南沙滩商圈位于北京市朝阳区，地处京藏高速东侧，北四环至北五环之间。

南沙滩商圈在北京的知名度略欠，主要原因是其发展基本需要仰仗奥体+亚运村商圈的规划和建设。总结来讲，该商圈是北京典型的热门商圈周边的影子商圈。

南沙滩商圈北侧为奥林匹克公园商圈，南侧为健翔桥商圈，西侧为二里庄商圈，东侧为亚运村商圈；均是发展较为成熟的商圈，它们之间优势各异，联动效应尚可。

商圈最大优势在于地处海淀区和朝阳区的交汇处，又紧贴奥体板块，可承接大量溢出刚需自住需求。

南沙滩商圈内包含有中国科学院附属实验学校分校、中国音乐学院、北京信息科技大学健翔桥校区等。

商圈内有地铁15号线穿过，但没有设立站点，距离商圈最近的地铁站为北沙滩站，15号线东接奥林匹克公园和望京等区域，可以帮助南沙滩板块承接外来购房需求，商圈内还包含有四环线干道，无论是去望京还是中关村都比较方便。

商圈内医疗配套同样优质，包含有战略支援部队特色医学中心（三级甲等），医院内有床位一千余张，编设42个科室，是北京市首批"基本医疗保险定点医院"。

商圈内小区主要以次新房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小，老旧房门槛价300-700万元、次新房门槛价800-1200万元，相对于朝阳区其余商圈，南沙滩的门槛价中等偏高，对刚需或刚需改善型购房者比较友好。

南沙滩商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近南沙滩商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡，此地块用途为北京国家会议中心二期，截至2021年8月，建筑外立面已完工。

此地块虽然临近南沙滩商圈，但由于奥体公园的区隔存在，所以此地块的成交对南沙滩商圈内的房价没有明显影响。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，南沙滩商圈均价在8.1万/㎡，亚运村商圈内二手房均价为8.9万/㎡，周边邻近的二里庄商圈均价在10.4万/㎡，健翔桥商圈均价在7.8万/㎡，奥林匹克公园商圈均价在9.4万/㎡。

比较来看，南沙滩商圈的均价在区域内并没有领跑，与周边奥林匹克公园商圈的均价差额在1.3万/㎡。

由此可知，南沙滩板块的价值释放，在中轴线西侧范围内，处于中游水平。

南沙滩作为奥体的影子商圈，实际上自身没有重点的规划、配套，或者建设计划。

甚至，商圈内相当数量的房子，都是当初各家单位分给员工的自建房，截至2021年，这个基础属性，还没有明显变化。唯一的利好，就是奥体+亚运村商圈的密集开发，在1991年-2008年这段时间中，由于较强的利好预期，促使了一部分购买力流向南沙滩商圈，也推高了商圈均价。

另外，据报道，京藏高速西侧的中关村东升科技园三期项目已于2020年11月动工，该产业园目标是成为海淀的地标级建筑，包含商业与办公，未来一旦建成，南沙滩商圈的价值提升，值得期待。

1.小区周边配套成熟，地段价值优越。隶属于南沙滩商圈，商场、学校、医院、休闲场所遍布，居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。

2.交通条件便利，出行快捷。小区2公里范围内包括8号线、15号线两条地铁，公交站步行300m就可以到达。

3.社区生活氛围浓厚。社区居住人群以附近工作员工、生意人为主，群体人文素质较高，社区内充满生活气息。

4.环境优美，空气清新。微观来看，小区绿化率高，树木多。宏观来看，多个大型公园在旁，生态环境优良。是居民休闲娱乐的好去处。

通过幸福里app查询，截至2021年7月19日，小区在售房源5套，占全部房源的0.02%，小区目前在售均价为87903元/㎡，环比上涨0.05%。近6个月，小区整体均价高于朝阳区、南沙滩商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来高于南沙滩商圈的均价，但小区挂牌价格有涨有跌，整体趋于平稳。从目前情况来看，小区价格平稳，但是需要考虑之后入手。

购房成本方面，总价最低为180.99㎡两室零厅户型，报价1499万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为524.65万元左右，二套首付为899.4万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：61㎡的一居、123㎡的两居、139㎡-186㎡的三居、180㎡-188㎡的四居，其中三房为主力户型。

现选择小区主力户型180.99㎡四室一厅和186㎡三室一厅进行分析。

小区整体有23栋楼，整个小区有电梯，绿化较好，房龄虽然老旧但是外立面整洁，无破损。

沿街楼栋容积率高，以塔楼为主。而且沿街楼栋靠近主干道以及十字口交叉，汽车噪音、尾气、扬尘污染大，对这些敏感的沿街底层楼栋可以不做选择。

其余楼栋容积率较低，没有噪音污染。

出门即是地铁站，推荐对地铁通勤有较高依赖的刚需购房者购买。

适合追求周边生态、学校、商超、交通资源且预算合适，推荐刚需改善，养老自住的刚需改善购房者考虑。

其中小区最小户型180.99㎡的四居室，上车价1499万，推荐刚需改善人群考虑；而最大户型403.5㎡的四居室，上车价3500万，推荐预算充足且刚需改善，养老自住的刚需改善购房者考虑。

小区东侧毗邻奥林匹克公园，推荐对于生态休闲看重的人群可以考虑。

目前，南沙滩商圈内无新房项目在售，目前距离小区最近的新房项目是位于小区南方向6公里外的北京城建世华龙樾与强佑府学上院和东边4公里左右的亚运村小营板块的八斗小区有新房在售。目前八斗项目在售二居以上户型，世华龙樾新房项目为较大面积、高总价小区，强佑府学上院为较小面积、低总价小区。

八斗：88㎡-180㎡在售，总价1276万/套起。

世华龙樾：190㎡-320㎡在售，总价1600万元/套起

强佑府学上院：83㎡-126㎡在售，总价641万元/套起

其中，预算充足喜欢新房的用户可以考虑八斗。而预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑世华龙樾。想买新房，又想追求周边生态，预算较为有限的可以考虑强佑府学上院。

选取风林绿洲小区一公里内单价较为接近的天和人家小区和华源冠军城小区来进行比较。