凯德锦绣小区位于八里庄板块，坐落于朝阳北路与东四环中路交叉口的东南角，整体位于东四环、东五环之间，八里庄板块东与平房乡、高碑店乡相邻；西与东四环中路接壤；南靠京包铁路线，与高碑店乡毗连；北至朝阳北路。区域内道路交通便捷，四环路纵穿南北，朝阳路横贯东西，地铁有六号线直达朝阳门，板块内居⺠出行方便。八里庄板块随着城市建设不断发展，区域内住宅区逐渐增多生活配套也在不断完善，已成为朝阳区主要的住宅板块之一。

20世纪90年代初期，十里堡、慈云寺北里等居民住宅小区逐渐落成。进入二十一世纪，远洋天地、首创爱这城、凯德锦绣等高档商品住宅相继建成。目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均比较完善。商业方面，板块内有新城市广场、苏宁易购生活广场、未来汇等配套⻬全的生活广场；教育方面，板块内幼儿园、小学、中学配备齐全，有中国音乐学院附属中学、北京市日坛中学实验学校（东校区）等；生态休闲方面，板块内有十北文化公园、清风绿屿、华腾世纪总部公园等；医疗方面，板块有北京年轮中医骨科医院、八里庄东里社区卫生服务站等，内部无三甲医院，居民就医主要依赖周边的朝阳公园西、东大桥板块等。产业方面，板块内有尚8里文创园、莱锦文化创意产业园，吸引了哈工大设计院、映美传媒、央视创造传媒有限公司等文化传媒产业公司入驻园区。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、本地人及在国贸等周边商圈工作的人员为主。由于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，没有在售新房商品住宅，二手房挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势；板块内的居住人群以朝阳区本地人、内部企事业职工以及在国贸CBD、地铁6号线沿线工作的白领为主。

根据北京市规自委官网信息，八里庄板块近五年都没有住宅用地挂牌入市；目前板块内也没有新房在售。目前朝阳区的供地基本都在东坝、王四营这些位置较偏远的地区。八里庄板块及周边商圈均开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，且不会对板块内的二手房市场造成太大冲击。

作为中心城区的重要组成部分，朝阳区一直热度不减。八里庄板块发展较早、内外部配套建设比较完善，其未来发展前景主要从以下两个方面阐述：住宅属性方面，八里庄板块是朝阳区早期发展的住宅区之一，拥有完善的生活配套和浓厚的居住氛围，非常适合居住。

同时板块内交通发达，无论公交、地铁或自驾均可以快速直达国贸CBD等产业集中区域，能够承载更多在京工作者的居住需求。不过，由于板块发展过早，板块内二手房大多面临着房龄较老，物业、停⻋等内部服务相对落后的困境，阻碍了一部分购房人前来置业的热情。产业属性方面，八里庄板块内自有产业较为单一，未来规划重点在于发展文化传媒产业。

板块南部的莱锦文化创意产业园目前有正午阳光、华策影视、映美传媒、央视创造等入园企业140余家，该产业园是国家文化产业创新实验区上的重点园区项目，入选北京2020年度市级文化产业园区，业务涉及影视、传媒、设计、网游、高科技研发等创意产业，成为传媒影视行业企业的聚集地。未来，随着文化产业的进一步发展，八里庄板块将在吸引更多人才、提升板块经济活力的同时，还能带来更多的就业和商业机会。

凯德锦绣小区楼间距宽，属于低密度小区，小区内绿化率较高，居住舒适度高。

小区周边的餐饮娱乐购物休闲等各种基础设施齐全，商圈内有顺民易便民生鲜、屈臣氏、北京联意发超市、家乐福八里庄精选店等大型的商超，可一站式解决附近居民的生活购物需求。

小区周边的医疗体系也较为完善，拥有北京济民中医医院、朝阳区红十字会第二医院、北京市第五建筑工程公司职工医院、嘉佩乐医院，基本可满足区域内居民的健康保障需求。

小区周边有红领巾之歌主题广场、红领巾儿童游乐场、儿童之家公园、清风长廊等休闲娱乐场所，还有红领巾公园-健走步道、足球场、篮球场、游泳场、东方泽足球俱乐部、四惠金地名京网球馆等运动场所，全方位满足社区居民的文化和活动需求，极大地丰富了社区人们的娱乐休闲生活。

2021年6月，幸福里APP显示该小区挂牌均价为85716元/㎡左右，环比下降0.11%。

目前幸福里挂牌房源为13套。

从近六个月的价格波动来看，环比下降为主要趋势，近期的降幅也在正常值范围内，房价总体是

趋于稳定的，购房者不必过分担忧。

凯德锦绣小区价格走势图

2021年6月，幸福里APP上小区在售户型涵盖范围较广，在售户型有60㎡-82㎡的一居室、88㎡-90㎡的两居室、74㎡-164㎡的三居室。其中主力户型是60㎡一居室和164㎡的三居室。

凯德锦绣小区楼栋共4栋，其中1号楼距离八里庄西里社区养老服务驿站、哞哞小花牛较近，无论是休闲还是购物都非常便利，适合家里有老人的家庭；2号楼距离小区南门较近，进出小区较为方便，适合需要步步行去公交站或地铁站点的上班族。

小区居住环境好，绿化率高，居住舒适度高，适合养老。

小区周边教育资源丰富，幼儿园、中小学资源可选择空间大，适合有教育需求的家庭。

在长安街、大悦城等地工作，以地铁6号线为主要通行工具的上班族

截至2021年6月，八里庄板块内已多年没有新土地上市，故板块内目前无在售新房。相邻八里庄板块距离小区较近的新房项目有尊悦光华和丽都悦府小区。

其中丽都悦府是嘉裕房地产开发有限公司建设的高层住宅，在售户型面积都较大，有187㎡-188㎡的三居室，290㎡的四居室。目前，均价在92000元/㎡，最低总价在1720万左右，均为装修房。同时该项目物业费4.38元/㎡/月，物业管理更加完善，对比老小区服务品质更佳。如果资金充裕，对居住硬件要求更高的购房者可以考虑该项目。

尊悦光华是北京盛华夏房地产开发有限公司打造的高端住宅项目，在售户型较少，有133㎡-171㎡的三居室，目前均价约130000元/㎡，总价在1700万左右，从总价和购房人群⻆度来看，尊悦光华价格更高，适合资金充裕，追求更高生活品质的人群，凯德锦绣小区与该项目不具备可比性。

八里庄的次新小区较多，这里选择距离较近的爱这城、东恒时代（二期）小区作对比。