天鹅湾南区地处朝阳区中部的朝青商圈，位于东四环、东五环之间，该商圈东与东坝和定福庄紧密衔接，再往东侧就是环渤海经济圈到达北京的第一站——通州，西侧临近朝阳公园，南有高碑店，尤其西南向是国际焦点区域CBD，所以朝青一直被京城地产公认为理想的CBD生活区，被称为"CBD后花园"和"CBD商务服务区"，是CBD白领人士置业的理想区域之一。

优越的地理位置让朝青板块不断承接着外溢需求的涌入，发展至今，已经从昔日脚手架纵横、塔吊林立的区域，摇身一变成为人流密集的生活区。这一过程中，自然也吸引了不少中高档地产项目扎堆聚集，像国美第一城、天鹅湾、首开熙悦尚郡、华纺易城等。2009年的活力东方购物广场、2010年的朝阳大悦城，商业配套的逐渐完善让朝青板块更加被人们熟知和认同。而对于该板块而言，生态和产业也是吸引人群驻足的两大优势。

生态休闲方便，板块内有朝阳体育中心、京城体育休闲公园、京城森林公园、儿童主题公园、朝阳区平方公园、星河湾生态公园等，且板块南侧就与国家AAA级旅游景区兴隆郊野公园毗邻；产业方面，板块有文化地标·朝北1810创意园、猎豹移动全球总部、北京市文化创意产业集聚区、铭基国际创意公园、爱工场第五文化产业园、姚家园产业园等，人才带来的消费动力给朝青板块不断输入新的活力；教育方面，板块内有北京市第九十七中学、绿源学校、平房中心小学等；医疗方面，板块内有北京俪婴妇产医院、北京青年路门诊部等，内部无三甲医院，居民的就医需求主要依赖商圈内部的私人医院和南部的民航总医院等公立医院。楼市方面，截至2012年6月，该板块暂无新房供给，均以二手房为主，可选择性较多。板块内的居住人群以朝阳区本地人、内部企事业职工以及在国贸CBD、地铁6号线沿线工作的白领为主。

截至2021年6月，朝青板块近5年内并无土地出让计划，且周边商圈也无土地供应。根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，距离现在最近的一块土地出让是朝青板块南侧的百子湾商圈，是2014年1月9日成交的一块住宅混合公建用地。朝青板块及周边商圈均开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，且不会对板块内的二手房市场造成太大冲击。

作为中心城区的重要组成部分，朝阳区一直热度不减。根据《朝阳分区规划(2017年—2035年)》，朝阳将建设具有国际影响力和竞争力的和谐宜居国际化城区，朝青商圈自然也会受整个大环境影响，随之发展。 朝青板块北部西侧临近北京朝阳站，该站已于2021年1月22日投入使用，是北京铁路枢纽六大主站之一。北京朝阳站集客运专线、普速铁路、城市公交、轨道交通等基础设施于一体，未来将成为北京东北部地区新的大型综合交通枢纽。随着该站不断完善建设，交通、人口带来的红利会很大程度辐射到朝青板块。 地铁3号线已于2016年4月开工建设，预计于2023年开通运营一期工程西段，其中在朝青板块将设置体育中心站，从该站往西行驶可到达北京朝阳站，极大地提高居民的出行效率，缓解板块内的交通压力。 北京地铁22号线的规划，将串联CBD 核心区、定福庄组团、城市副中心、燕郊高开区、平谷新城等重点功能区，成为北京与河北之间首条跨省地铁线路，该线路在朝青板块最南侧设置有甘露园站，轨交建设是一个区域发展的重要因素之一，相信未来22号线的建成通车也将会给朝青板块带来不小的红利。

天鹅湾南区是北京博成房地产有限公司开发的较大体量社区，位于朝阳区朝青板块。小区内广泛种植各种树木。绿化、安排有序的道路以及合理布局的休闲娱乐设施，构成了小区优美的居住环境。小区周边没有车流量大的主干道，在朝青板块可以算得上闹中取静。

小区居住人群以中青年为主，其中以在东四环到五环之间工作的白领、企事业工作人员为主，也不乏一些明星网红，居住人群整体偏年轻化。

小区周边配套较完善，附近的中小型商业可以满足日常生活需求，而大悦城、尚街购物中心等大型商业也在周边一公里内；小区距离地铁6号线青年路站仅619米，去往白石桥、车公庄、朝阳门等区域可以直达；教育方面，周边有幼儿园、小学、中学均有分布，不出朝青板块，就可以完成九年义务教育的全过程。

小区在售户型种类较多，1-4居室均有，总体来看，由于小区品质较好，因此单价较高。并且小区户型多为改善户型，即使是两居室，也多为120㎡以上的大户型两居室，2021年6月幸福里app显示此类房源总价在980万元/套左右，适合预算较为充足，对居住品质要求较高的购房者。

幸福里app2021年6月显示，天鹅湾小区挂牌均价为83016元/㎡，环比5月上涨4.17%。个别单价较高的房源在6月挂牌，影响了小区单价走势。但这属于个例，目前对成交价影响不大，购房者无需过度担忧。

据经纪人说，成交量较前几个月有所下降，但仍属于朝青商圈比较热门的小区。

小区楼栋以高层为主，户型较多。

在售户型主力79㎡-80㎡一居室，87㎡-180㎡二居室，137㎡-257㎡三居室。

户型面积：79㎡一居室

户型亮点：

正规一居室，客厅卧室朝南。

明厨明卫。

户型方正，基本无浪费面积。

户型缺点：

厨房窗户在拐角储藏室处，通风相对略差。

南北不通透。

户型面积：157.63㎡二室二厅

户型亮点：

布局合理无浪费面积。

动静分离，互不打扰。

户型缺点：

厨房面积略小。

户型不通透。

没有南向房间。

户型面积：159.02㎡三室二厅

户型亮点：

全明户型，客厅和主卧朝南。

卫生间在次卧室旁边，比较方便

动静分离，不影响起居。

户型缺点：

过道较长，有浪费空间。

小区商业交通方便，适合通勤的上班族。新进入小区的业主以东单、西单、国贸等地工作的白领居多。因交通方便，小区小户型出租率较高，租户也多以附近工作的白领为主。

小区周围幼儿园距离近，年轻家庭数量多。所以低龄孩子们不缺玩伴，老人在小区花园里散步和遛娃都很方便，适合各年龄段居住。

截至2021年6月，朝青板块内目前无在售新房。选择距离小区较近的新房项目尊悦光华和壹亮马与天鹅湾南区作比较。

其中尊悦光华是北京盛华夏房地产开放有限公司打造的住宅项目，在售户型为133㎡-170㎡三室。目前均价13万元/㎡，总价2400万元/套起。由于均为大户型，单价、总价与天鹅湾南区相差均比较大，购房群体有差异，因此对天鹅湾南区价格不造成冲击。

壹亮马是北京亮马置业有限公司建设的别墅项目，在售户型覆盖范围较多，有171㎡的三居室、195㎡-234㎡的四居室和251㎡-286㎡的五居室。目前均价在9.8万元/㎡，总价1700万/套起。从总价和购房人群角度来看，壹亮马总价较高，也多为大户型，天鹅湾南区与该项目不具可比性。

天鹅湾周边二手房报价在6.1万元/㎡-9.1万元/㎡之间，选择与天鹅湾同品质社区星河湾朗园，及同物业小区朝阳雅筑做对比。