京师园小区位于朝阳区奥林匹克公园板块内,属于北四环-北五环间。地处北京城中轴线北端,北至清河南岸,南至北辰桥,东至安立路和北苑路,西至京藏高速。奥林匹克公园板块是融合了办公、商业、酒店、文化、体育、会议、居住多种功能的新型城市区域。
板块内楼盘林立,商业氛围浓厚,公共和轨道交通便利。自2001年确认北京申奥成功后,国家开始大力建设奥林匹克公园板块及其周边,整体生态环境的提高、各种配套设施的建设,吸引了国奥投资、旭日地产等知名开发商深耕于此。
目前板块内商业、教育、生态等资源均⼗分完善。商业⽅⾯,板块内有华汇生活广场、新奥购物中心等,集餐饮、购物、休闲于一体;教育⽅⾯,板块内有北京师范大学朝阳附属小学、北师大朝阳附中和清华大学附属中学(奥森校区),教育资源丰富;⽣态休闲⽅⾯,板块内有奥林匹克森林公园,是国家5A级旅游景区;医疗⽅⾯,板块内多个医疗服务中心,还有三甲综合性医院中日友好医院(西区舰船院区)。
除了居住功能外,板块北侧有北五环路,南侧是北四环路,再加上地铁15号线贯穿板块东西,可到达望京、顺义等地,地铁8号线贯穿板块南北,可直达鼓楼大街、回龙观等地,加快了板块与板块周边的经济发展。板块内板块内文化体育产业发展情况较好。国家体育局大力发展的奥运文化、全民健身、青少年教育核心段,国家体育场、国家会议中心也位于该区域之内。近些年大力发展科技产培养科技人才,板块内有众多科学研究院和高等学府,如中国舰船研究院、中国农业机械化研究院、中国科学院大学、北京信息科技大学(健翔桥校区)等,吸引了众多的科研型人才,高质量的就业人群进一步激发了板块的创业活力。
板块内各年龄段的人群都有,主要居住人群大部分为企业高层管理人员、国家科研人员、主任医师、高等院校教授等高素质人才。
根据北京市规划和自然资源委员会官网数据显示,奥林匹克公园板块从2017年开始截止到2021年6月,板块内均没有住宅用地供应。其临近的学院路、安贞板块、亚运村板块也没有住宅用地供应。奥林匹克板块处于北四环至北五环间,板块内没有大块空地用于规划住宅项目,较为饱和,稀缺性较为突出,市场价值高,地块总体价值也较高。
根据《北京市朝阳区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》显示北京市政府将大力推动国家会议中心二期建设 ,规划将于2023年12月投入使用国家会议中心二期。该项目是以打造“新时期首都建设的精品力作”为建设目标,未来建成后主要用于举办国务、政务及高端商务会展活动,是北京国际交往中心和我国主场外交的重要设施,被北京市列为国际交往中心的重点项目和冬奥工程。国家会议中心二期的地下一层也会有大型商业综合体,填补奥林匹克板块缺少超大型购物中心的空缺。该项目将进一步促进板块内的商业配套水平发展。整体而言,该板块具有较大的发展潜力。
1、物业管理品质较高是融域嘉园小区吸引不少购房者的重要因素之一。小区实行封闭式管理,大门和单元楼门都需要刷卡进入,小区住户很多是企业高层管理人员、国家科研人员、主任医师、高等院校教授,素质较高,适宜居住。
2、⼩区地铁通勤方便,距离地铁8号线林萃桥站1公里左右。小区北门正对的域清街,行驶3分钟即可上京藏高速,自驾出行便利。
3、小区内部环境较好,整体绿化水平也较高,内有⼤⾯积绿化景观和高大的树木植被,还有喷泉景观。园内道路干净整洁。内部配套设施齐全,拥有居民活动广场,健身器材,能够满足居民日常休闲、运动。
4、小区目前在售的户型挂牌房源以117㎡-309㎡三居室、168㎡-191㎡四居室为主,大户型较多,户型丰富,设计方正。采光和通风都较好。
截止2021年6月30日,⼩区挂牌房源共9套。据幸福⾥app查询,京师园挂牌均价为95881元/㎡,环⽐上月上涨1.91%,近6个月来小区挂牌均价起伏不大,处于缓慢上涨的趋势,小区的挂牌房源以117㎡-309㎡的三居室居多,总价在1300万元-1600万元之间,具体购房成本方面,本小区属于非普通住宅,参照北京市现行的非普宅标准看,非普宅首套首付为40%,二套80%。
小区内目前在售房源种类丰富,一共有9套,其中93㎡两居室占1套,117㎡-309㎡三居室共4套,168㎡-191㎡四居室共4套。
户型面积 | 146㎡三居室 | 177㎡四居室 |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、客厅朝南,带有南向大阳台,全明格局,南北通透,房屋采光好。 2、主卧朝南,带卫生间,动静分区明显,主卧带阳台。 | 1、客厅朝南,南北通透,客厅带有南向的阳台,视野开阔,采光好。 2、主卧A、B均朝南,卧室A带有阳台,整体空间大,采光通风都很好。 3、动静分区明显,空间私密性较好 |
户型缺点 | 1、进门过道较长,浪费面积。 2、卫生间没有窗户,属于暗卫,除湿、通风较差 | 1、两个卫生间均是暗卫,除湿、通风都较差。 |
小区一共有5栋楼,其中有4栋板塔结合楼,1栋板楼,均配备有电梯,便于上下楼,如若家中有老人或是孩童,可选择4号楼与5号楼,电梯空间相对较大,并且距离林翠路较远,噪音污染较轻。1号楼东侧以及2、3号楼东侧紧挨林翠路,噪音污染现象比较严重,不建议追求睡眠质量的人群入住。
京师园小区目前在售户型较大,总价较高,且小区环境好,物业整体水平较高,自驾出行便利,适合预算充足且对居住环境等有较高要求的改善型客户。
小区目前居住人群多为板块内中国舰船研究院、中国农业机械化研究院的科研人才,或者是中国科学院大学等高校老师,以中⽼年人为主,很适合家⾥有⽼⼈和孩子的家庭。
奥林匹克公园板块内无在售新房。与小区最近在售新房是华贸铂金墅、润泽御府小区和天润福熙大道小区,均位于北苑板块,但华贸铂金墅、润泽御府小区属于别墅小区与京师园小区可比性不高。因此选择天润福熙大道小区作比较,京师园小区距离天润福熙大道小区9.5公里。
小区名称 | 京师园小区 | 天润福熙大道小区 |
位置 | 朝阳-奥林匹克公园 | 朝阳-北苑 |
住宅性质 | 商品房住宅 | 商品房住宅 |
售价 | 95881元/㎡ | 90000元/㎡ |
首期开盘时间 | 2004年 | 2020年4月17日 |
在售户型 | 93㎡二居室 117㎡-309㎡三居室 168㎡-191㎡四居室 | 199-219㎡三居室 157-307㎡四居室 374㎡五居室 |
物业 | 北京京师大物业管理有限公司 | 均豪物业有限公司 |
物业费用 | 1.80元/㎡/月 | 3.30元/㎡/月 |
优点 | 1、小区内部配套完善 2、小区生活成本较低。 | 1、小区车位充足,车位配比1:1.5 2、小区环境好,规划有12万㎡园林景观 3、小区房屋全部精装修出售 |
缺点 | 1、小区车位紧张,且无车位产权。 1、小区养护相对较差,部分设施老化。 | 1、小区没有小户型在售,户型较大,总价较高。 2、人车分流 |
分析 | 从房屋售价均价来看,天润福熙大道小区占有一定优势,但考虑到所处板块不同,优势并不明显。 车位方面,租户很难有车位,住户虽然能保证一户一车位(车位比1:1),但无固定车位。并且小区无产权车位,仅能租赁。天润福熙大道小区车位比为1:1.5,仅可租赁,天润福熙大道小区车位更加充足。 户型方面,京师园小区从小户型二居室到面积较大的三、四居室,一应俱全。而天润福熙大道小区目前在售仅有大户型三居室、四居室和五居室。 小区养护方面,京师园小区是2004-2006年建成的,园内部分设施出现了老化,养护较差。天润福熙大道小区为新建小区,小区整体养护较好,配套设施较新。 整体来看,京师园小区户型较为丰富,面积较小的两居室适合预算较为充足的刚需客户和养老型客户。大面积户型适合在奥林匹克公园板块附近工作的三口之家。天润福熙大道小区均为大户型,新房带精装修,总价较高,适合在北苑板块附近工作的多口之家和改善型客户。 |
奥林匹克板块内二手房以商品房小区为主,选择与上林世家同在一个板块,距离最近且价格相差不大的融域嘉园小区和京师园小区做对比,推荐给不同需求的购房人群。
小区名称 | 京师园 | 上林世家 | 融域嘉园 |
位置 | 朝阳-奥林匹克公园 | 朝阳-奥林匹克公园 | 朝阳-奥林匹克公园 |
住宅性质 | 商品房住宅 | 商品房住宅 | 商品房住宅 |
售价 | 95881元/㎡ | 102230元/㎡ | 93237元/㎡ |
交房时间 | 2004-2006年 | 2011-2013年 | 2003-2008年 |
在售户型 | 93㎡二居室 117㎡-309㎡三居室 168㎡-191㎡四居室 | 91㎡-178㎡二居室 155㎡-213㎡三居室 191㎡-191㎡四居室 | 108㎡-110㎡二居室 131㎡-138㎡三居室 176㎡-177㎡四居室 |
物业 | 北京京师大物业管理有限公司 | 北京中电物业管理有限公司 | 北京建工物业服务有限公司 |
物业费 | 1.80元/㎡/月 | 2.02元/㎡/月-2.60元/㎡/月 | 2.75元/㎡/月-3.10元/㎡/月 |
优点 | 1、小区内部配套完善 2、小区生活成本较低。 | 1、小区物业管理负责,安保管理较为严格。 2、小区停车位充足。 | 1、小区车位充足。 2、小区环境好,有大、小花园,且有水系、凉亭。 |
缺点 | 1、小区车位紧张,且无车位产权。 1、小区养护较差,部分设施老化。 | 1、小区紧挨林翠路和北五环,噪音很大。 2、小区租户相对较多,入住率较低。 | 1、小产权车位价格过高。 2、小区北侧无遮挡,春秋冬风大。 |
分析 | 整体比较来看,京师园有着较低的生活成本与较为完善的内部配套设施。并且京师园小区户型丰富,小户型适合部分刚需家庭。大户型适合改善型客户,可选择性较多。上林世家安保水平极高,比较适合特别注重个人安全的住户入住。融域嘉园有着更好的生活环境和更宽裕的车位数量,但车位价格较高,融域嘉园更适合老年人入住,或者追求养生的改善型人群。 |