城乡结合部，历史上曾是北京五大工业基地之一——国有化工企业聚集地。随着北京炼焦化学厂、北京染料厂、首钢铁合金厂等一批大中型国有企业转制搬迁，特别是在垡头街道办事处接管翠城小区后，垡头街道过去的工业产业区逐步转变成以国有企业退休职工、农村占地转居人员、城区拆迁居民为主的居住小区。

板块内的优势是交通、生态和休闲配套，交通方面，板块北侧为京哈高速，左右分别为东四环和东五环路，地铁7号线横穿其中，自驾和公共交通上较为便捷。生态方面，板块内有诸多公园，如小武基公园、翠城公园、北焦公园、个园等，分布在板块各个区域，能够满足住户日常的遛弯跑步需求。

休闲方面是板块的一大特色，北京欢乐谷就位于板块内西北角，北京欢乐谷是国家AAAA级旅游景区，占地56万平方米，由华侨城集团创办，是集国际化、现代化的主题公园，同时也是夏日年轻人的玩乐天堂。另外，从欢乐谷往南100米，小武基桥往东300米处，就是小武基综合市场，是北京较大的古典家具批发市场，各类红木家具齐全，是红木收藏爱好者淘宝的好去处。

板块内小区多以大社区为主，分布在7号线两端，其中垡头站南侧主要由翠城馨园、翠城盛园、翠城熙园组成的翠城系列小区，房产属性为经适房和商品房混合类型；垡头站北侧主要是公房老小区金蝉北里和南里、垡头北里和西里，同时还有品质较好、楼龄较新的华侨城1、2号院；7号线双合站和焦化厂站附近有楼间距较大、采光较好的双合家园，其余多以化工厂宿舍为主，还有一部分安置房和公租房。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2021年5月，垡头板块内王四营乡有三块土地进行拍卖，包括1304-L01地块被金地＋保利＋华润联合体，以31.5亿元上限价格＋公共租赁住房面积13900平方米拿下；1304-L02／L05地块，有融创、鲁能、招商＋城建＋五矿联合体三家参与竞拍，最终鲁能胜出，以30.95亿元上限价格＋公共租赁住房面积13800平方米竞得；1304-L03地块由招商＋五矿＋城建联合体以54.5亿元＋公共租赁住房面积24400平方米摘得。

朝阳东五环内，近几年都没有新地拍卖。土拍当天，三宗地均以接近底价成交，让原本以为被热抢的“三兄弟”意外遇冷。分析来看，三宗地块楼面价在4万/㎡左右，规定房价上限为71000万/㎡，除附加公租房面积外还要求其他配建，综合各方面的开发成本，再考虑到王四营附近公共交通的不完善，大柳树排水沟带来的环境问题等因素，王四营区域现状还不能撑起7万＋的房价，未来地块价值能否有所提升还需板块进一步的发展。

因环保而建又为环保而停的焦化厂，由于独特的地理位置，加之北京大力改善大气环境调整能源结构的相关政策，曾长期承担首都管道煤气供应重任的焦化厂停产搬迁成为必然。2006年，北京焦化厂全面停产后，垡头被重新规划建设，迎来新的生机和发展动力。垡头功能区北接北京CBD，南临北京经济技术开发区，东至通州新城，紧邻东南四环和京津塘高速，北接京沈高速，东接京津第二通道，是北京中心城与天津、河北等环渤海经济区距离最近的区域，是北京南城十个重要产业节点之一。

如今，东南五环五方桥附近，成片伫立的高炉和密密麻麻的管道见证了北京焦化厂几十年的辉煌历史，作为北京重要的工业遗存之一，在对厂区污染土地进行处理后，这里也建成了北京第一座工业遗址公园，与此同时周边的陶瓷厂、玻璃厂相继退出舞台之后，也都被改造成了各种文化产业园和创意园区等网红打卡地，此举不仅对该板块的发展起到促进作用，也会吸引追随潮流的人群加入其中。

1、楼房建筑结构以板楼为主，采光好，南北通透，舒适度较高。

2、小区内部设施较为完善，房屋户型选择多样，生活感强，住户体验较好。

3、小区地理位置优越，临近多个地铁口和公交车站，交通较为便捷。

4、周边的生活配套成熟，临近多个医院和超市，能够满足住户日常的购物、交通、医疗等需求。

2021年7月，该小区挂牌均价为66907元/㎡，比上月下跌0.06%。目前幸福里APP挂牌房源为43套，房源非常充足。挂牌房源以119㎡-190㎡的三居为主，总价在868万-1480万之间。

从近6个月的价格波动来看，小区均价整体持平，期间的上涨和下降幅度也在正常值范围内，房价总体是趋于稳定的，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿在售的121㎡三居为例，报价960万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为384万，二套首付为768万。

小区户型涵盖范围较广，有86㎡-89㎡一居、86㎡-130㎡二居、121㎡-200㎡三居、190㎡-394㎡四居。主力户型为171㎡三居和199㎡四居。

小区整体建筑为混合式布局，由围合式和排列式共同组成。部分外围的楼栋起到阻挡噪音的作用，保障小区内部的安静环境；其余排列式楼栋按小区布局整齐排列。楼栋中6号楼位于小区中间位置，既能最大程度接触到小区资源也能享受安静环境，建议优先选择6号楼。

1号楼-5号楼临近小区西边的金蝉西路，7号楼-10号楼临近东边的厚金路，会有一定的噪音污染情况。

8号楼、9号楼部分楼栋为东西向排布，采阳、采光、通风、私密性会受到一定影响，购房者需要重点关注。

小区所处地理位置优越，交通便捷，附近公交站点和地铁站较多，能够乘坐地铁7号线到达欢乐谷景区，日常出行和工作都比较方便，比较适合地铁7号线和14号线沿线的上班族。

小区内设施完善，有垃圾分类站、儿童游乐园和无障碍通道等，环境整洁卫生。楼内有电梯非常方便，即使腿脚不好的老人也不用担心，另外小区内有养老服务驿站，并且绿化很好，环境优美，所以老年人也可以考虑。

小区以三居为主，居住人群限制少，适合家有老人或适龄入学孩子的家庭居住，看好垡头板块发展潜力，未来要在这一带扎根发展的人群也可以考虑。

截至2021年7月，垡头板块内目前无在售新房。距离最近的新房项目有分钟寺桥南的合生·金茂东叁金茂府和小红门路的合生·缦云。

其中合生·金茂东叁金茂府项目是北京合盛恒嘉房地产开发有限公司打造的项目，在售户型为175㎡-195㎡的四居。目前均价约110000元/㎡，总价最低1900万。从总价和购房人群角度来看，合生·金茂东叁金茂府属于高档社区，更适合资金充足且喜欢大户型的用户，如资金充足且追求更高标准的生活可以考虑该项目。

合生·缦云项目是北京合力运兴置业有限公司打造的项目，在售户型为198㎡-220㎡的四居和257㎡的五居。目前均价约125000元/㎡，房屋价格为2300万。从总价和购房人群角度来看，合生·缦云项目比较适合资金充足且对生活品质要求比较高的家庭用户选择。

大望路板块内二手房品质相差不大，故选择与华侨城2号院小区价格相近的华侨城1号院小区和格林莱雅小区来作对比。