公园大道小区位于朝阳区朝阳公园西商圈内，该商圈位于东三环到东四环之间。朝阳公园西商圈地处朝阳区中东部，东侧为朝阳公园东商圈，南侧为团结商圈，西侧为三里屯商圈，北侧为三元桥商圈。商圈西部为朝阳公园，该公园不仅是国家4A级景区，也是北京四环以内最大的城市公园，占商圈近一半的面积；商圈东部为东枫国际体育园、全国农业展览馆、中国农业农村部及其单位家属院、幼儿园、农业出版社等。

商圈发展起步较早，住宅聚集较为迅速，周边配套随着人口的流入迅速崛起。目前商圈内交通、商业、教育、休闲等资源均十分完善。交通方面，商圈东靠东四环路、西靠东三环路，北靠亮马桥路、南靠农展馆南路等城市主干道；地铁10号线在商圈内有团结湖、农业展览馆、亮马桥站，14号线在商圈内有朝阳公园站和枣营站。商业方面，有大型购物场所燕莎友谊商城、蓝色港湾，以及众多特色餐饮场所；教育方面，有枣营幼儿园、八十中学校枣营分校等优质教育资源。生态休闲方面，商圈内朝阳公园、团结湖公园等知名公园。

楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给。二手房建成年代跨度较大，多集中在1990年-2003年。早期板块内主要以全国农业展览馆、中国农业农村部、农业出版社等单位职工为主， 随着城市发展，越来越多的银行、外企、国企、艺术传媒、互联网等单位的管理人员、附近使馆区外籍员工入住该商圈。

近5年，片区内无新地块入市。2018年以来，距离该商圈最近的成交地块是朝阳区将台乡1016-030地块R2二类居住用地、1016-033地块F2公建混合住宅用地。地块于2019年1月28日被中交地产股份有限公司、世茂集团控股有限公司旗下华通置业有限公司和北京茂康企业管理有限公司联合体摘得。地块成交楼面价21281元/㎡，溢价率0.5%。该地块即为上东郡项目地块，属于共有产权项目。

商圈内无住宅地块入市、无新房项目入市，短期内对二手房的价格不会产生冲击，预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段。综上，商圈近些年还将面临无住宅土地供应的局面，小区土地资源将变得更加稀缺，价值进一步凸显。

朝阳公园西商圈配套完善，接近饱和，目前可见利好是在建的地铁3号线。北京地铁3号线一期工程西起东四十条，沿工体北路、朝阳公园一路向东，至姚家园路向北转至京沈客专朝阳站，3号线一期将与既有2号线、10号线、14号线，在建12号线、17号线等线路换乘；将在朝阳公园西商圈设置朝阳公园、团结湖站。随着3号线的建成通车，将使得板块内业主出行更方便，大大减轻了重大换乘节点的客流压力；同时对改善北京东部地区交通出行和促进区域经济发展起到积极作用。

1、外部配套方面， 小区倚靠天然氧吧——朝阳公园，仅一路之隔。

2、小区紧邻红领巾公园，环境宜人，相距约240米。

3、商业配套有京客隆超市，稍远一点有朝阳大悦城、蓝色港湾和三里屯购物休闲都方便。

4、距小区1.3公里有三甲医院，生活便利。

5、内部配套方面，小区楼下有为老年人提供的健身器材和为儿童提供的游乐设施。

6、小区采用封闭式管理方式，24小时安保，进出刷卡，物业管理人员态度温和，物业服务品质高。

7、小区一手业主多为港澳台和外籍人士，目前多为企业高管、外籍人士等，住户素质也比较高。

幸福里APP显示，公园大道小区2021年6月挂牌均价为96670元/㎡，比上月上涨0.54%，基本持平。挂牌房源以170㎡左右的三居居多，总价在1480万-3400万间，小区共963户。幸福里APP显示挂牌房源12套，房源相对较少。

具体购房成本方面，拿幸福里APP上在售的主力户型170㎡的三居为例，报价1800万，参照北京市现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%；非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%理论上该套房源首套首付约为720万，二套首付为1440万。

2021年七月小区在售的三居和两居户型占比较多，分别是6套和4套，另外还有一套四居和一套一居。

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小区里的94㎡和97㎡的一居置业预算大约为800万-1000万，非常适合对小区品质要求高的新结婚的小夫妻。小区内的251㎡的三居和211㎡的四居置业预算为2000万-2700万，小区附近有学校，南向的四居或者南北三居非常适合一家三口或者二孩家庭，这两个户型采光都非常好。总的来说，该小区居住密度较低，闹中取静，工作在国贸附近的生意人以及对居住空间要求较高的改善人群可以考虑。

2021年6月朝阳公园西板块无在售新房可参考对比，所以选择周边朝外大街板块的悠唐麒麟公馆和小红门板块的柏林郡进行对比。

悠唐麒麟公馆在售户型有123㎡的两居，均价112000元/㎡起，总价1401万/套起。小区距离公园大道4.3公里，周边交通、教育、医疗、生活配套完善，商圈成熟。均价较高，适合有一定经济基础的改善人群。

柏林郡在售户型有97㎡的两居和133㎡-161㎡的三居，均价75000元/㎡起，总价720万/套起。小区距离公园大道12公里，均价较低，医疗、休闲配套略逊于公园大道，因此对公园大道价格不造成冲击。

公园大道周边二手房报价在8.2万/㎡-11万/㎡之间，其中公园大道在售户型三室居多且房源较少，故选择其他两个距离较近的棕榈泉国际公寓和伯宁花园小区进行对比。