管庄西里位于北京市朝阳区朝阳路，属于管庄商圈。商圈位于东五环外，在朝阳区东部，与通州接壤，北邻常营商圈，南邻双桥商圈，西接定福庄商圈，东接通州北关商圈。商圈有地铁八通线、地铁6号线经过，两条地铁都是东西走向，地铁八通线可换乘地铁1号线到达国贸、天安门、西单、王府井等区域，地铁6号线可直达通州北运河、青年路、南锣鼓巷等区域，地铁22号线（平谷线）在建，经过管庄站，连通东大桥经过河北到达平谷。此外，该商圈还有规划中的地铁103号线和北京地铁18号线。

长期以来管庄商圈城市化进程发展缓慢，过去很长一段时间，低矮的小平房、私搭乱建的公寓出租楼、老旧公房、违规建筑等景象很多，属于朝阳区发展程度不高的区域。近年来，随着政府拆违治违、疏解整治腾退工作的展开，管庄的环境和面貌有了很大改善。目前，该板块的棚户区改造和环境整治工作还将继续深化。

由于地处北京CBD和北京城市副中心通州之间，尴尬的地理位置一度让管庄板块发展并不理想，尤其医疗配套十分欠缺。地铁八通线、6号线的开通大大加快了板块的发展，国家五星购物中心龙湖长楹天街的运营也让更多人看到了它的置业价值。未来，北京市政府东扩和城镇化建设规划还将持续推进，还有几条地铁线路未来将陆续开通，三甲医院首都医科大学附属的北京朝阳医院东院也将在2022年投入运营，届时该商圈的发展水平会进一步提高。

管庄商圈的房价在朝阳区一直处于较低的水平，加之交通便捷，小面积房子多，该区域是刚需上车的好选择，在整个朝阳来讲也是刚需上车热度较高的区域。目前该区域处于刚需普涨的阶段，房价小幅稳定上升，所以刚需置业者不妨抓紧时机置业。总体来看，该商圈自身的发展潜力有限，但交通便捷价格友好，处于“泛CBD”范围的黄金置业区，可方便快捷抵达通州运河商务中心区和国贸，所以很适合刚需自住。

房屋类型上，板块内全部是二手房，楼龄跨度较大，楼龄最大的是建于1954年的管庄东里和管庄北一里，最新的是建于2013年的管庄北二里，板楼为主，2000年后建成的楼盘占区域内总楼盘的一半以上。板块内老公房很多，同时也有不少开发商建设的商品房，包括华润、住总、北京硕和等，100㎡以下的小面积户型居多，相对来说该区域的住房更适合刚需、刚改人群置业。

居住人群上，该区域的原住民较多，其中老年人居多，也有一些北漂刚需购房人群居住，其次就是在地铁1号线、6号线或者14号线区域沿线工作的租房人群或者在朝青板块、小区附近上班的人群，大量工作在望京、国贸区域上班而又预算有限的北漂租房者在此居住。

近几年来，该商圈没有住宅用地出让，区域目前以棚户区改造工作为主，2014年该区域出让了一块公共租赁住房及配套设施用地。虽然由于地理位置的原因发展速度一般，但也承载了不少经济、产业发展业态，以传媒广告行业居多，写字楼入驻企业以中小型为主。

该区域西部的朝青板块和CBD区域发展已经比较成熟，未来管庄商圈受到的辐射提升价值有限，东部通州在全力建设城市副中心的背景下，运河商务区经济发展潜力较大，而且北京自贸试验区国际商务服务片区通州组团三年行动计划也于今年发布，管庄紧邻通州，未来将会在通州的辐射带动下，地块价值提高。除了通州外，距离管庄几公里之遥的北部朝阳东坝、 第四使馆区、金盏国际合作服务区的建设也将对管庄起到很大的辐射带动作用；三甲医院的建成竣工也会对该区域地块价值抬升起到积极作用。

北京东部区域的产业发展以传媒行业为主，尤其是朝青、高碑店、定福庄板块，中国传媒大学坐落于定福庄板块，受到几个板块的发展带动，管庄板块目前的产业发展也以传媒为主，拥有中传北广文化传媒基地、中国电影产业孵化基地、北京懋隆文化产业创意园多个传媒产业园区，吸引了大量文化传媒公司入驻。

《朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》空间结构规划图显示，定福庄、管庄区域未来发展定位为国家文化产业创新实验区，鼓励落实人才引进政策，加强人才公租房建设，未来管庄商圈将继续引进优质文化传媒企业，提高文化创新水平，加大文化产业发展力度，同时改善区域面貌，朝着基础配套不断完善和城市化建设不断推进的方向迈进。

1、小区生活配套十分齐全。小区内部以及周边300米范围内的餐饮、商城、购物中心、菜市场等各类商户繁多，周围商业街、社区型商业、大型商业配套齐全，公交站出小区门口即达，能够全面满足业主日常生活衣食住行的需要。

2、小户型，低总价，实用性强。小区以板楼为主，得房率高，多数户型南北通透，小两居户型为主，能够兼顾价格和实用性。

3、环境好，生活气息浓郁。小区内部绿化丰富，走进小区到处一片郁郁葱葱的景象，内部除了健身器材外还设有乒乓球台，老人居多，富有生活气息。

根据幸福里app数据显示，截至2021年7月26日，小区在售房源58套。目前该小区的在售均价为48092元/㎡，环比上涨约0.39%。近6个月，小区的均价大幅低于朝阳区整体在售均价，也低于管庄地区在售均价。图中数据显示，近6个月小区挂牌价格稳中有升，涨幅基本与朝阳区整体涨幅和管庄整体涨幅保持一致。从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

小区有大量已购公房的房源，已购公房在二手房交易中需缴纳增值税及附加、契税、个人所得税以及土地出让金。从购房价格来看，目前小区房源售价在278万到550万之间，最低售价278万的是一套一室一厅共计47.24㎡的户型，最高售价550万的是三室两厅共计127.78㎡的户型。参照北京市现行的普宅标准看，首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。所以目前该套房源的首套首付为97.3万，二套首付为166.8万元。截止到2021年7月，购入该小区首付97.3万元起。

现选择小区主力户型之中的55.23㎡两室一厅一卫户型和84.09㎡两室一厅一卫户型进行分析。

1、适合在管庄商圈及周边商圈工作的刚需购房者。

2、小户型且总价较低，两居室为主，适合手里预算有限的家庭购房人群。

3、周边商业生活配套齐全，适合对生活配套要求较高的购房群体。

4、小区步行至地铁站较远，公交站多但堵车较严重，适合生活通勤时间要求较为宽松的群体置业。

目前商圈内暂无新房在售，距离小区最近的新房项目是小区西北方向2.2公里的保利首开和锦薇棠，小区东北方向8.8公里的运河铭著，小区向东方向5.7公里的北京东湾。

北京东湾是适合刚需、改善人群的新房项目，建面58㎡-159㎡，多种户型在售，总价410万/套起；运河铭著适合刚改用户，建面100㎡-166㎡，目前有140㎡三室两厅两卫、100㎡两室两厅一卫、166㎡四室两厅三卫在售，总价490万/套起；和锦薇棠属于大面积、高总价别墅楼盘，适合终极改善置业的高端购房人群，只有建筑面积290㎡的三室四厅四卫叠拼别墅在售，总价2100万/套起。三个新房项目产品层次清晰，定位人群各有不同，与管庄西里小区不存在对比性，想要购入新房的购房者可以考虑。

小区均价低于管庄商圈二手房均价，小区周边1公里范围内京通苑阳光华苑、建东苑与该小区的价格和类型有一定的相似之处，现选取两小区进行对比分析。

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