朝阳区位于北京市东部,跨越东、东北、东南部的三环、四环、五环区域,望京板块位于东北四环-五环之间,是四环外发展较早且成熟的板块。板块内含两条地铁线路,两个产业核心区,是商业、产业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。
板块内包含两条地铁线路为14号线东段、15号线,可直达奥林匹克公园、六道口、朝阳公园、大望路、北京南站、顺义南法信、国展等地。也可换乘1号线、4号线、5号线、6号线、7号线、8号线、10号线、13号线,可达北京城内外各个核心区及郊区。
板块内包含两个产业核心区:望京东北部区域,东北五环边望京国际研发园一带,分布电子通讯、医药业等产业,施耐德、摩托罗拉、爱立信、金汉王科技、双鹤药业等企业在此办公;中部绿地中心、望京SOHO、西门子大厦一带分布互联网、电子科技、汽车等产业,阿里巴巴、利星行、卡特彼勒、联想等公司在此办公。
从2009年,北京市发改委将此定位为“第二CBD”开始,历经十年发展,望京已成为北京东北区域互联网电子科技国际化创新产业区,与上地、西北旺、中关村齐头并进,是北京高端产业聚集发展区。
板块内主要干道有东北四环、东北五环、机场高速、京承高速、京密路,无论是去市区还是去顺义、首都机场都比较方便。
板块内商业、教育、医疗、生态环境配套完善且优质,亚洲最大的家居商场宜家家居、沃尔玛、新世界百货、凯德MALL、新荟城、方恒购物中心、三甲医院、大型公园等配套成熟。
板块周边2公里为亚运村、大山子、酒仙桥、太阳宫板块,享受其利好。
板块内主要为1988年-2018年建公房、回迁房、商品房社区,以56㎡-135㎡一居-三居为主,板块是朝阳各版块中热门且首付门槛较高的板块,主要吸引京东北区域职住平衡、对成熟配套有需求的人群。
板块内居住人群以区域内及周边外企员工、互联网员工、企事业单位职工、私企老板、外国人、演艺明星为主。由于外企众多,区域内居住了较多外籍人士,望京也是北京国际居住区之一。
2010年3月,经过84轮激烈角逐,远洋以40.8亿元将“朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地”收入囊中,折合楼面价2.7万/㎡,成为当时望京地区楼面单价地王。这也是“望京最后一块住宅用地”,这就是后来的远洋万和公馆,于2012年6月开盘,推出256㎡、280㎡、350㎡等大户型,均价在5万/㎡-6万/㎡之间,目前,二手房均价11万/㎡,255㎡三居报价3000万/套,340㎡五居报价4300万/套。
2018年10月31日,望京北部崔各庄2909-0603地块和2909-0604地块被首开+金地拿下,这就是后来的华樾北京,限制均价78148元/㎡,最高限价82055元/㎡,目前已基本售罄。值得一提的是,阿里巴巴新总部也在此,目前处于在建中。
近十年中,望京及周边区域土地“惜售”,由于望京区域配套成熟,产业丰富,未来在土地方面,一旦放出,会成为热点。
政策规划方面,望京板块未来发展主要围绕区域核心产业、科技创新及新兴产业、国际化商务、金融、传媒等,均为高端产业,为区域内注入人才及动能,利于板块内经济和文化发展,促进区域消费及职住平衡。
区域产业还在不断优化,望京北部阿里巴巴总部在建中,预计2024年建成,发展科技、金融、电商、文娱、健康、物流、新消费等产业。预计建成后5年内,会给望京区域商业消费、购房等方面带来大幅发展,未来望京区域,会形成高端产业职住平衡生态圈。
区域房价方面,由于望京板块内部配套完善且优质,产业高端且丰富,人才资源聚集,未来发展预期看好。区域内房龄跨度较大,未来上车望京人群主要以低总价老旧小区为主,区域内置换购房趋向侧重于低楼龄改善置业为主,对于改善型小区来说,由于大户型占比高,单套千万以上房屋较多,换手率较低。
1、小区独特的背景是吸引不少购房者的原因之一,其前身是十多所驻京高校的福利分房,居民素质较高。楼院事务所这种业主自管与社区工作结合的新产物,也使得小区形成了与普通商品房社区不同的人文氛围。从年龄段看,望京的包容性在小区也得到了充分体现,各年龄阶层的居民在小区居住都较为适宜,小区整体氛围和谐。
2、小区户型种类较多,2-4居室均有,在望京片区属于刚需和中等改善均有的楼盘。幸福里APP2021年5月显示,小区挂牌价格最低的为495万元,首付稍宽裕的刚需还是可以购买。
3、小区周边商业配套齐全,不管是日常生活必须的超市、药店、银行,还是大型酒店、商场,在商圈内均有分布。在这里生活,用便捷描述都略嫌不足,望京商圈经过多年发展,商业配套已完善,北京的第二CBD正在带动整个区域向上发展。
4、小区周边教育资源充沛,500米内有多所幼儿园可供家长选择。距离小区最近的学校为九年一贯制的首都师范大学附属实验学校,跟小区在同一街区,从小区到校门口甚至都不用穿过马路,方便家长接送。
5、小区周边有多个地铁站、公交站。距离最近的地铁站为14号线东段的东湖渠站,在14号沿线亮马桥、方庄、永定门外等商圈工作的上班族均可便捷通勤。该线路的丽泽商务区站也将于2021年底投入使用,未来到达丰台区的这一新兴金融商务区也更加便捷。
望京花园西区2021年5月挂牌均价在7.4万元/㎡左右,比上4月上涨2.21%,挂牌房源多为70㎡-80㎡的2-3居室,总价在550万-800万之间。小区共2700户,幸福里app目前显示的挂牌房源仅有6套,可见流动性比较低,出租率也并不高。
以幸福里app上挂牌在售的主力户型80㎡南向两室电梯塔楼为例,该房源报价640万,如为首套房,首付为224万。需注意的是该小区部分房屋尚属已购公房,过户时需缴纳15.6元/㎡的土地出让金。另有部分房屋属央产房,需要相关部门进行上市审批方可出售。
小区户型多样,其中,塔楼的密度稍大,朝向、可选择户型较多,适合刚需和初级改善。板楼虽然没有电梯,但通风采光更好一些,公摊较小,总面积稍大,价格也更高,适合更高预算的改善需求。幸福里app目前仅一套顶楼的板楼在售,单价已经超过9万元/㎡。需注意板楼的顶楼为阁楼设计,室内天花板有斜面,部分面积层高达不到住宅标准,隔热效果也较差。
从通勤角度来看,虽然望京花园西区距地铁站较近,沿线工作的购房者均可考虑,但早晚高峰期14、15号线均为拥堵重灾区。总体来看,还是更适合在望京商圈内工作的购房者。
望京花园西区由于是上世纪90年代的高校福利分房,比较适合对人文环境有一定要求的白领、教师、医生等人群。
而小区从房龄上划分属于旧房,物业水平比起知名物业公司有差距,把居住品质放在首位考虑的购房者不建议关注。
2021年5月,望京商圈及周边有3个在售新房项目,其中首开国风尚樾和湖光壹号均主打160㎡以上大户型,而绿地中心海珀云庭为商住两用房,与本小区均不具备可比性。
而丽都壹号峯境户型较多,从60㎡-122㎡,涵盖了1-3室,单价8.5万元/㎡起,从价格上看与本小区较为接近。虽然其位于酒仙桥商圈,比起望京商圈,商业配套略逊,但也在14号线沿线,从通勤角度来说,与望京花园西区难分伯仲。但丽都壹号峯境为板楼设计,2.43的容积率和30%的绿化率也是很大的吸引力。但丽都壹号峯境东邻铁路线,介意噪音的需谨慎考虑。
望京花园西区周边二手房报价在6.7万元/㎡-8.6万元/㎡,选择其中距离本小区较近,且常年稳居望京热搜小区榜前几位的慧谷阳光和利泽西园来作对比。
小区名称 | 望京花园西区 | 慧谷阳光 | 利泽西园 |
位置 | 朝阳-望京 | 朝阳-望京 | 朝阳-望京 |
住宅性质 | 商品房、已购公房、央产房 | 商品房 | 商品房、已购公房 |
售价 | 73984元/㎡ | 86779元/㎡ | 67252元/㎡ |
交房时间 | 1999-2000年 | 2003-2004年 | 1998-2005年 |
在售户型 | 63㎡一居室 78-85㎡二居室 79-96㎡三居室 134㎡四居室 | 52-141㎡一居室 88-105㎡二居室 131-168㎡三居室 | 67㎡一居室 68-99㎡二居室 99-106㎡三居室 |
物业 | 北京育新物业管理有限公司 | 北京阳光嘉业物业管理有限公司 | 中发伟业物业管理有限公司 |
物业费 | 0.59-1.39元/㎡/月 | 2.8元/㎡/月 | 0.87-5.0元/㎡/月 |
优点 | 居住人群素质较高 可选户型多 物业费较低 | 密度较低 电梯板楼社区 大小户型均有 花园式小区 | 在周边单价较低 距地铁站近 |
缺点 | 车位紧张 物业工作人员老龄化 | 外立面采用漆料,已有裂纹,稍显旧 部分顶楼有违章建筑 | 房龄稍老 没有固定车位和地下车库,停车较混乱 |
分析 | 三个小区距离较近,周边配套可共享。慧谷阳光大户型较多,小区单价也较高,适合改善人群。而利泽西园距地铁站最近,出小区门不到100米即是。相比较来说,望京花园西区最大亮点是其高校教职工宿舍的氛围。此外,望京花园西区户型相对较方正,中规中矩。户型的进深和开间的比例比较适中,刚需和改善型购房者均可考虑。 |